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契約更新にも応じてもらえず契約書がない状況では売却もままならないので、退去してほしい

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:まどまどさん
  • 相談日時:2020/11/11(地域:東京都)
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気になった! 667
賃貸物件貸主(83歳)の娘です。
現在の借主様に退去いただく方法についてご相談させてください。

【経緯】
2008年10月 現在の借主様に住居されております。
2019年10月 水漏れによる真下の部屋へ被害が発生
 →高齢の父は管理会社と借主様に強引に費用負担をせまられ、修理代を負担することになりました。
 →そこで、次回契約期限(2020/10/15)にて退去いただきたく、半年以上前に管理会社より通達を行いました。
2020/9/30 管理会社に状況を確認したところ、借主様は転居先を探し中との回答
2020/10/5 管理会社に状況を確認したところ、コロナの影響で無職となり、転居が困難との申し入れを受けた為、今までと同条件での契約内容で更新する旨、連絡。
 →その後、再三連絡するも回答が得られず。
2020/11/6 契約更新には応じず、法定更新にするとの連絡がありました。

2020/9月より本物件の売却手続きを進めていたが、借主様が無職との状況も鑑み、
オーナーチェンジをいう売却方法で、現在の借主の方が住み続けられるよう手配しておりましたが、この度、契約更新にも応じてもらえず契約書がない状況では売却もままなりません。
更新料(賃貸料1ヶ月分約8万円)を支払いたくないのか、売却を阻止したいのかは不明です。ただし、毎月の賃貸料金は遅延なく振り込まれております。

過去、父の負担で和室のリフォーム、水漏れの対応を2回実施しております。
その際に立ち会ってくださったマンション管理組合理事長の方より、
本来支払う必要はないように思うとの連絡があり、
また、借主への苦情(ゴミ出しルールを守らない、共有スペースにものを置くなど)も多々ありました。

10月に貸主(父)が要介護認定を受け、賃貸物件を保持できる状況にありません。

管理会社より、法律では借主が優遇されるので退去は難しいと言われておりますが、この管理会社への不信感もあり、このまま何の手立てもないものかご助言いただけますと幸いです。
何卒よろしくお願い致します。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/11/11

まず、お父様は認知症状は出ているでしょうか?
判断能力がなくなると、今後はいかなる法律行為も成年後見人(現在はほぼ身内はなれません)を付けないと出来なくなるため、認知症状が出る前に指定後…

続きを読む
【お礼】
株式会社三野 北前店様
お忙しいところご回答いただきありがとうございます。

父に認知症状はございません。

父が高齢や病気により管理できない、治療費用に充てるために
物件を売却したいというのは、正当事由にはならないのですね。残念です。。

ご教授いただいたとおり、「賃貸人に重大な問題がある」について
証拠を集めようと思います。

過去の水漏れを修理して下さった会社の書類に、施行前の写真が添付されており、
排水溝の本来あるはずのカバーが外され、歯ブラシなど様々な物が押し込まれていた、との記述をみつけました。ただし、過去に父がサインした上で支払った費用については、返還・賠償をするつもりはございません。

他にも、過去、マンションの管理組合より隣の部屋の方から悪臭がひどく、ウジ虫が転がり込んでくるといった苦情があったこともわかりました。

上記行為も退去いただく事由になればと考えております。

契約更新については、
第一条:甲及び乙は協議の上、本契約を更新できるものとし、またその際に乙は表記記載の更新料を甲に支払うこととする。
という記載のみなので、法定契約に持ちこまれたのかもしれません。

このような問題に際し、弁護士の方だけでなく、御社のようなコンサルタントを行ってくださる会社があることがわかり心強いです。

ありがとうございました。
まどまど
【コメント】
お父様に認知の症状がないという事で安心しました。
今のうちに診断書を取ってから、あなたを指定後見人とする手続きを取っておくか、家族信託制度であなたが運営し、その利益をお父様が得られるようにするとか、相続時精算課税制度などをもちいてあなたの資産にしておくとかして、今後の手続きはあなたの名前で出来るようにしておきましょう。今のままで何もしないと、お父様に認知症状が出たり、ご病気で意思疎通が難しくなったときには法律行為が一切できなくなります。身内であっても法律行為は簡単に代理できないので、しっかりとその点は準備してください。

