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長期不在の借主に明け渡し訴訟したタイミングで家賃未払い!今後は契約解除、強制執行へと進めたいのですが…

長期不在の借主に明け渡し訴訟したタイミングで家賃未払い!今後は契約解除、強制執行へと進めたいのですが…

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:大阪兎さん
  • 相談日時:2018/08/18(地域:栃木県)
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気になった! 664
貸家のことで何度か相談させていただいてます。
よろしくお願いいたします。

今年3月に明渡し訴訟を家主都合により取下げました。
昨年秋に訴訟したタイミングで家賃未払いとなり、状況が変わりました。
今後、未払いによる契約解除、強制執行へと進めるつもりですが、特殊な内容が多いためご指導をお願いします。

<状況>
40数年前からの賃貸貸家(建物のみ)。
老朽化しているが約1年前まで家賃支払いあった。
明け渡し訴訟 2017年11月開始。  2018年3月 取下げ
家賃滞納 2017/10~(9月末分まで入金)以降、現在も

●訴訟→明渡し金の金額や借主が庭のゴミや勝手に増設した
 小屋撤去しない(ゴミ屋敷化)等折り合わず

・連帯保証人不在
・2011年以降本人・家族とも居住なし
 (屋根や窓ガラスから雨風入り朽ちている状態)
・訴訟での相手:字が読めないため、内容証明読んでないと主張
・訴訟での相手:東日本大震災や老朽化で住めないから賃料払う必要ないと主張
  →必要ないと弁護士に話す直前まで家賃支払あり 

・訴訟での相手:借主が居住ない点は家が壊れているから住めないと主張
  →実際には家主は修理依頼も壊れている報告も受けていない。
   また、長期間の不在の連絡なし
  →訴訟での相手:家主の連絡先知らなかったと主張
    ※内容証明に連絡先を記載している(読めない主張)
    ※2011年6月に震災様子伺いで訪問するが
     修理依頼は受けていない(こちらの挨拶も受けない)



<ご相談>
●契約解除、強制執行の訴訟を起こす際、今までのような争点で
 再度争うことになるのですか。
●これから行おうとしていることは3月の訴訟取り下げが影響しませんか。

・債務不履行および賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊した
 といえるほどの契約違反が認められますか
・債務不履行(契約解除)の申し出にて。
 賃料未払い請求と家主側の建物修理義務違反が争点になることはあるか。

・契約解除(明け渡し)→強制執行を目指す場合。
 実際には、長期間不在で荷物がほぼなくても同様の手続きは必要か
  ・相手が2011年から住んでいない
  ・荷物ほぼない
   (庭に残したままのゴミ、勝手に立てた小屋(土地は貸していない)

・字が読めないから内容証明も読んでいないと言っている。
 今後も同じように内容証明送付でいいのか

・貸家は屋根がおちて、建物内が腐っていると思われる状況について。
 →家主へ状況連絡や修理依頼をせず、長期間不在にしていることは
  損害賠償請求に値しないか
  ※家主の連絡先が不明だったとの主張は通ってしまうのか
・平成28年くらいに空き巣が入り、現在も放火等の危険がある。
長期不在にし、明渡さないことは損害賠償請求に値しないか
こちらの内容は、2018/08/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/08/20

既にいろいろと手続きをした経緯があるので、内容証明郵便で再度通知する必要はないのではないでしょうか?
家賃を昨年から溜めているのでしたら、スグにでも契約解除と明け渡しを求める訴訟を提起し…

続きを読む
【コメント】
ご回答ありがとうございます。

これまでの経緯がたくさんあり、わかりにくい内容にも関わらず
お礼申し上げます。

提訴については情報を見ますと、「催告」不要の契約以外は必要とありますが
よいのでしょうか。
何度もやりとりしている案件例がないので難しいです。

未請求家賃と合わせて、小屋などの処分代を請求(相談の上)ということは
前訴訟で相手方が「壊れて住めない」「修理しないから払わない」等の
言い分は別として、契約がある限りは家賃を請求すること
原状回復の原則でよいということですよね。

実は前訴訟でこちらは弁護士あり、相手方は本人が出廷していました。
訴訟を起こす側のほうにより弁護士が必要なのでしょうが、今回は本人で行おうと思っています。
そのため、事前の情報はできるだけ集めて、取り掛かるつもりです。

大変参考になりました。
ありがとうございました。
大阪兎
【コメント】
本人訴訟を検討なさっているということですので、いろいろと専門書などをお読みになってご存知かもしれませんが、離婚訴訟や家賃の増減以外は、事前に交渉や調停などをしなくても、訴訟を提起できます。また、過去に訴訟を取り下げたことに関しては、判決前でしたら無かったことになりますので問題はありません。

家賃に関しても、相手の言い分は関係なく契約があり建物が存在しているのでしたら請求できます。「壊れて住めない」、「修理しないから払わない」というのも言い訳にはならないのです。ただし、壊れているということをあなたが知っていて修理しようとしなかったという場合は若干問題となりますが、あなたが修理をしたいと通知したのに拒否されていたとかならば逆に相手が不利になります。もちろん、修理が必要な状態であなたに通知もせず放置したという場合は、善管注意義務を怠ったとして相手に損害を請求できる可能性もあります。
いずれでも、時系列で起こったことをまとめ、あなたの言い分もよく整理して提訴をすると良いかと思います。
株式会社三野 北前店
【お礼】
詳しいアドバイスをいただき、ありがとうございます。
前回の訴訟がどう影響するか気がかりでしたが、
判決が出ていないので関係しないということで安心しました。

本人訴訟の場合でも、書類の作成はお願いする選択も
あるようですので(内容が複雑かつ長期のため)
もう少し考えます。
ありがとうございました。
大阪兎
こちらの内容は、2018/08/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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