適正な家賃設定にしたいが10年前に交わされた現賃貸契約はどの程度効力を有するのでしょうか?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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適正な家賃設定にしたいが10年前に交わされた現賃貸契約はどの程度効力を有するのでしょうか?

適正な家賃設定にしたいが10年前に交わされた現賃貸契約はどの程度効力を有するのでしょうか?

解決済み 回答数:8件
  • 質問者:マイケルさん
  • 相談日時:2018/12/17(地域:東京都)
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気になった! 688
築40年超の築古アパートの購入予定です。本来であれば更地にして建て替えをしたいのですが、小売店の貸主との立ち退き交渉が不調で築古賃貸店舗&アパートとして暫く継続を覚悟しています。

小売店と前オーナー間で最後に賃貸借契約更新が交わされたのは10年前で以降は更新なく、法的更新の状態です。その間家賃は前オーナーは受け取っており、近隣の賃貸相場と比較すると60%近く安い家賃で居座られている状況です。新たに貸主として賃貸借契約を締結し、適正な家賃設定をしたいと考えておりますが10年前に交わされたままの現契約はどの程度効力を有するのでしょうか?

貸主が変わるこのタイミングで家賃の適正化を行うにはどうした手続きが必要になりますでしょうか?
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/12/17

今の契約は、契約時のままの効力があります。自然に効力がなくなることはありません。

今の家賃が不当に安いとお考えでしたら、先ずは裁判所に賃料について調停を申し込む必要があり…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/12/17

オーナーチェンジの際には、法律上、元のオーナーの賃貸人としてに地位をそのまま承継します。
10年前であっても、法定更新があっても、契約の有効性には特に影響ありません。
したがって、簡単には家賃の引き上げはできません。

方法としては、交渉、調停、裁判(賃料増額請求)の順になりますが、貸主が変わること自体は余り関係なく、契約当初からの事情変更がどの程度あるか、という点からの判断です。家賃を変更するのは難しいという前提で購入を検討されるとよいと思います。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/12/20

契約書に関しては契約時のものが有効です。
契約書類の多くは更新(自動更新であっても)双方異議がない限り更新するという旨の趣旨が書かれていると思いますが、家賃交渉もこれにあたると思います。
購入される物件について周りと比べて60%近く安い家賃という事ですが、何を基準にされていますでしょうか。
地域の平均というのでは必ずしも60%安いとは限りません。通り一つ違っても角を曲がっただけでも店舗の場合は集客等も変わってきます。
そのあたりをきちんと調べてから交渉することがよいと思います。
家賃を上げるのに対して裁判・調停になった場合にはその部分が明確にできないと難しいと考えます。
もう一つ、まだ購入されていない物件で立て直しが出来ない可能性がある。そして家賃を上げられない可能性があるという2つの不利な要素がある建物なので購入を断念するというのも方法だと思います。

【コメント】
貴重なご回答をいただきありがとうございます。先生方からのコメントを確認する限りでは値上げ交渉はかなり困難なものと推察しています。
近隣家賃と比較して60%低いとしています根拠は「公益法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産賃貸取引動向」より同一区内(東京都)における㎡辺りの平均賃料との比較になります。一方で直近での更新時期(10年前)からは固定資産評価格が25%、路線価が37%それぞれ上昇しております。こうした状況を踏まえ一定の値上げができないか?の可能性について追加のコメントをいただけたら幸いです。
マイケル
【コメント】
家賃を値上げするというのはする側の労力も必要ですし、される側は何とか現状又は値下げと考えるものです。
ただ多くの契約書類には家賃の増減について以下のような項目が記載されている場合があります。
・土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により、賃料が不相当となった場合
・土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により、賃料が不相当となった場合
・近傍類似の建物に賃料の変動が生じ、賃料が不相当となった場合
周辺の家賃相場や地主の支払う税金等の負担増による家賃の変動を認める契約書になっている場合も多いと思います。
いきなり周辺に合わせて家賃を上げる交渉ではなく築40年の建物という事で建物自体も古く修繕等も必要な場合はある程度修繕もしながら家賃を交渉されてはいかがでしょうか。
借主さんがどうあっても家賃交渉には応じられないと言われる場合は、調停・裁判という選択肢もありますが、それば弁護士さんに契約書の内容を元に相談されるのがよいと思います。
株式会社タキタ産業
【お礼】
追加のコメントをいただきありがとうございました。
最後に交わされた契約書を確認しましたところ「公祖公課、物価の変動等により賃料の増減を生じたときは双方協議の上定めるものとす」との条項がございました。
更新当時と比較して固定資産税評価額が24%上昇している事実がございますのです、この条項を基に交渉を進めるという理解を致しました。
理解に誤りがあるようであればご指摘ください。
ご親切な対応に感謝申し上げます。
マイケル
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/12/18

