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老朽化のための明渡請求での訴訟や家賃未払い。賃貸契約を解除したいけれど…

老朽化のための明渡請求での訴訟や家賃未払い。賃貸契約を解除したいけれど…

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:大阪兎さん
  • 相談日時:2018/01/30(地域:栃木県)
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気になった! 654

現在貸家の借主に対し、明け渡しの訴訟を弁護士をたてて行っています。
私が共同大家で40年ほと貸している生家ですが、長年トラブルに悩まされ、何年もかけて準備した訴訟でしたが、取り下げ(相手が応じれば)ようかと思っています。費用面が大きいです。

老朽化のための明け渡し請求での訴訟ですが、実際には最近5年ほど住んでなく、家賃が払われていました。なんのために退去しないのか、以前100坪以上の土地を100万で売れなどと言われていましたので、要求のためだったのかもしれません。
もし、途中で裁判の取り下げまたはこちらの敗訴になり、明け渡し(退去)されず契約継続になった場合について教えてください。
裁判と同時に相手からの家賃支払いがストップしています。
今まで過去に訴訟をして以来(大家が敗訴)、30年くらい一度も家賃未払いがなかったのに、初めて数か月未払いになっています。

様子を見ながら、家賃未払いが続けば解除通知の内容証明を送るつもりです。
未払いのための訴訟等も起こしたくありませんが、状況によって、万一未払いでの訴訟を起こさなければいけなくなった時、今回明け渡しの取り下げをすることが、後日問題になることはありませんか。

生家は市の空家対策で何度も指導が入り、ゴミ屋敷となっていますが、当時借主が住んでなく、大家が事情説明に行っています。現在の裁判では片付けもせず、お金の要求だけされています。
家賃支払いがある状態での訴訟は大家が不利だと思います。家賃未払いで住んでない場合でも契約解除は必要だと思いますが、実際荷物もほぼ何もないくらいです。
屋根が一部落ちて雨ざらしになっていますし、3年前に空き巣が入った時、金品はなかったと言っていたようです。
こういう場合でも借主に契約解除してもらえなければ、訴訟しなければなりませんか。
複雑になっており悩んでおります。
よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/01/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/01/30

まず、家賃未払があるのであれば、債務不履行を理由とする契約解除は十分可能かと思います。
明渡訴訟の取下げは債務不履行解除との関係では問題ありませんが、せっかく提訴したものを取下げることの…

続きを読む
【コメント】
回答いただき、ありがとうございます。

他の方にも書かせていただいたのですが、大家側が有利となると思ったことがそうなっていません。
・未払い
訴訟開始後の未払い発生で、まだ1-2ヶ月だったため、今回は支払があることで進めた

・相手が利用していない
利用していないのに、家賃を払っていたなら返金・・という方向
最近まで未払いではなかったため

一旦、取り下げをして仕切り直しをしたいです。
住んでいないこと、老朽化などがこちらの有利になると思ったことがそうなってなく、予想外の部分も多いです。

相手は今まで送付した内容証明などについて、「字が読めないから読んでいない」と言っているそうです。それも読めない証明がないといけないのでしょうか?
今までも誰かに入れ知恵されている様子で、ゴネ得といった感じです。
とんでもない言い分も、「違う」と証明しなければならないなら、訴訟で争うには難しい相手かと思います。
更新拒絶、解約申し入れ等やっていきますが、できればしばらく訴訟はしたくないです。

・今後、訴訟外で合意がなく、契約解除ができない場合
長期間かかることも考えています。
万一、相手が死亡した場合、未払いの賃貸契約は家族に引き継がれるのでしょうか。

>現在の訴訟の主張・立証の余地もあるようにも思います。当事務所でもご相談をお受けいたしますので、ご検討いただければと思います
ありがとうございます。
別の機会がありましたら、お願い致します。
大阪兎
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/01/30

なぜ賃借人の権利が強く守られているかというと、大家の都合で安易に住むところが無くなる人がないようになのです。なので、5年も住んでいないとなると明渡し訴訟ではあなた(大家)有利なのです。
このことについて、依頼している弁護士は何と言っていますか?
住んでいないことの立証はそれほど難しくないですが、それらの証拠をそろえているでしょうか?(これは弁護士ではなく、あなた側がそろえなければなりません)

