善管注意義務を怠った賃貸入居者に対する修繕費の請求や交渉はどのようにすべき？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

基本、退去時に清算する金額は敷金を超える事はあまりありませんので、仲介された不動産屋さんはそのような説明をされたのかもしれません。
しかし、契約書には普段消耗以外の修繕費用は別途請求する旨書かれているのが普通ですので、請求されるのはいいと思います。
その時に、全額請求されてその8割をご負担いただくようにした方が良かったかも知れません。
しかし、今更説明して納得してもらうのは難しいですので、カビはカビキラーで取れますので、それを入居者自身でやってもらうようにしたらどうでしょうか？
退去後清掃業者が入るとはいえ、入居者自身で軽い清掃をするのが普通だと思いますので、それぐらはやってくれそうな気がします。

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

オーナー様はとても腹立たしい思いをされていると思います。

まず、前入居者が「退去時に敷金を超える事はない」と（恐らく契約時に仲介業者より）説明されたことを根拠に、「支払い義務はない」と主張している点についてですが、これは常識で考えてもおかしいと分かるでしょう。

上記の主張が通るのであれば、入居中どんなに酷い使い方をしても、入居者は退去時に敷金を超える額の原状回復費用を負担しなくても良い、ということになるからです。

（貸主にも通知せず）借主が結露を放置させたためにカビが拡大した場合、借主の善管注意義務違反に該当し、その修繕費は全額借主負担となります。これは国土交通省の原状回復に関するガイドラインにも明記されています。

修繕費の請求については、経験的に後から値引き交渉に応じる方がうまくまとまる気がしますが、それは相手方に支払う意思があるという前提での話です。

本件については、前入居者は敷金以上の費用を負担する気がない、ということですので、まずは借主の修繕義務について説明し、納得してもらってから金額交渉という感じでしょうか。

借主はいったん退去してしまうと支払い意思が希薄になる傾向があり、債務の回収が困難になることがあります。

ですので実務では、退去立会い時に、借主に負担してもらう原状回復の範囲と費用の明細書を作り、説明をして、その場で支払いに同意する署名をもらっておく必要があります。

そうすれば敷金精算で揉めることはほとんどなくなります。

交渉は単純ではありませんが、今回に関して言えば、お客様の考え方も一理あるのではないでしょうか。
今後は法的措置もお考えでしたら、明確な理由も示しながら進めることが望ましいと思います。

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