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原状回復費用とクリーニング費用を請求したい

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:misumaruさん
  • 相談日時:2020/11/10(地域:東京都)
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気になった! 673
2DKの部屋に3年半入居していた賃借人の退去に伴い以下の点について原状回復費用とクリーニング費用を請求したいと管理会社に伝えましたところ次のような回答がありました。。

・クーラー2台のクリーニング代金 → 1台はほとんど使用していないとの入居者の申し出があり、管理会社の担当者が目視で確認したところ埃やカビは認められないので1台分のみの請求とします

・キッチンの床に傷がついているので修繕費を請求したい → 傷は入居時からあったと入居者の申し出があったので請求できない

・居室内の壁に黒い汚れが付着しているので壁紙の張替え代を請求したい → 汚れは襖の裏紙の色が戸の開け閉めの際に物理的に移ったもので、構造上の問題なので請求できない

以上の点で、

・クーラーを使用していないという入居者の主張を鵜呑みにしなければならないのでしょうか? 管理会社担当者が目視で綺麗だと確認しても奥の方まで確認できるわけではないので専門家の証明書を請求した方がよいでしょうか?
・キッチンの床は退去者が入居する直前に貼り直しているので入居時からあったという主張は納得できないのですが、証拠写真がないため反論するのは難しいでしょうか?

・現調に来た業者に尋ねてみましたら「裏紙の色が壁に付着するなんて、あり得ない」と笑っておりました。よく見ると胞子状のものが出ていて「黒カビですね」と言っていました。「カビだと下地の板にもカビが繁殖している可能性があって、板も交換しなければならないですよ」と言われました。

これは善管注意義務違反で修繕費を入居者に請求できるでしょうか?
それにしても何故管理会社が全面的に入居者側に立って主張してくるのか、理解に苦しみます。

こちらの内容は、2020/11/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/11/11

国土交通省の原状回復ガイドラインをご覧ください。

エアコンのクリーニング費用については,通常損耗となりますので,賃借人負担とする特約がない限りは,賃貸人負担とするのが一般…

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【お礼】
丁寧なご説明ありがとうございます。
管理会社は立ち合いのときに通電していない、照明のない状態で確認していることを認めております。
そのような状態で正確な判断ができたとは思えません。
クーラーを含む室内クリーニングは、退去時に入居者が負担することは賃貸借契約書中に記載しております。
黒カビは、クーラーを使用していないのでクリーニング代を支払わないと入居者が主張している部屋に発生しております。どの程度使用していなかったのかはわかりませんが、おそらく換気も清掃もしていなかったために発生したものと思います。
換気しようと思えば、角部屋で壁2面に大きな窓がありますので十分な日光と外気が取り込めるはずです。
フローリングの傷が入居時にあったする入居者の主張を、逆に私共がその証拠を求めることは正当でしょうか?
フローリング及び壁クロスの張り替え施工の請負契約書がありますが、それは入居時に傷はないという当方の主張の根拠とできるでしょうか?
よろしくお願いいたします。
misumaru
【コメント】
エアコンクリーニング代については,契約書に賃借人負担の特約が明記されているのでしたら,それに従って2台分請求して良いと思います。

カビについては,賃借人が換気などしなかったせいで発生させたということであれば,善管注意義務違反と主張できる余地があります。

通常損耗・経年劣化は賃貸人負担,故意・過失・善管注意義務違反は賃借人負担ですが,故意・過失・善管注意義務違反の存在については,賃貸人側で立証する必要があると思われます。従いまして,賃貸時にキズがなかったことを賃借人が立証できなければ,賃借人が付けたキズだといえるわけではなく,賃貸中に賃借人が故意・過失又は善管注意義務違反によってキズを付けたことを,賃貸人側で立証する必要があると思われます。

この立証責任の考え方は,訴訟での考え方ですが,交渉でも同様に妥当すると思われます。

賃貸時に床のリフォームをしたことは間接的な証拠になりますが,それで全て立証できるわけでもないと思います。

弁護士秋山直人
こちらの内容は、2020/11/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社ハウスマ
回答日時:2020/11/12

はじめまして。
株式会社ハウスマ駒込店と申します。
すでに1社回答されているようですが、不動産会社として回答させていただきます。

・エアコンのクリーニング費用は「賃貸借契約書」に借主負担と記載していない限り
貸主負担となります。
※約款は基本的にいじりませんので「特約事項」や「その他備考」などに記載してあることが多いです。

・キッチンの床の傷ですが、入居前に「現況確認リスト」等は取り交わしていないでしょうか?※「現況確認リスト」とは入居前に借主様に室内を確認いただき「傷や汚れ」がある箇所があれば記入いただき、貸主(もしくは不動産会社)と借主様とで現況を共有し保管しておくものです。これがあると退去時のトラブルが減ります。
「現況確認リスト」や「入居前の写真」でもない限り「証拠」がありませんので借主負担にするのは難しいかと思います。
弊社では退去時のトラブルはほとんどありません。

