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原状回復工事は親戚の業者でやりたいと管理会社に伝えていたのですが...

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ぽよぽよさん
  • 相談日時:2020/12/18(地域:東京都)
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気になった! 662
退去解約について質問させて下さい。

8月に入居者(社宅利用)から退去したいと連絡がありました。
連絡を受けて調整し、原状回復工事は私(貸主)の親戚の業者でやりたい旨、管理会社にお願いし、了解を得ました。
その後、退去日がいつなのか管理の方に聞いた所、「既に立ち会いを行った」との事なので、その報告書が欲しいとお願いしました。
しかし何度催促しても「借主から室内は問題ないと聞いている」という口頭での報告しか上がってきません。

気になって1ヶ月後に物件を見に行ってみると、、
室内側の郵便受(カバー)がなくなっていたり、壁に傷が見られました。
管理会社に伝えると「立会い時は問題なかった」と主張します。
(立会いから退去日まで5日間ほどタイムラグがあります)

このため管理会社に借主(社宅代行)との調整をお願いして、、更に混乱する事態に。
「ハウスクリーニング費用を借主様にご請求するという形でよろしいですか?」
と管理から提案されたのですが、入居前に清掃費はもらってある筈、、、

説明を求めても「~ご請求する形で宜しいですか?」の一点張りなので、それでもう良いと答えたら、「解約精算が終わりました。ついては借主様にご返金下さい」と管理から連絡が。
慌てて精算書を確認してみると、やはりクリーニング費は入居時にもらってあるという記載。敷金はもらっていないので、退去日以降の家賃は返金し、頂ける筈の補修費はゼロ。

長くなって申し訳ありませんが、大家としてどういう対応をしたら良いでしょうか?
宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2020/12/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/12/18

管理会社は、なぜ荷物を運び出す前に立ち合いを行ったのでしょうか?
それでは意味がありません。明らかに職務怠慢です。

管理会社の責任として、未払いの原状回復費…

続きを読む
【コメント】
お忙しい所ご回答頂きましてありがとうございます。

一応、管理契約書には「退去業務」として「借主立会いのもと破損箇所の点検を行い、修繕費の見積りを算出する。修繕内容、費用負担は貸主や借主と調整する」という文面があります。

ただ、今回「補修は親戚の業者でやりたい」と言ったせいか、管理からは「大家さんの方から、清掃等は自分の業者で、と言い出したんですよね?」と言われ「立会いはしなくて良い」と大家が伝えたかの様に主張されています。

親戚の業者が室内に入ったのは、退去から2ヶ月程経ってからなので、その時点で傷が・・と言っても、「もう時間が経ちすぎているし、精算書も借主様に渡っているので」との事です。
(私の方は管理から精算書を貰うまで、退去日や返金額を知りませんでした)

なお、管理会社が作成した精算書には日割り分の返金先として借主(正確には社宅代行)の口座が記載されているのですが、これは一般的な形式なのでしょうか?
社宅代行さん自身が請求書を大家に送り、それで支払うのかと思っていたのですが・・。
ぽよぽよ
【コメント】
契約書に「立ち合いを行い見積をする」と記載があると読めますので、管理会社にはしっかりと立会を行い、原状回復費用の見積もりを行う義務があると考えます。
親戚の業者でやるとしても、上記の義務がなくなるわけではないですし、発注をするのはあなたであって、管理会社でないわけですから「管理からは『大家さんの方から、清掃等は自分の業者で、と言い出したんですよね?』と言われ」たとしても、立ち合いをしなくても良いわけでもありませんし、原状回復にかかる費用の見積を行わなくても良いわけではありません。

退去から2ヶ月程経ってからでも、請求する権利はあり、消滅時効とするには早すぎます。管理会社が勝手に消滅時効にできる訳でもありません。

返金については、管理会社が代行するのが一般的です。
また日割り家賃の返金と原状回復費用の請求は、質権として日割り家賃を原状回復費用との合意がなされるまで返さないということも出来ますが、別物として考えて改めて(原状回復費用を借主に)請求するのでも全く問題ありません。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ご回答頂きありがとうございます。
管理会社には立会いを契約書の通りに行う義務があるのですね、安心しました。
返金と請求分については管理会社か、場合によっては代行さんに直接話してみようと思います。
どうもありがとうございました。
ぽよぽよ
【コメント】
管理会社は、借主に仮で原状回復費用清算書を渡しても、自己の責任とならないようにあくまでも概算であると記載しておくものなのですが、もしかするとそこまで注意を払ってない管理会社もあるかもしれないと弁護士さんの回答を読んでハタと思いました。(本当は実務でそのレベルでは困るのですが・・・。)

管理会社に、原状回復費用についてどう対処したのか確認をし、管理会社のミスによって原状回復費用が足らないまま合意に至っている場合は、管理会社のその損害を賠償するように請求するという事になります。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/12/18

管理会社は退去時に立会いを行うべきで,立会時と退去にタイムラグがあるというのはおかしいです。

また,賃借人に精算書を提示する前に賃貸人に了承を取るべきです。

当該管理会社は管理業務の遂行について善管注意義務違反があるといえると思います。

もっとも,善管注意義務違反による損害賠償請求をするといっても面倒なため,現実的には,そのような管理会社とは管理委託契約を解約し,管理会社を替えた方が良いと思います。

【コメント】
秋山先生、ご回答頂きましてありがとうございます。

> 賃借人に精算書を提示する前に賃貸人に了承を取るべきです。
管理会社によると、「精算については、大家さんの方で清掃費を取ることで良いと仰ったので、言われた通りの内容で計算しただけ」との事です。

室内の傷について、(入居時にもらった清掃費ではなく)修繕に充当できる清掃費をこれから借主に請求できる様な言い方(「清掃費を借主様にご請求する形で宜しいですか?」)で説明されたのが不快です。

この内容で「大家は精算内容を了承した」と言えるのでしょうか?
ぽよぽよ
【コメント】
精算書を事前に提示していなければ,賃貸人の了解を取ったとはいえないと思います。

管理会社が賃借人に精算書を提示してしまっていると,賃貸人は認識していなくても,法律的には管理会社が賃貸人の代理人として原状回復費用等の精算について提案し,賃借人が了承したことによって精算の合意が成立してしまっている可能性があり,今から賃貸人が賃借人に原状回復費用を請求することが認められなくなっている可能性があります。
弁護士秋山直人
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