契約解除についてですが、記憶ではなく記録(証拠)が必要です。事あるごとに記録(録画録音はなお良し)をし、可能ならば他の証拠も集めてください。
更新についても契約書に記載があるのに相手がそれを履行しないといった場合は、「信頼関係を破壊」させた一つの要因となりますので、使えると思います。

株式会社三野 北前店
【お礼】
株式会社三野 北前店様

コメントいただきありがとうございました。

今後の対処について色々ご教示くださりありがとうございます。
色々制度があるようなので検討し申請したいと思います。

先日実家に赴き過去の資料を全て確認して参りました。
排水溝のつまりの件も、
現在の借主が入居する前に200万円程かけて風呂や和室を洋室にする等
リフォームしているのですが、
借主に、「前の賃貸人がやったのでは」という主張により、
当方(父)が折れたようです。
また、マンション管理組合に問い合わせたところ、
ゴミや騒音などの迷惑行為もここ半年程は問題ないとのことでした。

御社をはじめ、ご回答くださった皆様のおかげで
現状では、相当の立退料を支払ったとしても、
わたくしの方がかなり不利である点、認識することができました。

直近の目標は、
弁護士の方か御社のような会社様に相談の上、契約更新に応じていただくこと、
その間に、父から私が物件を引き継ぐことで、
今後何か問題が起こった際に、すぐ対処できるようにしておきたいと思います。

本当にありがとうございました。
まどまど
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/11/11

更新料については,法定更新の場合にも更新料が発生すると賃貸借契約書に明記してあれば,法定更新の場合でも請求権があります。

立退きについては,普通賃貸借契約でしょうから,契約満了の1年前~6か月前に更新拒絶の通知をするだけでは足りず,正当事由があることが必要です。正当事由があるといえるには,通常,自己使用の必要性等に加えて,相当の立退料の提供が必要です。

過去に負担した修理代については,合意に基づいて負担したものと解釈されるでしょうから,後から返還を請求することは困難です。

なお,法定更新の場合に,それを理由に物件が売却できないというのは疑問があります。賃貸借契約書があり,法定更新になっているということであれば,賃貸借契約の存続は確認できますので,法定更新だからといって売れないということではないように思います。

【お礼】
弁護士秋山直人様

お忙しいところご回答くださりありがとうございます。

わたくしの説明不足で申し訳ありません。
更新料は頂くなくてもよいと思っております。
売却の為に、法定更新ではなく更新契約を行いたいと考えております。
契約書には、法定更新についても記載はありませんでした。

退去頂くためには、正当事由とさらに立退料の提供が必要なのですね。
契約書の解除の項に、「甲乙間の信頼関係を損なう行為をしたとき」
との記載がありますので、その点で証跡を集めようと思います。

過去に支払済の費用について返還を求めるつもりはございません。
ただし、管理組合(第三者の方)や修理された会社の方が、借主の瑕疵を記述されている状況でも、父は借主様の状況を鑑み支払ったようです。
その父の好意を無下にするような借主に今後一銭も払いたくありません。

現在オーナー切替という販売方法で、売却の手続きを進めておりましたが、
法定更新のみで、契約更新の書面作成にも応じない入居者というのは、
自己の利益のみを追求し、オーナーへの配慮が無い方と思われ、
相場より低い価格であっても売却できることはない、と担当者に言われました。
わたくしもその通りだと思います。

