法人借主からの家賃値下げ依頼が…お互いが合意せず、調停や裁判になった場合に家主の主張は認められる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>
>賃貸契約・更新>
法人借主からの家賃値下げ依頼が…お互いが合意せず、調停や裁判になった場合に家主の主張は認められる?

法人借主からの家賃値下げ依頼が…お互いが合意せず、調停や裁判になった場合に家主の主張は認められる?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:mackeyさん
  • 相談日時:2018/11/21(地域:東京都)
line
気になった! 631
2014年から海外赴任しており、不在中の自宅(戸建、都内城南地区)を2015年から普通賃貸(2年更新)で貸しております。借主は法人(国内企業)です。

当初定期借家で募集しておりましたが、時期・タイミングもあり成約まで時間がかかったために、普通契約にし、かつ家賃を25万円に値下げし、2015年に契約に至りました。
2017年の第1回更新時には、2~3万円の(27~28万円)へのアップを要求したところ、借主からは、会社規定上、25万円が上限の為、27万という契約にはできず、はみ出す2万円x24回分を一時金として支払うので45万円にしてほしい、途中で退去しても返金は求めないとの提案・依頼で、この依頼に対して、こちらは了解し、更新しました。

最近、2019年春に期限が来る契約に対して、管理会社経由で、借主側から連絡があり、次回更新については、一時金無の25万円のみでの更新でお願いしたいとの通知を受けました。当方としては、次回家賃の発射台は27万円と認識しており、25万円ということは実質的な値下げ依頼と認識しますが、借主側は、過去、家賃調整分として一時金を支払ったことは認めているものの、一時金を次回更新時にも払うとは約束していない、相場を調べた結果25万円が妥当な価格と判断した(その明確な根拠提示はない)、契約上は25万円が家賃という立場で、当方の厚意(会社規定で難しいための調整対応を受入れた事)を逆手にとってきていることに、怒りと不信感を持っております。

また、この管理会社(仲介業者)も、借主側のいいなり的な右左な対応で、借主側には非がないという見解を提示してきて、こちらに対して、25万円での更新となる実質値下げ(妥協)を迫ってきており、こちらにも不信感を持っています。

1)今回のケースで、お互いが合意せず、調停や裁判になった場合に、当方の主張(実質的には家賃が27万円が起点であること)は認められるのでしょうか?

2)現在の管理会社(仲介業者、借主を見つけてきた)に不信感を持っていますが、途中で管理会社を変更することは可能でしょうか?(別の管理会社に交渉してもらうことを視野に入れてます)

状況を打開するために、専門家の方々のご意見・知見を拝聴いただければ幸いです。
何卒、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/11/21

1)について
裁判になると貸主借主双方で弁護士を立てて、鑑定会社に鑑定評価報告書を作成してもらう必要があります。そして、裁判官はこの評価書を基に判決を下すことになりますが、これらの費用は…

続きを読む
【お礼】
アドバイスありがとうございました。大変助かりました。値上げは思いのほか大変であることは理解しました。一方、借主側の実質値下げ対応はこちら側の好意(前回更新時に契約は25万円のそのままにし、一時金で差額を支払うことを了承したこと)を逆手に取るやり方で、不信感を持っており、そのような方には貸したくないと思っており、そのようなことができるのかどうかを今後考えていきたいと思っています。
mackey
こちらの内容は、2018/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/11/21

契約書及び更新契約書ではどの様な取決めになっているでしょうか?
金銭に関することは、基本的に書面(契約書)に残すのが仲介業者の役割なので、仲介業者が入ったのであれば記載してあると思います。ただし、前回の契約更新時にその様な取決めもせず、要望も伝えることがなく、勝手に「次回は27万円」と思っていたのでしたら、業者が今回の更新の金銭関係について記載をしてなくてもしかたがありません。

次に、番号順に回答します。
1)合意に関する記録が何もない場合は、難しいです。不動産鑑定という話しが出ていますが、よほどのことでない限りそこまでは不要です(正式な鑑定は40万円ぐらいかかります)。賃料の変更については調停からスタートしなければなりませんが、不動産鑑定士が調停委員として選任されるケースもあり、双方に資料を調べてアドバイスをしてくれることもあります。もし裁判となっても不動産の賃貸価格は幅があるので鑑定額で決めるとは限りません。鑑定額とよほどの開きがない限り「増額」になることはなく、だいたい現在の契約のままという結果になります。そもそも2年で50万円に満たない増額で裁判をやっても赤字になりかねません。ならば、2年後の更新時にどうするかをつめておいて、2年後に実行したほうがよいです。

2)管理会社の変更は可能です。管理契約の解約条項に従って解除しなければならないので、管理契約書を確認してみてください。ただし、管理会社を変えても新たな管理会社がよい会社とは限らないという場合もあり、改悪になる可能性も含んでいます。


不動産鑑定について少し書きますが、賃貸住宅の賃料鑑定は鑑定士によって金額が異なってしまうことが普通にあります。裁判となっても和解が出来そうもない場合は第三者として中立である不動産鑑定士が専任されて鑑定をします(費用は当事者負担)が、それでも裁判所はその鑑定結果では判決を出しません。裁判ですから、双方の言い分を聞き、総合的に判断をします。なお、継続賃料に対する不動産鑑定は簡易鑑定で20万円ぐらい、正式な鑑定は40万円ぐらいかかります。

管理会社についても私見かもしれませんが少しお伝えします。
不動産会社の業務の中で賃貸管理は利益率があまりよくないものです。そのせいか分かりませんが、契約に関してはそれほど能力が高くない者が多い傾向にあるように感じます。したがって、管理会社を変更してもよくなるとは限らないので発想の転換をすることです。現在の管理会社がどこまでしてくれるのか分かりませんが、更新契約の事務手続きの他は、一般的な管理範囲である家賃の回収と不具合への対応であるのならば、空室になた後の募集だけ現在の管理会社に任せ、家賃の回収(入金確認)は自身で行い、契約事務は不動産コンサルタント(公認)に任せるという方法もあります。管理を任せている会社に頼むような費用では行いませんが、ご希望内容をしっかりと反映した契約書を作成してくれますし、交渉がある場合でも力になります。会社によっては不具合対応できるところもありますので探してみるとよいです。弊社でも長野、栃木、静岡の賃貸住宅を上記のような方法で不具合対応も含めてお手伝いしております。



【お礼】
アドバイスありがとうございました。不動産鑑定の費用は結構な額となること、理解しました。大変参考になりました。借手側が実質値下げを求めてくる展開、仲介業者が借手側についていることが重なり、借手、仲介業者の両方に対して、不信感を持っており、信頼関係が築けないような相手・仲介業者との関係は、できれば解消したいとも思っています。(貸すなら新たな信頼できる相手、業者と)経済的には、泣き寝入りをして損して得取れというようなことだと思うのですが、多少経済的な損失になったとしても、あるべき姿を求めていくことも視野にしていきたいと思っていますが、現行の法制度だと難しいのでしょうか・・・。
mackey
こちらの内容は、2018/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談

PAGE TOP