賃料増額交渉に応じない入居者。管理会社が汚れたままの部屋に入居させ賃料も大幅に下げていました…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

やはり法的に進めることを考えざるを得ない段階のようにも思います。
ただ、入居当時の設備不備を理由に賃料増額を拒んでいるのでしたら、設備更新を条件に賃料増額を申し出てはいかがでしょうか。

先ず、不動産会社に「直接連絡を取らないでくれ」と言われたとしても、それに従う義務はありません。

次に、今の状況では交渉で家賃を上げるのは難しいでしょう。
その管理会社が横暴であったり、問題があるのなら、先ずその会社との管理契約を解除することです。次に、入居者に対して、証拠を示して近隣同等の家賃よりも極端に低額であることを説明（文章で通知の方が良いです）し、受け入れないのは自由だけれども、ならば調停→訴訟と手続きをするしかないと伝えたらいかがでしょうか？
時間がかかるとおっしゃいますが、今の状況を考えると、これが一番早く解決できる方法です。

このまま放置すると、最悪の場合は何年も今の家賃のままになってしまいます。不満に思うのならば、早いうちにアクションを起こすことです。

一度契約した金額の変更は非常に難しいお話となります。

更新時に、入居者の方に近隣相場の説明をし、家賃の値上げに

ご協力して頂ければ一番良いと思いますが、

同意を得られなければ、値上げをする事はできません。


適正な家賃とは、貸し出す時に、貸主と借主が納得して

貸し出した賃料となりますので、一度貸し出してしまった

以上は、相手が値上げの条件に納得し、契約を締結しないと

賃料を変更する事はできません。

不動産会社が、直接賃料の交渉をさせないと借主との契約になって

いると話している事は良くわかりかねますので、家主と不動産

会社の契約形態をしっかりと見直し、上記のような契約内容に

なっているのか、よく確認する必要はあると思います。

yukipon様　本郷エステートの櫻井と申します。　まず、賃料専任契約という言葉を私は始めて伺いました。宅建の用語に似せた造語でしょうか。　「入居者から賃料の交渉の代理人として委任を受けている」とのことだとおもいますが権限の範囲もよくわからないですね。　

yukipon様がその会社から入居者を斡旋されたときに、賃料の4.8万円の金額も敷金ゼロのことも後ずけで聞いたのではないでしょうか？　そうでないとしても十分な説明はうけられていないようですね。　
交渉窓口がその会社であるのであれば、先方との間に大屋様がしらない口約束などもあることが疑われます。　また、「賃料専任という契約」で入居者から費用をとっているかも知れないとかんぐってしまいますね。

1.当時、宅建業者として「十分な説明がなく金額を下げた」との大屋様から主張をする。
2.入居者との「専任契約」の書類を提出してもらう。（連帯保証人とも書類をとりかわしているのか。権限譲渡の範囲は明確か。）
3.当時の妥当といわれた4.8万円の根拠の提出を求める。（月2万円低く3年で72万円の減額根拠）
など、が先方に対するアクションとして有効かと思われます。

また、２．3.の書類が提出ない場合には「信用できないのでこれ以上お貸ししたくない旨」をお伝えしてもよいかと思います。
先方に対して期限を決めて書類の提出を要求してみてはいかがでしょうか。次の手立てが見えてくると思います。
実務的なアクションのご提案をとりとめなく記載しました。円満な解決のご参考になれば幸いです。

株式会社本郷エステート　櫻井

yukiponn 様

賃料増額交渉についてですね．．．

お任せください。

と言いたいところですが、他の回答者様と同様、増額は困難ですね。
賃料交渉は基本的に、借主の同意が必要ですから。

賃料を勝手に下げられたということは、貸主様がyukiponn様ではないのでしょうか。
不動産業者と貸主代理契約やサブリース契約をしているのであれば、賃料設定を委任しているので仕方ないですが、yukiponn様が契約書に署名、押印しているのであれば、賃料増額交渉は上記にも述べさせていただきました通り、借主の同意がなければ交渉の進展は望めません。

貸主様が入居者様と話ができないはずはありませんので、仲介をした不動産業者に契約の詳細を確認した方が良いですよ。。。