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初めての土地活用でアパート建築するならどこに相談すべき?大手は建築費が高く、土地も手放す事になる?

初めての土地活用でアパート建築するならどこに相談すべき?大手は建築費が高く、土地も手放す事になる?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:タンちゃんさん
  • 相談日時:2018/12/06(地域:神奈川県)
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気になった! 590
初めまして、よろしくお願います。
約100坪に某ハウスメーカーの二階建て5LDK築約40年に、現在は兄が一人で現地に住んでいます。年齢は兄64、私は62です。

土地を活用してアパートを建てその一室に兄を住ませようと考えていますが、何も知識がなくネットのアパート経営サイト等にアクセスして何社かから返事があり某大手ハウスメーカーの担当者と2回ほど面談しましたが、建築費が高くまた、いい話のように感じましたがどうもしっくり来ません。

そんな時知人から、大手は担当者の変わるし建物の建築費も高価で、初めはいいけど何十年後かには維持できなくなり、結局は土地も手放す事になる事例が多いらしい、と聞かされました。

なにせ初めてなのでどう動いたものか分かりません。地元の建築屋さんを探してアパートを建て、アパート管理会社にお願いするのも良いのかなとも思います。

拙い文章ですみません。アドバイスを頂けるとありがたいです。
よろしくお願いします。
こちらの内容は、2018/12/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/12/06

アパートなどの集合住宅は、建てられるだけではダメです。間取りやデザイン、周囲の賃貸住宅の供給状況などの情報分析を含め、専門知識が必要です。なので、地元の建築屋さんに頼むと言うのはリスクが高すぎるのでお…

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【お礼】
株式会社三野 北前店さま、早速のアドバイスをありがとうございます。

なんせ初めてのことなんで焦らずに色々と考えると共にプロの立場から見ていただくことは大事でしょうね。大手のハウスメーカーに違和感を感じてここで相談させて頂き良かったです。
焦らずに自身も学びながら公認の不動産コンサルタントの方を探して相談して見たいと思います。ありがとうございました。
タンちゃん
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/12/07

土地活用で大手メーカーは高いというのはほとんどの方がそう思われています。
ただ高いだけがすべてではなく貸す時のネームバリューだったり貸すための体制だったり様々な利点もあります。それがあるからこそ多く選ばれていると思います。
そう言っててもいくつかのメーカーでは建てる事のみ力を注いでその後のアフターが疎かなところも確かにあります。
但し地元の工務店で建ててもそれは同じだと思います。
地域的環境は違っても弊社の有る地域でも近年木造3階建の低コストアパートが数多く建っていますが、利回りのみを追求するような物件で長く入居率が維持できるのか不安なものも多く存在します。
まずはその土地をどのように有効活用するのがいいのかを考えましょう。
土地を更地にして駐車場・あるいは倉庫・戸建賃貸・店舗・集合住宅など様々です。
その中で集合住宅という方法を取られるのであれば最初に地元の建築会社に声をかけるとそこでしか建てられなくなるという事があっては困るので本来は地元の不動産会社で賃貸の得意な会社に相談してみてはどうでしょうか? 弊社でもそうですが、建築会社は建てることが専門ですが、賃貸専門の不動産会社は長年にわたってその物件に入居者を入れなければいけませんから間取りや設備などどのようなものが選ばれるか効率よい部屋や広さとはどのようなものかを知っていると思います。ネットでアパートを建てたいと検索すれば多くのメーカーや工務店が出てきますが、建てるプロではなく集客のプロからのアドバイスをもらうのも方法です。
詳しい場所はわかりませんが神奈川はいくつかの場所で賃貸のかなりの激戦区や供給過多で新築でも入らないという建物も出てきています。 そのあたりも考慮に入れましょう。

【お礼】
株式会社 タキタ産業さま。アドバイスをありがとうございます。

地元の賃貸が得意な不動産会社なら地元で積み上げた経験があるはずですね。
一度地元で探して相談してみようかと思います。
ありがとうございました。
タンちゃん
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/12/07

アパート経営で重要なことは立地です。どこでもアパートを建てればよいというものではありません。
お客様の土地がアパートには不向きなエリアでしたら、アパート経営に適したエリアで別途購入なさるべきでしょう。
まずはアパートオーナーのご友人や専門家等、様々な意見を聞いたうえでご検討なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
山京ビル株式会社さま、アドバイスをありがとうございます。

専門家の方々の様々な意見を聞いて再検討します。ありがとうございました。
タンちゃん
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/12/07

不動産活用が初めてでしたら、大手ハウスメーカーに依頼された方が無難だと思います。
大手メーカーはコンサルや建物を一括で借上げてくれますので、毎月の収支が割と簡単で安心です。
しかしおっしゃるとおり、建築費が高い上に借上げ料が安いです。トータル的に考えると土地を寝かせているよりはマシな感じです。
もし建てたい間取りやデザインが決まっているのでしたら、近くの工務店さんに頼まれた方が建築費は安くなります。しかしその場合はキャッシュフローが難しくなります。
もし間取りやデザインが決まっていないのでしたら、その道のプロの方に依頼された方が良いと思います。

【お礼】
小澤慎太郎さま、アドバイスをありがとうございます。

初めての不動産活用は大手ハウスメーカーが無難なんでしょうね。
タンちゃん
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/12/08

私のお客様の経験談をお話しさせていただきます。
ある方が大手ハウスメーカーに土地活用の相談をしたところ、建築後、長期間の一括借り上げを提案してくれたことに安心し、建築及び物件管理を依頼されました。
その後、2年毎に賃料の減額改定が続き、10年経過したタイミングでハウスメーカーから一括借り上げの契約を解除する旨の通知が届いたそうです。そして、それが合意されない場合には物件管理自体も解除するとのことでした。
結局その方は建築から10年後に一括借り上げが解除された物件のオーナーとなり、その後空室が続いたため、ローンが払えずに土地を売却されました。
お客様曰く、「ハウスメーカーは、建築費で利益を出して、新築当初から5年程度の競争力が強い時は頼もしいが、その後、競争力が劣り始めると掌を返すようなことをする」と仰ってました。
全てのハウスメーカーがそうでないと言えますが、利益主義に走る業者が多いことも事実なので、業者選定は注意が必要です。

また、最近の大家さんは勉強されている方が多いため、高齢でアパート経営を始めるよりは土地を売却して賃貸あるいは小ぶりの分譲に移る方も多いと伺います。

これらを参考にしていただけると幸甚です。

【お礼】
丸山考樹さま、アドバイスをありがとうございます。

大手ハウスメーカーは利益主義に走るメーカーがあり業者選定は注意が必要、という貴重なお客様の経験談をありがとうございました。
ハウスメーカーにお願いする時はそのことを頭に入れて対応して行こうと思います。
タンちゃん
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