契約はオーナーが変わっても持続しますが、
家賃の増額減額請求は、未来に向かっては変更出来ます。
しかし、現入居者との合意の上でする必要があります。
その時は、新しく契約した方が良いと思います。(覚書でもいいですが)
減額はともかく増額は難しいですが、
入居者と分かりえる金額を模索しながら進められた方が良いと思います。

【お礼】
励ましにも感じられるコメントをいただきありがとうございます。悲観せず先ずは誠意をもって店子さんと交渉にあたってみる必要がありますね。突然、一気に値上げは店子さんにも受け入れ難い事と思いますので、更新の都度、値上げをお願いするなどで合意点を模索できればと思います。従来契約では2年更新となっていたようですが、単年度契約で新たな契約締結を提案してみようと思います。
マイケル
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借地借家法に基づく賃料増額請求手続をとることになります。
近隣相場との乖離、租税公課の値上がり、大家との個人的な関係の消滅など、相当家賃との乖離が発生した場合に大家から適正賃料での賃料増額請求の通知をし、話し合いが開始します。話し合いができなければ調停を申し立て、それでも決着がつかなければ裁判を起こし、裁判所が適正な継続賃料を算定して金額が決定されます。賃料増額請求以降、適正賃料と差額に対して年10%の割合による利息金が発生します。

【お礼】
的確なコメントをいただき誠にありがとうございます。
最後の契約更新時との比較では以下の通りです。
①近隣相場との乖離→(公)東日本不動産流通機構 賃貸取引動向と比較で60%存在。
②租税公課の値上がり→固定資産評価額で25%上昇、路線価では37%上昇
③大家との個人的な関係の消滅 →今回の所有者移転により
④相当家賃との乖離が発生 
上記については客観的な根拠をもって裁判所に申し立てすることはできると思いますので、最悪はそうした事は念頭に店子さんとの交渉を慎重に進めてみようと思います。
「賃料増額請求以降、適正賃料と差額に対して年10%の割合による利息金が発生します」
この点につきましては大変参考になりました。店子さんもそこまでは行きつきたくないものと思いますので説得する際にご説明できるようにしたいと思います。
ありがとうございました。
マイケル
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/12/18

過去に交わされた契約は現在も有効です。賃料の値上げをお願いしても合意できない場合は、賃料増額請求を申し立てることができます。まずは民事調停を行い、不調の場合は裁判になります。法的に進める場合は、不動産に精通した弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
コメント頂きありがとうございます。法的手続きを覚悟の上交渉を行う必要がありそうです。一度弁護士の方とも相談してみようと思います。
マイケル
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/12/19

賃料の効力は、10年前に交わされたものでも効力が生じます。したがって、相場の60%でも借主はその金額を支払うことで契約を履行したことになります。

改定のタイミングは通常であれば契約更新時が良いかと思いますが、今回は法定更新の状態なので、購入して直ぐに交渉を始めたほうが良いと思います。

流れとしては、まず示談で話を進め、それでも纏まらない場合には裁判に移ります。
したがって、まずは鑑定会社に簡易版の賃料の評価書を出してもらい、それを基にテナントさんと交渉することをオススメします。

なお、裁判時はお互い弁護士を立てて不動産鑑定評価書を取得し、それを基に裁判官が判決を下します。
鑑定評価では10年前とはいえ前回の賃料は十分鑑みますし、裁判官の判決でも考慮されます。しかしながら、それがどれほど考慮されるのか、という点は事案毎により異なるため一概には言えません。
また、都内などは値上げ交渉に応じているようですが、地方などは難しいかも知れません。特に店舗は売上が賃料の源泉になるので、当該テナントの売上が下がっているようでは増額改定は相当困難です。

こちらの内容は、2018/12/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/12/24

現契約は有効になります。賃料の値上げについては双方の合意が必要ですのでまずは契約者と相談してみてはいかがでしょうか。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。先生方のご意見を踏まえ店子さんと誠意をもって話し合いを行い合意できるよう取り組んでみようと思います。法的手段は極力避けるようにしたいと思います。
マイケル
こちらの内容は、2018/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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