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管理委託契約を結んでいる管理会社とトラブルが相次いでいるため相談窓口を探しております。

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:さん
  • 相談日時:2020/02/06(地域:長崎県)
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気になった! 608
居住区域からはかなり離れた地方で投資用マンションを所有しているのですが、管理委託契約を結んでいる管理会社とトラブルが相次いでいるため相談窓口を探しております。

トラブルについてですが、
・家賃収入の一部未払い
 →実際よりも低い金額で送金されていることが何度かあり、
  後日発覚したものはこちらから請求をしていますがいまだに未払い分があります。

・架空請求とおもわれる工事費の請求
 →「修繕費」とだけの項目で費用を請求され、
  作業の詳細を聞いても返答がありません。
  さらにいうと、修繕費は事前に貸主の了承を得た場合のみ家賃送金から相殺させるという取り決めになっているのですが、事前の連絡もくることはほとんどありません。

・管理会社側が負担するはずの費用を徴収された
 →管理委託契約書の特約事項で、
  特定の部位の修繕費は管理会社負担の取り決めがなされておりますが、
  修繕費としてとられてしまい、その後の返金要請に応じてくれません。

・上記についてメールや電話で繰り返し問い合わせているのですが、
 電話口では後日対応しますと返事をするのみでメールでの返信はほとんどありません。

不審な請求が積もり積もって相当な額になっていると考えられるため、あるていどの費用は掛かっても相応の対応をしてもらえるように動きたいと考えているのですが、このような場合はどこで相談をするのが適当でしょうか。

訴訟を提起した場合はその地方の裁判所が管轄裁判所となることが管理委託契約書内で取り決められております。
冒頭に記載の通り、遠方での物件のため現地に行くことは頻繁にはできません。

その地方に在住の弁護士をネットで探して相談をしてみようと考えておりますが、そのように進めて問題はないでしょうか。
ネット見積もりにすると直接の面談などがなかなかできないという点が少し不安ではあります。

また、弁護士以外にも相談ができる窓口があればぜひ情報をいただきたいです。

長文となりすみませんが、ご助言をいただけると幸いです。
こちらの内容は、2020/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/02/06

訴訟の前に出来ることをやったらいかがでしょうか?
不審に思っていることを明確にするため、以下を内容証明郵便で代表者宛に送るとよいです。

・いつの分の賃料が未…

続きを読む
【コメント】
ご回答いただきありがとうございます。
大変参考になりました。

相談の目的ですが、調査と訴訟どちらともになるかと思います。
現状では、先方がこれまで請求した額が不透明であるため調査は必要だと思いますし、
その請求も難しくなりそうなので法的に強制力のある訴えもやはり必要だと思います。
なのでコンサルタント会社にトータルの相談をしてみるというのがよさそうですね。


消費者センターにも相談はしましたが、おっしゃる通り無意味でした。
大家は消費者とはいえないため、事業主同士の問題に介入できないとのことです。


なお、すでに管理会社の変更は進めており、管理移行前に清算したく色々と催促をしていますがあちらにとって都合の悪いことはすべてなしのつぶてという状況です。。。


ご回答に対しての質問で誠に恐縮ですが、

・内容証明郵便で送るのはどういった意図でしょうか。
訴訟などになった際の証拠として残すためなのかと思いましたが、メールのやり取りのみでは証拠としては弱いでしょうか。

・不動産コンサルタントで検索をしてみたのですが、どの業者を選べばいいのかわかりづらく、かなり難しいと感じました。
不動産コンサルタントも選ぶのは難しいと思うのですがどのようなポイントを押さえて探せばよいでしょうか。
本物件は自宅からは離れている場所にありますが、不動産所在地付近で対応可能な会社で探すべきでしょうか。


すみませんがご教示いただけますと幸いです。
【コメント】
内容証明を送ることは、あなたが求めていることを明確にするとともに、相手にあなたが本気で対応を求めていることを知らせるためです。内容証明郵便はその会社の代表者宛に送りますので、担当者がもみ消したとしても裁判となれば代表者は知らないでは済みません。メールも証拠にはなりますが、あなたの意思を明確に伝え証拠として残すのなら内容証明郵便が有効です。

