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管理委託契約の代理業務の記載は、どうとらえたら良いでしょうか?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ぽよぽよさん
  • 相談日時:2021/02/10(地域:東京都)
line
気になった! 621
お世話になります。
管理委託契約について質問させて下さい。

契約の中に、
「貸主が管理会社に委託する業務の内容は、次の通りとする」とあり、
一. 賃貸借代理業務 (別表2)
と記載されています。

別表2をみると、「入居募集」として、契約締結代行や保険加入手続き。
「クレーム対応」として、入居者からのクレーム受付、工事等の発注。
「退去解約業務」として、退去立会い、清掃修繕の発注。
「更新業務」として、賃貸借契約の更新手続き、更新時の契約条件変更手続き。
等とあります。

心配なのは、上記に「工事や修繕等の発注」「更新時の契約条件変更手続き」が入っている事です。
この代理業務の記載は、どうとらえたら良いでしょうか?
工事発注や条件変更を、管理会社に白紙委任しているという事なのでしょうか?
管理会社が大家の承諾なく、工事を発注したり条件を変更して良いとなると困った事態になると思い、ご相談させて頂きました。

宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2021/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アスパ
回答日時:2021/02/10

「工事や修繕等の発注」は、水漏れなど緊急性があるときに被害を最小で抑えるため、オーナー様と連絡がとれないなど、管理会社の判断発注する場合があります。
ただし、事前に金額を決めておくなどの…

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【コメント】
株式会社アスパ様
早速ご回答頂きましてありがとうございます。

>「更新時の契約条件変更手続き」は管理委託において管理会社に一任しているわけではありません。
借主の更新手続きの書面作成・発送、勤務先・連絡先・保証人の確認などの変更がないかの手続きを行うことです。

との事ですが、この『借主の更新手続きの書面』は、契約条件等が変わらなくても作成する物なのでしょうか?
書面に管理会社が無断で大家の印鑑をついたりしますか?
ぽよぽよ
【コメント】
当社が大阪ですので、多少エリアによって変わるかと思いますが、

関東など更新時に更新料をとっている物件は、更新時に新しく賃貸借契約を再契約するか更新合意契約(名前は会社によって多少変わります)を締結します。

どちらで契約するかは会社によって違いますが、貸主と借主が署名捺印します。
その際に入居者情報および保証人情報の変更がないかも確認します。

管理会社が無断で印鑑を押印すると法に触れます。もちろん契約自体無効になります。もしそれが発覚したならば、すぐに管理会社の変更をおすすめします。

上記が合意更新になります。


更新料がなければ、自動更新の内容で始めに契約します。条文は以下です。↓
「甲が期間満了の 6 ヶ月前までに、又乙が〇ヶ月前までに、それぞれ相手方に対し、文書による何らの申出をしないときは、本契約は満了日の翌日から起算して同一期間および同一賃料で更新されるものとし、以後も同様とする」

この場合で更新料が発生しなければ、契約書は退去されるまで持ち越しをし、更新の通知も契約書の再締結もしません。
株式会社アスパ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/02/11

法律的には,
1 賃貸人と賃借人との間
2 賃貸人と管理会社との間
を区別して考える必要があります。

1 賃貸人と賃借人との間については,ご相談のケースでは,契約書に「賃貸借代理業務」とあり,賃貸人が管理会社に代理権を与えていると解されますので,仮に管理会社が,賃貸人に無断で修繕工事を発注したり,賃借人との間で更新契約を結んだとしても,それは有効です。有効という意味は,賃貸人は,「管理会社が勝手にやったことだから無効」とは契約の相手方に主張できないという意味です。

これは,発注を受けた業者や賃借人の立場から考えれば分かると思いますが,賃貸人から代理権を与えられた管理会社と契約している以上,後で賃貸人が「聞いていない」として契約が無効になるのではたまったものではないからです。仮に代理権の範囲を契約で制限していても,契約の相手方がそのことを知らず,知らないことに過失もなければ,表見代理(民法110条)という法理で,契約は有効になります。 

2 一方,賃貸人と管理会社との間では,管理委託契約に基づき,管理会社は善管注意義務を負っています(民法644条)。平たくいうと,委任の趣旨に従ってきちんと業務を行う義務です。

契約書に,一定以上の金額の修繕については賃貸人の承諾を得るといった特約があればその特約に従いますし,仮にそのような特約がなくても,例えば,賃貸人に無断で更新契約書を締結したり,賃貸人に無断で高額な修繕の発注をすることは,管理会社としての善管注意義務に違反すると評価される可能性が高いです。

従いまして,そのような場合には,賃貸人は,契約の相手方には契約が無効とは主張できないが,そのような契約を結んだことによって損害が生じた場合には,管理会社に損害賠償請求ができるし,債務不履行(契約違反)を理由に管理委託契約を解除することもできる,という整理になります。

【コメント】
ご回答頂きましてありがとうございます。
代理について分からなかった部分が、先生のご回答で分かりやすく整理できました。

>仮にそのような特約がなくても,例えば,賃貸人に無断で更新契約書を締結したり,賃貸人に無断で高額な修繕の発注をすることは,管理会社としての善管注意義務に違反すると評価される可能性が高いです。

との事ですが、例えば、管理契約に、
「本物件の賃貸借契約の締結に当たって、管理会社が貸主代理人として契約行為を行う事ができる」とあった場合は、貸主に無断で更新契約書を締結し数ヶ月黙っていても(管理契約書に報告について定めがなければ)、管理会社の善管注意義務違反とは言えないでしょうか?

>そのような契約を結んだことによって損害が生じた場合には,管理会社に損害賠償請求ができるし,債務不履行(契約違反)を理由に管理委託契約を解除することもできる,という整理になります。

契約を結んだ事で、将来的に損害が生じる可能性があるが、どのくらいの損害が生じるか現在は算定できない場合、損害賠償も、管理委託契約を解除することも出来ないのでしょうか?

質問が多くて申し訳ありません。。宜しくお願い致します。
ぽよぽよ
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