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1棟アパートの投資で「新築」にするか、「中古購入」かで迷っています。

1棟アパートの投資で「新築」にするか、「中古購入」かで迷っています。

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:a2199485さん
  • 相談日時:2020/01/06(地域:東京都)
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気になった! 579
1棟アパートの投資で、新築するか中古購入か、迷っています。
千葉、JR稲毛駅前の土地(6000万程度)と数千万の預貯金を相続する事になりました。以前から不動産投資には興味があり、この機会に挑戦したいと考えています。


方法として
(1)この相続した稲毛の土地に一棟アパート(30平米1Kを6室、駐車場4台分)を5000万程度(相続した預貯金と自己資金)で新築する方法。家賃収入は1室6.3万、駐車場1.3万として年間売り上げ500万ちょっと。

(2)この相続した稲毛の土地を6000万で売却し(査定済)、その売却益と相続した資金で、都内の立地の良い地域(世田谷、中野、杉並、目黒あたり)で中古一棟アパートを7000万~8000万程度で購入する方法。この立地で築古だと利回り6%~7%くらいは出るようなので、年間売り上げはやはり500万くらい。


(1)(2)のどちらで行くか迷っています。ご意見をいただけませんでしょうか。

考えた点を列挙しますと、
どちらも年間の売り上げは500万程度と同じ。

(1)の稲毛アパート新築ついては、千葉としては立地は良く賃貸需要も将来に渡り問題が無い。(現地不動産屋で確認済)

駐車場は需要も多い地域で、経年の賃料下落の影響も少ないため設置しようと思います。(入居者用、外部月極、コインパーキングいずれかで貸す予定)

設計の自由度、入居付けのしやすさ等、新築の強みが出せる。

気になる点として、建物は経年で徐々に価値が下がり、最終的には土地値近くまで下落します。つまり建築費5000万を投じてもいずれゼロ。年間500万の売り上げで建築費を回収するのに10年程度かかる。

税金まで考慮すると15年程度か。それ以降は土地値で売却しても大丈夫ですし、持っていれば家賃分はプラスにはなる。

でも15年は長いしリスクか。将来の家賃下落や修繕コストも考えなければなりません。また私は都内在住で土地勘、地縁の無い地域というのも気になります。


(2)の都内の築古アパート1棟買いについては、築古ですが立地が良い(主要駅5分程度、満室の物件を購入予定)ため、入居付けは千葉よりも更に問題ないでしょう。

こちらのメリットとして、築古のため既に建物価値は下がりきっており、土地値+わずかな建物価格、という図式になります。

例えば杉並の物件は8000万程度ですが、土地の価値は6300万程度、建物分として1700万程度でした。利回りは6%~7%で、年500万程度の売り上げ。

つまり4年程度で建物分1700万は回収出来、それ以降はいつでも土地値で売却出来るという事が言えます。


現在の自宅からも近く、良く知っている地域です。将来取り壊して自宅を新築する事も可能かもしれません。ただ、築古のため予想外の修繕コスト等の不安は大きいです。

投じる資金も(1)の千葉新築よりも多くなります。
(1)は回収までの時間は15年と長めですが、投じる資金は5000万のみ。(2)の中古購入より3000万程少なく、手元に現金を残せるメリットがあります。都内の好立地とは言え、築古中古に8000万というのはどうかなと考えてしまいます。そして築30年の物件を購入すると、あと30年は持たないかと・・・。


現在30代後半、独身です。長くてもあと30年程の運用でしょうか。
土地を子孫に残す、相続対策の観点はありません。

属性が悪いため借入は考えていません。全て自己資金です。仕事は別にあるため生活資金は今回の投資分とは別に確保してあります。

地方では更に高利回りの物件がありますが、これらは考えていません。


安定的な経営を最優先したいと考えています。
長くなりましたがご意見をいただけますと幸いです。

こちらの内容は、2020/01/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/01/06

不動産投資の相談やアドバイスをする公認の不動産コンサルタントで、売買よりもコンサルティングが主な会社です。

物件の詳細が分からないので、文章を読ませていただいた印象でしか…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2020/01/06

こんにちは日本AMサービスです。

早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

お話をお伺いする限りですが、中古を購入して余計な費用(仲介手数料、登録免許税など)がかかる事を考えると相続をした土地に建物を建てた方が回収は早そうですね。

特に駅1分というのは好立地で、賃料設定を間違えなければ常に高稼働を
維持できると思いますし新築から数年は修繕費などは少なくすみます。

これとは反対に中古物件ですが、築年数にもよりますが、
修繕費などの経費がどの程度かかるか気になるところです。

不動産の売り出している利回りはあくまでも満室想定の表面利回りなので
既に他のアドバイザーさんが仰る様に実際に保有してみたら想定していたよりも
利回りが低い事が多々あります。

また最終的に土地で売却をすればとお考えだと思いますが、
実際には土地代で売却するのは難しい事もあります。

それは利回りを考えて相場よりも高ければ良いですが、
稼働率などが低い状態で建て直し前提で購入するとなると
購入者側が立ち退きが必要となるので、その部分の費用は市場価格より
減額される事となると思います。


色々と考える事が多く大変だと思いますが、
しっかり考えて行う不動産投資は成功する秘訣なので、
さらにキャッシュフローについて検討してみて下さい。

参考URL:http://www.apart-kanri.com/
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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2020/01/07

(2)の方で補足させていただきます。気になるのは、耐震性の問題です。

耐震不足の場合、万が一大地震がありますと例え倒壊しなくても借主とのトラブル例が新潟、能登の大地震で発生しています。
従って、耐震診断をし、耐震改修をする金額も算定した方が良いと思います。

耐震改修費用に当たっては、下地を改修するにあたり仕上げ材の改修も必要になり、多額の費用が掛かります。
尚、都及び区などの助成金を利用をできると思いますが、金額は少ないと思います。

こちらの内容は、2020/01/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2020/01/07

収益物件は「賃貸需要があるかどうか」がベースになります。
それを前提に、新築や中古、規模や税金等の諸条件を検討することになります。言うまでもなく、賃貸需要がなければ計画自体が成り立ちません。詳細につきましては直接専門家にご相談なさることをお勧めいたします。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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