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購入した物件の仕様が契約書と異なる場合の責任の所在

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:yopさん
  • 相談日時:2023/10/03(地域:東京都)
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気になった! 581
1年前に購入したアパートについて、付帯設備表にフローリング「有」、畳「無」となっており、全室フローリングかと思っていたのですが、購入後退去したお部屋が畳でした。

この場合、責任の所在は売主、買主、仲介のどこにあるのでしょうか。

以下、本件に関する参考情報となります。

①売買契約書の特約条項において、「本物件は、現況にて売主より買主へ引き渡しを行う事とします」と記載があります。

②付帯設備表において、「「設備の有無」欄に「有」とした付帯設備等は、売主から買主に現況のまま引渡しされます。
引渡す設備等には、下記の「判明している故障・不具合の具体的内容」の欄に記載された故障・不具合のほか、経年劣化及び使用に伴う性能低下、傷、汚れ等があることを了承してください。
「設備の有無」欄に「無」とした付帯設備等は、該当するものがないか、または売主が引渡しまでに撤去するものです。」と記載があります。
大変恐縮ではございますが、ご教示のほど、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2023/10/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2023/10/04

売買契約書で、売主の契約不適合責任は免除になっていたり、請求できる期間や方法が制限されていませんか?

仲介業者の説明義務違反については、仲介業者も畳の部屋があると知らなか…

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【コメント】
ご回答ありがとうございます。
契約では売主の契約不適合免責、及び、現況引渡しになっておりますが、虚偽の申告があった場合でも効力が及ぶものなのでしょうか。なお、請求出来る期間や方法についての記載はございません。
付帯設備表には、『「設備の有無」欄に「無」と記載した付帯設備等は、該当するものがないか、または売主が引き渡しまでに撤去するものです。』という記載がございます。
売主に故意と同視できる重過失があったかどうかは分かりませんが、畳かどうかの事前調査は管理会社を通せば確認が容易であったかと思います。「不明」ならまだしも「無」いう事実と異なる申告がなされ、この意思表明を前提に私を購入しております。
この場合、民法572条の類推適用なされないのでしょうか。
yop
【コメント】
民法572条で、売主が畳と知っていたなら、「知りながら告げなかった事実」ということで、契約不適合責任の免除が無効だという主張は一応理解できます。

ただ、中古アパートで、契約不適合責任免除・現況有姿で購入していて、フローリングではなく畳であることが、「契約不適合」に該当するのかという点について、疑問があります。

フローリングである場合と畳である場合とで購入するかどうかの判断に大きく影響するでしょうか。

例えば、賃料が事前に開示されていたレントロールより大幅に低かったといった事情であれば、契約不適合責任の問題になると思います。

フローリングか畳かは、経験的・感覚的な話になりますが、契約不適合責任の主張が裁判所で通るかというと、なかなか厳しい印象です。

弁護士秋山直人
【コメント】
早速お返事ありがとうございました。
最後に確認なのですが以下の認識で合っておりますでしょうか。
付帯設備表にフローリングという記載があり、実際には畳であったとしても、契約不適合責任の免除の範囲内と考えられる可能性が高い。
yop
【コメント】
そもそもフローリングでなく畳であることが「契約不適合」に当たるのかという点に疑問がある、ということです。
弁護士秋山直人
【コメント】
度々すみません。そうすると、契約不適合の是非は傍に置くとして、付帯設備表記載において売主が事実と異なる記載をしたことに対して、買主は事実に沿うよう売主に対して畳からフローリングへの変更費用の負担を請求出来ないものなのでしょうか。
yop
【コメント】
契約不適合責任以外には、そのような請求をする法的根拠は見当たりません。
弁護士秋山直人
【コメント】
懇切丁寧に質問に対応くださりありがとうございました。
大変参考になりました。
yop
【コメント】
度々すみません。そうすると、契約不適合の是非は傍に置くとして、付帯設備表記載において売主が事実と異なる記載をしたことに対して、買主は事実に沿うよう売主に対して畳からフローリングへの変更費用の負担を請求出来ないものなのでしょうか。
yop
こちらの内容は、2023/10/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2023/10/03

契約書をよく確認しないと最終的な判断は出来ませんが、この場合は契約不適合といえますので、売主に責任を求めることになります。

こちらの内容は、2023/10/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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