法人借主からの家賃値下げ依頼が…お互いが合意せず、調停や裁判になった場合に家主の主張は認められる？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

契約書及び更新契約書ではどの様な取決めになっているでしょうか？
金銭に関することは、基本的に書面（契約書）に残すのが仲介業者の役割なので、仲介業者が入ったのであれば記載してあると思います。ただし、前回の契約更新時にその様な取決めもせず、要望も伝えることがなく、勝手に「次回は２７万円」と思っていたのでしたら、業者が今回の更新の金銭関係について記載をしてなくてもしかたがありません。

次に、番号順に回答します。
１）合意に関する記録が何もない場合は、難しいです。不動産鑑定という話しが出ていますが、よほどのことでない限りそこまでは不要です（正式な鑑定は４０万円ぐらいかかります）。賃料の変更については調停からスタートしなければなりませんが、不動産鑑定士が調停委員として選任されるケースもあり、双方に資料を調べてアドバイスをしてくれることもあります。もし裁判となっても不動産の賃貸価格は幅があるので鑑定額で決めるとは限りません。鑑定額とよほどの開きがない限り「増額」になることはなく、だいたい現在の契約のままという結果になります。そもそも２年で５０万円に満たない増額で裁判をやっても赤字になりかねません。ならば、２年後の更新時にどうするかをつめておいて、２年後に実行したほうがよいです。

２）管理会社の変更は可能です。管理契約の解約条項に従って解除しなければならないので、管理契約書を確認してみてください。ただし、管理会社を変えても新たな管理会社がよい会社とは限らないという場合もあり、改悪になる可能性も含んでいます。


不動産鑑定について少し書きますが、賃貸住宅の賃料鑑定は鑑定士によって金額が異なってしまうことが普通にあります。裁判となっても和解が出来そうもない場合は第三者として中立である不動産鑑定士が専任されて鑑定をします（費用は当事者負担）が、それでも裁判所はその鑑定結果では判決を出しません。裁判ですから、双方の言い分を聞き、総合的に判断をします。なお、継続賃料に対する不動産鑑定は簡易鑑定で２０万円ぐらい、正式な鑑定は４０万円ぐらいかかります。

管理会社についても私見かもしれませんが少しお伝えします。
不動産会社の業務の中で賃貸管理は利益率があまりよくないものです。そのせいか分かりませんが、契約に関してはそれほど能力が高くない者が多い傾向にあるように感じます。したがって、管理会社を変更してもよくなるとは限らないので発想の転換をすることです。現在の管理会社がどこまでしてくれるのか分かりませんが、更新契約の事務手続きの他は、一般的な管理範囲である家賃の回収と不具合への対応であるのならば、空室になた後の募集だけ現在の管理会社に任せ、家賃の回収（入金確認）は自身で行い、契約事務は不動産コンサルタント（公認）に任せるという方法もあります。管理を任せている会社に頼むような費用では行いませんが、ご希望内容をしっかりと反映した契約書を作成してくれますし、交渉がある場合でも力になります。会社によっては不具合対応できるところもありますので探してみるとよいです。弊社でも長野、栃木、静岡の賃貸住宅を上記のような方法で不具合対応も含めてお手伝いしております。