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保証委託契約において賃貸人はオーナーではなく不動産会社でも契約できる?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:しゅうぞうさん
  • 相談日時:2024/04/09(地域:東京都)
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気になった! 629
初めて質問させて頂きます。

私は賃貸マンションのオーナーです。
先月マンションの管理をお願いしている不動産会社から
「賃借人からの家賃滞納が判明したので、来月から家賃の入金が止まる」という連絡が来ました。
私は何故、保証会社が入っているのに家賃の入金が止まるのか理解できずにネットで散々調べたのですが、納得いく解説は見つかりませんでした。
そこで不動産会社の担当者に聞いたところ、家賃滞納期間が3ヶ月経過したので賃貸契約解除通告書は内容証明郵便は賃貸人に出しているが、無視してる場合にはこのあと裁判になる流れだということでした。

しかし、保証会側で滞納の2ヶ月分を立て替えているので形式上は家賃は振込まれていることなってしまっており、このことで裁判が不利にならないために更なる滞納期間があと3ヶ月程度必要なため家賃の支払いを止めるということでした。

そこで私は保証委託契約約款を調べるために不動産会社に契約書の資料の提示を求め調べたところ、なんと契約書の賃貸人は不動産会社で賃借人は入居者となっていました。

賃貸人がマンションオーナーの私ではなく管理をお願いしている不動産会社という契約があるということをその時に初めて知りました。

保証会社を入れるというのは聞いていたのですが、
まさか賃貸人が不動産会社だとは思ってもみません
でした。

いづれにしても、これから明け渡し裁判になり強制退去までの間に家賃が振り込まれないことに納得がいきませんので不動産会社の担当者と話して解決しないなら直接に保証会社と連絡をとって聞いてみるつもりでいます。

また、これはもう後の祭りですが、保証会社がどこであるかは確認できたのですが、その会社は独自の審査基準で審査する〇〇〇保証会社なのでかなり審査は甘かったのではないかと想像できます。

今回のような事件は初めてですので、事前に保証会社の
確認はしていませんでした。
ここは大いに反省しています。

さらに心配なのは、裁判結審後に滞納家賃の回収ができるのかどうかです。
不動産会社の担当者は家賃は保証会社が入っているので回収できる、と言っていますが、かなり不信感を持っていますので、素直にその言葉を信じることができません。


質問です。

1:保証委託契約において賃貸人はオーナーである私で
はなく不動産会社でも契約できるものなのでしょうか?

2:保証会社による裁判が結審し強制退去が執行されな
いと滞納家賃は保証会社から支払われないの
でしょうか?
契約約款では家賃の保証期間は24ヶ月となっています。


長くなりましたが、ご回答頂けると助かります。
こちらの内容は、2024/04/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2024/04/09

あなたと賃貸借契約を結んでいるのは誰なのでしょうか?
入居者は不動産会社と契約しているのに、あなたとも契約があることになっていたということでしょうか?

> …

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【お礼】
質問1ですが、不動産会社とは
管理と仲介の契約をしています。
しかし、転貸も出来る契約には
なっておりません。
多分、間違えたのだと思います。
この契約は無効じゃ無いのか?
と疑問に感じた次第です。

お忙しいところ回答頂き
誠に感謝いたします。
しゅうぞう
こちらの内容は、2024/04/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2024/04/10

「保証会側で滞納の2ヶ月分を立て替えているので形式上は家賃は振込まれていることなってしまっており、このことで裁判が不利にならないために更なる滞納期間があと3ヶ月程度必要なため家賃の支払いを止めるということでした。」

→これはおかしいと思います。
 高裁の裁判例(大阪高裁H25.11.22判決)で、保証会社が賃貸人に代位弁済していても、賃借人が賃料を滞納しているのであれば、賃貸人は賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除できる、とされています。

https://www.retio.or.jp/info/pdf/96/96-122.pdf

1:保証委託契約において賃貸人はオーナーである私で
はなく不動産会社でも契約できるものなのでしょうか?

→ご相談者様と不動産会社との契約書を良く確認してください。サブリース契約のように、不動産会社による転貸を認める賃貸借契約となっているのではないですか?

転貸なのであれば、転貸人が保証会社と保証契約を結ぶことも可能でしょう。


2:保証会社による裁判が結審し強制退去が執行されないと滞納家賃は保証会社から支払われないのでしょうか?
契約約款では家賃の保証期間は24ヶ月となっています。

→まず、保証会社と契約をしているのは、転貸人である不動産会社なのですよね?そうすると、ご相談者様が直接保証会社に保証債務履行を請求する権利はないということになりますので、ご相談者様としては、賃借人である不動産会社に対して賃料を請求することになるのではないでしょうか。

前提となる関係者間の法律関係がまだ整理できていないようですので、関係する契約書等をそろえて、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

【コメント】
ご回答誠にありがとうございます。
感謝致します。

質問 1 へのご回答を転記させて頂きます。
以下、転記
ーーーーーーーーー
→ご相談者様と不動産会社との契約書を良く
確認してください。サブリース契約のように、
不動産会社による転貸を認める賃貸借契約と
なっているのではないですか?

ーーーーーーーーー
転記終わり。

私と不動産会社は管理と仲介の契約をして
いますが、転貸も可能な契約ではないです。
ですから、不動産会社に家賃保証契約書を
見せてもらったところ賃貸人が私ではなく
て、不動産会社になっており、物件名が
私の所有するマンション名になっている事
がわっかたので、この契約内容に疑問を感
じた次第です。
この契約形態はおかしいとまだ納得
が行かない状態ではあります。

質問 2 への回答もありがとうございます。
保証会社の契約約款を確認いたします。
お忙しいところ回答頂き
ありがとうございました。



しゅうぞう
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2024/04/30

1については代理店が不動産会社で契約しているようにも思われますが契約保証会社との契約書を確認してからみないとわかりません。

2は保証会社によっては訴訟準備のため代位弁済を一時中断して対応する場合があります。
その場合も保証範囲内で後日清算になります。
通常不動産会社が説明できますがかわらなければ直接保証会社に説明してもらえば分かりやすいかもしれません。

こちらの内容は、2024/04/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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