原状回復工事の割合負担は大きくわけると「経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については」貸主負担で「賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅等の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担する」とされています。
いずれも「証拠」があって成り立つと思います。
今回のケースの場合、「入居前の室内状態の証拠」がない限り借主へ請求するのは難しいかと思います。

ここ数年で原状回復工事の割合負担は貸主のほうが大きく負担するようになりました。今後は賃貸借契約書の特約事項などに記載したほうがよろしいかと思います。弊社では以下の特約事項を記載しております。
・退去時、ルームクリーニング費用は借主負担とする。
・エアコンクリーニング費用は借主負担とする。
・煙草のヤニによる変色・破損したクロス等の張替えは借主負担とする。
・畳の表替え・襖、障子の張替えは借主負担とする。
・退去時の原状回復工事については貸主指定業者で行うのもとする。
※ただ、なにを記載しても借主負担になる訳ではございませんのでご注意ください。貸主に一方的に有利なものは記載していても無効となることがございます。

管理会社が借主側に立つのもこの「入居前の室内状態の証拠」がない為と思われます。(管理会社にも多少の責任はあるかと思いますが・・・)
今後は「現況確認リスト」を取り交わすことを条件にしてみてはいかがでしょうか。

参考になれば幸いです。

参考URL:https://www.hausuma.jp/kanri/
【お礼】
詳細なご教示ありがとうございます。
入居時に貸借人との確認書を取り交わしておくことは大切なことだと痛感いたしました。
退去時のルームクリーニングとエアコンクリーニングは賃貸借契約書に記載、合意しております。
ただ、2DKの部屋に3年半住んでいて1部屋しか使わなかったので1部屋分のルームクリーニング代と1台分のエアコンクリーニング代しか負担しないということについては、使用していなかったという証拠もなく納得できないのですがそれでも賃借人が主張すれば何でも通るというのでは賃借人の言いたい放題ということであまりにアンフェアだと思いますが…。
賃借人の主張通りエアコンに汚れはないという前提でてクリーニングせずに次の入居者に貸してトラブルが起きた場合はだれの責任になるのでしょうか?
当部屋は今回の退去者が入居する前の賃借人が喫煙者2人で8年住み、使用の仕方が粗雑で汚れや損傷がひどかったため、フローリング・クロスはすべて貼り直し、エアコンは2台とも新しく買い替えております。
それらの工事請負書と領収書を先方に提示してみる予定ですが、それでも当方の主張の根拠としては弱いのでしょうか?
misumaru
【コメント】
ご返信ありがとうございます。
借主が「2DKの部屋に住んでいて1部屋しか使わなかったので1部屋分のルームクリーニング代と1台分のエアコンクリーニング代しか負担しない」と主張していても通常のルームクリーニング代(2DK分)とエアコンクリーニング代(2台分)を請求できます。
※賃貸者借契約書に「ルームクリーニング代とエアコンクリーニング代」を借主負担で明記されているのであれば、それは借主負担で問題ありません。借主が1部屋しか使用していないと主張してもそれこそ証拠がないのでその主張は通らないと伝えてよろしいと思います。

今回の借主が入居する前に「フローリング」「クロス」を貼替、「エアコン2台」とも新品にされたということですが、そのことを借主へ主張しても問題ありませんが、張り替えたからといって損耗がないわけではありません。(もちろんほとんどのケースで傷は付きませんが・・・絶対に新品のままというわけではありません。)・・・というのも壁紙は簡単に傷が出来ます。

リフォームが完了してから新しい入居者が入居するまで複数人が内見などで室内へ入室していると思います。その間に出来る傷もございます。内見中などに傷を付けて報告しない不動産業者もいるようです。賃貸物件の場合、「現況優先」としている契約が多い為、貸主(不動産会社でもいいです)と入居者に今現在の「現況」を確認してもらい共有することがトラブルを防ぐ最善の方法かと思います。
株式会社ハウスマ
【お礼】
丁寧に教えていただきまして、ありがとうございます。
賃借人はお子さんの保育園入園の関係で入居をお急ぎだったので、クーラーの交換は入居後にしておりますので汚れは全面的に入居者の責任と思います。
クロスはカビの汚れなので、やはり入居後についたものと言えるのではないでしょうか?
フローリングは何か重いものを引きずった跡のような傷ですので、冷蔵庫などを運び入れる際にできたように思います。通常の内覧でできるような傷ではないように思います。
それでも入居時に賃貸人・賃借人の現況についての合意書を取っておくことが重要なのですね。
次回入居者とはそのように不動産会社に申し入れようと思います。
ありがとうございました。
misumaru
こちらの内容は、2020/11/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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