適正な家賃設定にしたいが10年前に交わされた現賃貸契約はどの程度効力を有するのでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

オーナーチェンジの際には、法律上、元のオーナーの賃貸人としてに地位をそのまま承継します。
10年前であっても、法定更新があっても、契約の有効性には特に影響ありません。
したがって、簡単には家賃の引き上げはできません。

方法としては、交渉、調停、裁判（賃料増額請求）の順になりますが、貸主が変わること自体は余り関係なく、契約当初からの事情変更がどの程度あるか、という点からの判断です。家賃を変更するのは難しいという前提で購入を検討されるとよいと思います。

契約書に関しては契約時のものが有効です。
契約書類の多くは更新(自動更新であっても)双方異議がない限り更新するという旨の趣旨が書かれていると思いますが、家賃交渉もこれにあたると思います。
購入される物件について周りと比べて60％近く安い家賃という事ですが、何を基準にされていますでしょうか。
地域の平均というのでは必ずしも60％安いとは限りません。通り一つ違っても角を曲がっただけでも店舗の場合は集客等も変わってきます。
そのあたりをきちんと調べてから交渉することがよいと思います。
家賃を上げるのに対して裁判・調停になった場合にはその部分が明確にできないと難しいと考えます。
もう一つ、まだ購入されていない物件で立て直しが出来ない可能性がある。そして家賃を上げられない可能性があるという2つの不利な要素がある建物なので購入を断念するというのも方法だと思います。

契約はオーナーが変わっても持続しますが、
家賃の増額減額請求は、未来に向かっては変更出来ます。
しかし、現入居者との合意の上でする必要があります。
その時は、新しく契約した方が良いと思います。（覚書でもいいですが）
減額はともかく増額は難しいですが、
入居者と分かりえる金額を模索しながら進められた方が良いと思います。

借地借家法に基づく賃料増額請求手続をとることになります。
近隣相場との乖離、租税公課の値上がり、大家との個人的な関係の消滅など、相当家賃との乖離が発生した場合に大家から適正賃料での賃料増額請求の通知をし、話し合いが開始します。話し合いができなければ調停を申し立て、それでも決着がつかなければ裁判を起こし、裁判所が適正な継続賃料を算定して金額が決定されます。賃料増額請求以降、適正賃料と差額に対して年１０％の割合による利息金が発生します。

過去に交わされた契約は現在も有効です。賃料の値上げをお願いしても合意できない場合は、賃料増額請求を申し立てることができます。まずは民事調停を行い、不調の場合は裁判になります。法的に進める場合は、不動産に精通した弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

賃料の効力は、10年前に交わされたものでも効力が生じます。したがって、相場の60％でも借主はその金額を支払うことで契約を履行したことになります。

改定のタイミングは通常であれば契約更新時が良いかと思いますが、今回は法定更新の状態なので、購入して直ぐに交渉を始めたほうが良いと思います。

流れとしては、まず示談で話を進め、それでも纏まらない場合には裁判に移ります。
したがって、まずは鑑定会社に簡易版の賃料の評価書を出してもらい、それを基にテナントさんと交渉することをオススメします。

なお、裁判時はお互い弁護士を立てて不動産鑑定評価書を取得し、それを基に裁判官が判決を下します。
鑑定評価では10年前とはいえ前回の賃料は十分鑑みますし、裁判官の判決でも考慮されます。しかしながら、それがどれほど考慮されるのか、という点は事案毎により異なるため一概には言えません。
また、都内などは値上げ交渉に応じているようですが、地方などは難しいかも知れません。特に店舗は売上が賃料の源泉になるので、当該テナントの売上が下がっているようでは増額改定は相当困難です。

現契約は有効になります。賃料の値上げについては双方の合意が必要ですのでまずは契約者と相談してみてはいかがでしょうか。