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善管注意義務を怠った賃貸入居者に対する修繕費の請求や交渉はどのようにすべき?

善管注意義務を怠った賃貸入居者に対する修繕費の請求や交渉はどのようにすべき?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:ゆうさん
  • 相談日時:2019/01/24(地域:神奈川県)
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気になった! 716
前回の、「クローゼット内のカビを入居者が放置し修繕費用が高額に…部屋の修繕費を借主側へ請求できる?」
https://www.onayamiooyasan.com/question/3548.html
を相談したものです。

その後、戴いた回答を元に善管注意義務を怠ったとして請求書を前入居者にしましたが、「退去時に敷金を超える事はないと言われた、なので、支払い義務はない」、「自分は入居時に定期清掃や湿気取りの設置をした」などと主張しています。

また、請求費も全見積もりの八割を自分で計算して先方に請求したのですが、こういった場合全額請求し、そこから値引き交渉に臨んだ方が良かったのでしょうか?
こちらの内容は、2019/01/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/01/25

以前のご相談と合わせて見せていただきました。
まずは「クローゼットは入居時からカビが生えてた」「この設備は最初から壊れていて使っていない」に関しては通常であればそのような場合退去時のトラ…

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【お礼】
質問に対し返信していただきまして、ありがとうございます。

法的処置をする為に不動産案件を多く扱う弁護士に相談したところ、①相手はかなり悪質な例で小額訴訟で訴えたところで裁判に勝っても罰則金を払う強制力はないし、それまでのストレスと日にちがかかる。②弁護士に依頼しても着手金や解決金とろもろの費用が膨大に掛かるから訴訟もやめた方が良いのでは。③仲介の管理会社がお手上げで完全に諦めてるという状況だと今までの案件的に厳しい。と答えが帰ってきました。今回は相手がタチが悪かったと諦めざるを得ないことがわかりました。

今後このようなトラブルを防ぐためには入居前の写真と、入居後の「現況報告書」というものを作成し提出して貰うことにします。

今後の身の振り方、についてご教授いただき、ありがとうございました。
ゆう
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/01/24

基本、退去時に清算する金額は敷金を超える事はあまりありませんので、仲介された不動産屋さんはそのような説明をされたのかもしれません。
しかし、契約書には普段消耗以外の修繕費用は別途請求する旨書かれているのが普通ですので、請求されるのはいいと思います。
その時に、全額請求されてその8割をご負担いただくようにした方が良かったかも知れません。
しかし、今更説明して納得してもらうのは難しいですので、カビはカビキラーで取れますので、それを入居者自身でやってもらうようにしたらどうでしょうか?
退去後清掃業者が入るとはいえ、入居者自身で軽い清掃をするのが普通だと思いますので、それぐらはやってくれそうな気がします。

【コメント】
返信ありがとうございます。

入居者は退去しましたが、カビなどの清掃もせず、換気扇やエアコンは一度も掃除してないのか、換気扇はラード状に油脂が固まった状態・エアコンはフィルターに埃が層状に積もった状態だったので、写真を貼り付けて分解清掃費を追加請求しましたが、どれも「自分は掃除してた」「カビは建物の瑕疵である」と一歩も妥協しないのです。
今回は諦めるしかないのかも知れません。
ゆう
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【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2019/01/25

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

オーナー様はとても腹立たしい思いをされていると思います。

まず、前入居者が「退去時に敷金を超える事はない」と(恐らく契約時に仲介業者より)説明されたことを根拠に、「支払い義務はない」と主張している点についてですが、これは常識で考えてもおかしいと分かるでしょう。

上記の主張が通るのであれば、入居中どんなに酷い使い方をしても、入居者は退去時に敷金を超える額の原状回復費用を負担しなくても良い、ということになるからです。

(貸主にも通知せず)借主が結露を放置させたためにカビが拡大した場合、借主の善管注意義務違反に該当し、その修繕費は全額借主負担となります。これは国土交通省の原状回復に関するガイドラインにも明記されています。

修繕費の請求については、経験的に後から値引き交渉に応じる方がうまくまとまる気がしますが、それは相手方に支払う意思があるという前提での話です。

本件については、前入居者は敷金以上の費用を負担する気がない、ということですので、まずは借主の修繕義務について説明し、納得してもらってから金額交渉という感じでしょうか。

借主はいったん退去してしまうと支払い意思が希薄になる傾向があり、債務の回収が困難になることがあります。

ですので実務では、退去立会い時に、借主に負担してもらう原状回復の範囲と費用の明細書を作り、説明をして、その場で支払いに同意する署名をもらっておく必要があります。

そうすれば敷金精算で揉めることはほとんどなくなります。

【コメント】
返信ありがとうございます。

最初は借主はカビの現状復帰の値段が高いとの事で話をしていましたが、不動産の仕事をしている連帯保証人の保護者が「カビは建物の瑕疵である」と一歩も妥協しないのです。
その連帯保証人が言うには、不動産ではよくある話でカビは建物の瑕疵なので、それを入居者に払わせるとは言語道断であると言うのです。それ故に大手仲介業者(H社)も相手が不動産の仕事をされてる人なので、起きた物事に対して相手に強く言えず、お手上げで、これ以上はうちでは話をして解決するのは無理なので、大家さんが泣くしかありません。と言われました。

相手方はカビの件も他の件も私は悪くないの一点張りで、費用を払おうとしないのです。
ゆう
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/01/25

交渉は単純ではありませんが、今回に関して言えば、お客様の考え方も一理あるのではないでしょうか。
今後は法的措置もお考えでしたら、明確な理由も示しながら進めることが望ましいと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
返信ありがとうございます。
法的処置も考えましたが、弁護士依頼料と今回の費用総額を考えてもとんとんか法的処置した方がお金が掛かるようで諦めざる得ないのがわかりました。

ゆう
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