ここに記載した内容では、退去いただくのが難しいという見解は大変ありがたいご指摘でした。借主が優遇される事例が多いということだと思います。

ただ、ここには記載しきれていない事柄も多くあり、証拠を集めたうえで、法的措置をとりたいと思います。

ありがとうございました。
まどまど
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/11/12

契約解約で明確に合意があれば、反論しうる余地はあるでしょう。はじめから退去しないと言っている事案では無いわけですから。

また、借主の優遇があるとはいえ、賃貸人の事情も考慮されないわけではありません。また賃借人の利用にもよります。これまでに問題のある利用が無いかを証拠化、確認していきましょう。
共有スペースの物置などは、他の住人への嫌がらせとして極端にされた事案などでは解約が認められた例もあります。


最終的には、退去させれないとしても、居住する以上は契約更新に応じないのは不合理だとは思います。更新料については争いもあるところですが、相当の更新は検討できるでしょう。

【お礼】
あさがお法律事務所 弁護士様

お忙しいところご回答くださりありがとうございます。

契約解約の明確な合意について、管理会社に確認しました。
契約期限日の半年前の通知は、電話で連絡したそうです。
その後、借主様が転居先の相談に来店されたので、何件か紹介したとのことでした。また、期限1ヶ月前に状況を確認した際は、転居先を探し中との回答がありました。
わたくしとしては、上記回答内容により契約解除に合意したいただいた認識でおりましたが、書類等での証跡はないそうです。

マンション隣家への迷惑行為は多々ありましたが、現在は解消されております。
よって、父が退去を求めるきっかけとなった昨年夏の水漏れの詳細について確認しようと考えております。

もし可能であれば、下記についてご教授いただけると幸いです。

●借主様は金銭的に困窮されているようなので、更新料が惜しくて更新に応じていただけないでは?と推察しております。更新料なしでの契約更新を依頼するのは、今後何か問題が発生する可能性がありますでしょうか?

●借主の保証人(借主の弟様)に今の状況を相談・通達してよいものでしょうか?
先日、管理会社に保証人へ連絡をお願いしたところ、顧問弁護士の指示により保証人への連絡を拒否するとの回答を受けました。理由は契約に関しては保証人は関係ないからとのことです。
私としては、調停・裁判になる前に保証人の方にお話しできれば、お互いの妥協点がみつかるのではないかと考えております。

何卒宜しくお願い致します。

まどまど
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/11/12

すみません、再質問への回答方法が分かりませんので、再度回答します。

「借主様は金銭的に困窮されているようなので、更新料が惜しくて更新に応じていただけないでは?と推察しております。更新料なしでの契約更新を依頼するのは、今後何か問題が発生する可能性がありますでしょうか?」


「更新料なしで合意した」となり、今後はもらえない可能性はありますが、それ以外は特にありません。


「借主の保証人(借主の弟様)に今の状況を相談・通達してよいものでしょうか?
先日、管理会社に保証人へ連絡をお願いしたところ、顧問弁護士の指示により保証人への連絡を拒否するとの回答を受けました。理由は契約に関しては保証人は関係ないからとのことです。
私としては、調停・裁判になる前に保証人の方にお話しできれば、お互いの妥協点がみつかるのではないかと考えております。」

保証人に対しては、事情の変動があれば通知する義務があります。これは保証人に予測外に保証している額が増えることを防止するためです。
通常は賃料未払いの時などに問題になりますが、本件の中でも原状回復に影響が出そうな内容は、保証人に影響も大きいです。
通知してもよいですし、むしろ通知すべきでしょう。

後は管理会社については変更を検討するかでしょうね。

【お礼】
あさがお法律事務所 弁護士様

追加の質問にご回答くださりありがとうございます。

借主に契約更新に応じない理由を確認しようと思います。
①更新料が払えないということであれば、更新料なしで書面作成に応じていただく。
②上記以外の理由であれば、契約内容は変更しておりませんので、
 弁護士の方に相談の上、調停・裁判に進むのかもしれません。

他のみなさまのご回答も含め、借主に退去いただくのが難しいことがよくわかりました。
今後は、契約更新に応じてもらうことを目標に話を進めていきたいと思います。

色々とご教示いただき誠にありがとうございました。
まどまど
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