覚書に法的効力がない!?アパート建て替えに伴い引っ越し費用の請求はしないと約束したのに…|お悩み大家さん

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覚書に法的効力がない!?アパート建て替えに伴い引っ越し費用の請求はしないと約束したのに…

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:マルさん
  • 相談日時:2016/03/31(地域:東京都)
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気になった! 246
アパート建て替えに伴い、退去をしてもらう為、2年前の契約更新時に
①次回の契約更新はできない。
②退去期限の通知
③今回の更新料は支払わなくてよい
④今回の更新より退去時まで賃料から5000円を下げる。
⑤その代わり、引っ越し代等の費用は請求しない

以上の旨を記載した「覚書」に捺印、署名の上了解をもらいました。

あと数ヶ月で退去時期なのですが、借主から
弁護士に相談したところ、覚書に立ち退きにあたっての法的効力がなく、引っ越しに伴う費用の全額の請求が可能な為、
①引っ越し代等の費用
②契約時の敷金、礼金の全額返却
③契約時の契約手数料の返却
④引っ越し代等の費用工面が難しい状況の為、期日までの引っ越しが難しい。上記費用の工面を考慮して頂き、引っ越しをしたい。

との書面が届きました。
請求通りにしなければいけないのでしょうか?
こちらの内容は、2016/03/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/04/01

まったく法的拘束力が無いということはありません。
ただし、覚書ですから内容にあいまいな解釈ができる部分があったり、適当でない記載がある可能性もあります。でも、それらが全く無効ということは…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/04/01

双方が合意した覚書には一定の効力は認められるはずです。ただ、専門知識が乏しいなどの理由により先方が明らかに不利な条件にもかかわらず、それを認識せずに合意した場合は見直される場合も考えられます。
最終的には法的に手続きを進めることになりますが、恐らく双方の意見を聞き入れた和解案が提示されるのではないかと推測いたします。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
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【回答会社】
弁護士
高島総合法律事務所
回答日時:2016/04/01

前回のときに交わした更新契約が
短期賃貸借契約
あるいは
合意解約書と解釈できれば
合意の効力が発生します。

更新料を免除したことと
賃料を減額していることから
そのような解釈が成り立つ可能性があります。

契約書を持って弁護士に面談で相談された方がよいと思います。

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【回答会社】
建築・設計会社
株式会社マンエイ
回答日時:2016/04/01

今回の件にあたり事前に準備して契約更新されたのだと思います。

しかし、覚書の内容に関わらず
「正当な事由」と「立ち退きに際しての経済的供与」があるのか否かが問題です。
こういう不利益があるために現在は定期借家契約を選択する大家さんが増えていると思います。

ただし、平成12年3月以前より入居していた人には、普通借家から定期借家への切り替えは原則(今のところ)許されない事になっているため、今回それができなかったのでしょうね。

大家さん都合の契約解除(立ち退き要求)にはこの事実関係を総合的に見て、借主に不利益が無いかどうかを吟味されます。

例え、「老朽化して耐震性に問題がある」としても正当な事由にはあたらないというのが判例です。今にも倒壊の危険がある、なおかつ引っ越し費用などの相応のケアが約束されているという両面そろって初めて認められるかと思われます。

更新料は現在無料のアパートもたくさんあります。地域の実情に応じてどうなのか?という所も関係します。これまで家賃を5000円値下げしてきた事は評価されると思いますので、これを加えて、引っ越し費用を含めた立ち退き料の交渉を早めに進められる方が良いように思います。

弁護士さんが出てきているのであれば、こちらも代理人を立てられた方がスムーズだと思いますよ。立ち退きの目的は値切る事ではなく、スムーズに期日通り退去いただく事です。

こちらの内容は、2016/04/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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