エアコンが故障！借主負担？貸主負担？教えてください！｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

①テナントの場合
　１．契約書の記載内容次第という判断でよろしいでしょうか？

　２．記載がない場合はどのような判断になりますでしょうか？

→契約書に特約がなけれれば、設備であるエアコンの修繕義務は賃貸人にあることになるでしょう。もっとも、賃借人の善管注意義務違反（ファンにすごいゴミが付着して、目で見て分かるレベルなのに掃除をしない等）が認められ、それによる故障と立証できる場合には、賃借人の責任と主張できる可能性もあります。

契約書に特約がなけれれば、設備であるエアコンの修繕義務は賃貸人にあることになるでしょう。もっとも、賃借人の善管注意義務違反（ファンにすごいゴミが付着して、目で見て分かるレベルなのに掃除をしない等）が認められ、それによる故障と立証できる場合には、賃借人の責任と主張できる可能性もあります。

設備の修繕費用は賃借人負担とする等の特約があれば、基本的に当該特約は有効になると考えられます。


②住居の場合
　１．上記同様契約書の記載内容次第という判断でしょうか？
　２．エアコンクリーニングは借主負担と明確な記載はないです　
　　　が、「小修繕は借主負担」という文言がある場合は、どのよ　
　　　うな解釈になりますでしょうか？
　３．契約書に記載がない場合もお願い致します。

→契約書に特約がなけれれば、設備であるエアコンの修繕義務は賃貸人にあることになるでしょう。もっとも、賃借人の善管注意義務違反（ファンにすごいゴミが付着して、目で見て分かるレベルなのに掃除をしない等）が認められ、それによる故障と立証できる場合には、賃借人の責任と主張できる可能性もあります。

「小修繕は借主負担」という契約内容については、文脈にもよりますが、エアコンクリーニングの義務を賃借人に課したものと解釈することは難しいのではないかと思います。

設備の修繕費用は賃借人負担とする等の特約があれば、基本的に当該特約は有効になると考えられます。
もっとも、あまりに賃借人に不利な特約は、消費者契約法違反の問題が出る場合があります。

テナントでも住宅でも一緒だと思います。
設備であれば、故障は貸主負担です。しかし、クリーニングは入居者負担です。なぜなら入居者には通常起こりえるだろうと思われる事の管理義務があるかです。エアコンは使っていると埃が溜まるのは通常考えられます。
また、エアコンの能力ですが、お金を出しているのは貸主ですので、交換する義務はないと思いますが、もし入居者が不満に思えば退去されるかご自分で交換されるだけだと思います。

このように判断できなくならないように契約書に設備かどうかを明確にして対応します。
契約書に記載があれば契約書通りに対応いたします。