あくまでも私の意見ですが、一旦起こした裁判を取り下げると、再度訴える時にデメリットもありますので、このまま継続なさるほうが良いのではないでしょうか?
家賃も支払われていないければ、それもあなたにとって有利になります。
確認ですが、家賃は共同の他の方が受け取っていたり、供託されていませんか?もし供託されていれば、大家のところに供託通知書が来ますので、どなたのところにも来ていなければ供託はされていません。

裁判はストレスのかかるものですが、それを乗り越えないと勝利はありません。

【コメント】
回答いただき、ありがとうございます。
・まず未払いについて。
昨年の裁判開始まで30年以上きっかり入金があった。
裁判前整理の段階で大金が取れないと思ったのか、3ヶ月前から未払い
※供託通知書は関係者とも受け取っていません

未払いについて、弁護士は次の段階があればということで、今回は明け渡しをメインとしているため、
訴訟の中味に入れていません。
・家賃は支払われていた状態で訴訟
・5年以上住んでないも、相手側の有利?な条件になっているようで納得できません。
住んでいないことの明け渡し有利(大家)よりも、
家賃の支払い分を返金(賃借人)することの正当性を弁護士に言われています。

こちらは、市から空き家(ゴミ、景観、苦情)対象として扱われ、
苦情で困惑していたにも関わらず、明け渡し金でまとめ、片付けには目をつむるといったような方向に
なっており、納得できません。
戸建ての敷地に小屋を複数建て、ドラム缶や樹木がいっぱいです。

相手は、震災後住めなくなったので大家に修繕義務があり、家賃返金せよとのことですが
住めない、修繕の申し出はなく、こちらの通知も無視し、行方不明のごとく連絡が取れませんでした。
大家の返金、修繕義務と多額な明け渡し金を払う方向へ進みます。
最近になって、今後の訴訟や和解費用に充てるお金も難しくなっております。

取り下げして、未払いの状況で、時間をおいてというのは難しいでしょうか。
不利になることや、デメリットがあっても、訴訟は仕切り直したいと思います。

たいへん勉強になりました。
大阪兎
【コメント】
いろいろ事情があるようなので、ご自身で取り下げを決めるのでしたら、私たちはこれ以上申し上げることはありません。ただ、状況を考えると明渡しよりも、使用方法に問題があることでの損害賠償請求のほうが良いかもしれませんね。可能でしたら、再度弁護士とよく相談してみてください。
今の弁護士に不安があるようでした、法テラスなども活用してみるとよいかもしれません。

でも、ゴミ屋敷状態では、いつ火が出てもおかしくないですよね。万が一のために、保険だけは入っておいてください。その様な家の中に火を投げ入れられると、放火なのか失火なのかなかなか分かりません。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございます。
気持ちとしては使用方法の損害賠償とかそちらでして、アドバイスありがとうございます
ただ、訴訟が始まってしまうと、最初に
・明け渡し 争点
・事前整理で、具体的な金額を出していたため、弁護士が一度出しているので
(相手ももらいたがっているから)金額の相談がいいと引きません。

論点がブレないようにとはわかるのですが、こちらに有利になるはずの内容がまったく組み込まれないので今回の取り下げの結論となりました。

保険・・保険会社は引き受けてくれるのでしょうか?
改めて対応していこうと思います。
お世話になりました。
大阪兎
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/01/30

現在弁護士に依頼しているのであれば弁護士に相談の上今後のことを決めていったほうが良いでしょう。

【コメント】
ありがとうございます。
長年に渡る問題で、複雑になってくると簡単には行きません。
大阪兎
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/01/31

一定の家賃の滞納があれば契約解除は可能です。
ただ、明渡しとなりますと、貸主が勝手に行うことは困難です。できれば、一定期間の猶予を設けるなどの条件で借主と明渡の合意をなさるべきでしょう。
最終的には明渡訴訟を提起のうえ、強制執行せざるを得ないと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ありがとうございます。
合意ができるようなら、問題ないのですが・・
お金を取ろうと考えているようですので、最終的には期間を置いて訴訟となるのでしょうが
今回このまま未払いなら明け渡し要件が揃って少しほっとしています。
(今までは支払があったため、大家が不利でした。)

住んでない、荷物はないといっても、相手が荷物があると主張すれば明け渡し要求・・
未払い、解除、明け渡しの数年の経過の間になにか状況が変わるといいのですが。
ありがとうございました。
大阪兎
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