不動産コンサルタントは、公認不動産コンサルティングマスターの資格をもって、かつ実際に活動している人は非常に少ないです(弊社は活動しているうちの一つです)。無資格やナンチャッテ資格の似非コンサルタントもいますので探すのは困難であるとは思います。また、その人によって得意不得意がありますし、実力もバラバラですので不動産コンサルタントを掲げていれば誰でもよいというわけでもありません。
今回のような場合は法や契約に詳しく、契約書を読み解ける能力がないと難しいので、法に関する知識があるコンサルタントを探すと良いです。
コンサルタントに関しては、あなたに助言をするのが基本的な仕事ですので、どこの方でもよいですが、フットワークの軽い方でないとなかなか先に進まないかもしれません。


ベストアンサー決定後はコメントができないので、追記します。
弁護士も玉石混交とも言える状態で(それも玉でない人の方がはるかに多い)、期待するような働きが出来ることはまずないと思ってください。弁護士は、調査はしませんし、証拠も集めません。TVドラマのように一発逆転の方策を考えることもほぼないです。裁判所を利用した法的手続きの代理人程度に思わないと失敗します。
弊社の場合は、弁護士に依頼したけども・・・という人が最終的にやってくることが多く、こちらで弁護士を紹介し、調査や証拠集めもし、弁護方針も指示を出して解決をしています。
株式会社三野 北前店
【お礼】
追加で質問をしたのにお礼が遅くなってしまい大変申し訳ございません。
ご丁寧な回答をいただき大変参考になりました。

たしかに、メールだけでは見逃していたとか届いていないなどの言い訳をされてしまう懸念があり、現にメールで依頼している事柄についてはほぼ対応してもらっていません。


コンサルタントの実力も依頼前に見抜くのはなかなか難しそうですね。
弁護士、コンサルタントどちらに依頼をするのかまだ決められていない段階ですが、
アドバイスいただいた点を念頭に置いて探してみようと思います。

2度のご回答をいただき誠にありがとうございました。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2020/02/06

こんにちは日本AMサービスです。
早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

はっきり言ってしまいますが、
即管理会社を変更した方が良いと思います。
新しい管理会社に相談をしながら措置を考えてはいかがでしょうか。

現状で契約書に定められた事項との相違点
その相違点により負担した額など書面などで纏めておくと良いと思います。

弁護士に相談をすると結構な費用がかかると踏んで
現状の管理会社もこうしたふざけた対応を取っているのだと思います。

いずれにしても管理会社としては不適格な会社です。

参考URL:http://www.apart-kanri.com/
【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。
共感をしていただき誠に励みになりました。


管理会社の変更をすすめているところで、今月いっぱいで契約解除という段階です。
その段階になっても問題を起こしてくるので、はやく移管が完了してひと段落ついてほしいという心情です。。。

たしかに、現状の問題点をしっかりまとめて書面で残すのがよさそうですね。
諸々の費用がどのくらいになるかによって対処が変わってくると思いますが、できることはしようと思います。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2020/02/07

お客様の居住地と物件の所在地はわかりかねますが、早期にトラブルを終息させるということでしたら、管理会社を変更してしまうのが良いと思います。そのうえで、旧管理会社に対して債権回収をなさってはいかがでしょうか。
まずはネットなどで管理会社を探し、良いと思われるところに問い合わせをなさってください。管理会社の切り替えの見込みが立てば、現地に赴き諸手続きを済ませるという流れです。
ご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2020/02/08

今回の場合弁護士に依頼する前に長崎県でしたら宅地建物取引業協会・不動産協会どちらかに加入している不動産会社であれば所属団体に無料相談の窓口があるはずですからまずはそちらに相談される方法もあります。悪質な場合は各団体に弁護士もいますから相談しやすいと思います。
また、大臣免許の場合は土木部建築課審査指導などの部署に相談されるのも良いと思います。
ただどちらに相談される場合でもきちんと証拠となるものをそろえてご相談されてください。
証拠が曖昧だと対応もむずかしくなります。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。
また、お礼が遅くなってしまい誠に申し訳ありません。

コメントいただいた通り、宅地建物取引業者の所属となっているようでした。
こちらの方への相談も検討してみようと思います。

私の監督不足も要因なのですが色々やりたい放題されてたようでして、
証拠はどんどん出てくるのですが情報がまとまり切れていない状況です。。。
依頼するにしても何を相談したいのかを整理してから着実に動こうと思います。
こちらの内容は、2020/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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