家賃滞納に迷惑行為…退去しない場合、建物明渡請求による強制執行をお願いするべき?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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家賃滞納に迷惑行為…退去しない場合、建物明渡請求による強制執行をお願いするべき?

家賃滞納に迷惑行為…退去しない場合、建物明渡請求による強制執行をお願いするべき?

解決済み 回答数:3件
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宜しくお願い致します。

賃借人が退去しない場合、やはり弁護士さんに委任して、建物明け渡し請求による強制執行をお願いした方が良いのでしょうか。


状況
●当方の受領拒絶による、家賃を弁済供託している。
●10年前から、賃借人が2年ごとの契約更新の拒否。
●収入源は年金のみ。
●45年居住。
●保証人なし。遺産トラブルにより、親類など、新たに保証人を付けることは難しい。

これらの状態の賃借人が、去年の夏から弁済供託が滞りはじめ、現状家賃2か月分が供託されていません。



先日、弁済供託の滞納の件で話し合い。
○次回の年金支給後に滞納家賃分の全額支払いを賃借人が申し出。
○当方が支払い日延長の承諾条件として、書面による契約を結ぶことを伝える。
○滞納家賃が全額支払われない場合は、契約の解除をする。
○賃借人は書面の契約について後日返答するとのこと。

その後日、書面での契約について話し合いをする。
○次回の年金支給日に滞納家賃全額支払い。
○年金支給後に自主退去する。

全て口頭でのやりとりのため、また、この賃借人は嘘が多く、気に入らないと暴力をふるうため、これらの話し合いは念のため、全て動画撮影しています。

8~10年前には、自分の思い通りにならないと私や他の居住者に対して木刀を振り回すなどし、110番通報も何度かする程でトラブルが多く、以前から支払いがルーズで、嘘が多い。

過去の経緯から、今回の話し合いの家賃の支払い、退去についても全く信用が出来ないため、また、このまま居座られると滞納家賃が増えると容易に想像出来るため、現在は退去して欲しいと考えています。

こちらの内容は、2018/01/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/01/26

受領拒絶、弁済供託の理由は更新料不払いでしょうか。家賃増額等ですか。

更新料の不払いが数回分あり、2ヶ月分の家賃が不払いであれば、債務不履行を理由として契約を解除すること…

続きを読む
【コメント】
ご回答ありがとうございます。
この賃借人は数多くトラブルを起こしています。
そのため、長文となりますがご了承下さい。
下記の経緯があることを踏まえて、受領拒絶の理由を後に述べます。


【10年前に、この賃借人から当方に対して、賃借人が自身の用法義務違反を隠して、修繕要求の調停申し立てを起こしてきました】

【賃借人が修繕の調停申し立てをした日付は、2年ごとの契約更新期限満了の翌日でした】

つまり、賃借人は契約更新の拒否理由を、家主の修繕義務違反に仕立てようと企てました。

賃借人の用法義務違反の修繕費用に関して、当方に責任を擦り付けたため揉めましたが、同年、具体的な修繕箇所とその方法が記された見積りも付与した、また、賃借人自身の用法義務違反箇所の具体的な修繕内容とその費用負担額も明示した和解をし、修繕。


【内容証明による中身】
下記3点により、当方の名前での賃貸借契約の解除の内容証明を「9年前に」送っており、配達証明から本人が受け取っていることも判明しています。


(A)和解後の修繕が賃借人と考えていたことと違うとゴネた、当方に対しての和解の債務不履行を主張。
(B)何度も注意しているにも関わらず、真夜中・明け方に騒ぎ、近隣から何度も苦情が来ている。
(C)部屋の使用が荒いため、他の賃借人の部屋よりも傷みが激しい。

【備考】
●(A)に関してですが、契約更新の話し合いをしている最中にゴネ始めました。どうしても契約更新料を払いたくないので、契約更新の拒否理由として和解条項をゴネて蒸し返してきたと感じました。
●和解条項「申立人(賃借人)及び、相手方(当方)は、本件に関し、本調停条項に定めるもののほか、何らの債権債務のないことを相互に確認する」と明記してあります。その和解条項を無視したため、また、今までの調停中でも嘘が多く、「家主が悪どい」「余分なお金を請求してくる」など、賃借人とその同居人が、近隣の賃借人自身の知り合いに誹謗中傷を言いふらしていると、当方に複数人から報告がありました。
このような経緯による信頼関係の破壊行為を、【裁判所で決めた和解条項すら守れない】だけに、私自身が安易に絞って明記したものです。




話しが変わって、質問内容が【家賃滞納に対しての建物明け渡し訴訟と強制執行に限定したのか】という理由も述べます。

供託が9年に及ぶこと、当方が賃料の一部として供託の還付をしているので、還付していない賃料が1ヶ月分しかなく、当方の還付による契約の有効性を賃借人が主張してくると、契約更新の件では争えない、と当方は素人の浅知恵でいます。
悪質家賃滞納者撲滅
【コメント】
詳しいご説明をありがとうございました。

確かに、従前の調停や相手の迷惑行為、内容証明による解除通知の有効性などは、立証の問題もありますし、事後的に事実上家賃を受領して契約を継続しているため、契約終了を主張するのは難しいように思います。

そうすると、相手が滞納状態を解消しないうちに、滞納を理由に速やかに解除し、粛々と強制執行を進めるのがよいように思います。

当事務所でもご相談に応じることが可能です。ご検討ください。
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
【コメント】
早速のご返答ありがとうございます。経済面でのご配慮もありがとうございます。コストを考慮すると、当事者同士の話し合いによる解決がベストの方法と当方も考えています。ただし、嘘が多くまともに話し合いが出来ない相手であること、更に一昨日、賃借人が電気を止められました。他の居住者から報告を受けて知りました。昨日、何処からか電気代の滞納料金の都合をして、電気が復活しましたが、光熱費の滞納までの深刻な状況ですので、また、過去にアパートの他の居住者を呼び寄せて「アパートの建て直しによる立ち退きの話が来たら、1人辺り500万円の立ち退き料を請求しよう」と持ち掛けた首謀者です。他の居住者の方々が皆さん当方に報告して下さいました。このような悪質極まりない賃借人ですので、更に、もうこれ以上賃借人の嘘に付き合うことに疲れ果てました。***シンプルに、【正当事由を賃料滞納の件に絞って】明け渡しを主張した方が、裁判でもスピーディーな進行になると、素人の私は考えております。出廷するであろう賃借人が論点をずらすために、嘘をつき、また、あること無いことを主張することは容易に想像出来ますが、嘘に付き合って、相手の無意味な時間稼ぎに巻き込まれない様に気を配る必要性もあるとも考えております。後程、先生の事務所のホームページを拝見致します。
悪質家賃滞納者撲滅
【コメント】
ご指摘の通り、任意退去がコスト的にはベストですが、精神的負担も大きいので、法的措置がよいように思います。これも仰る通り、滞納を理由とするのが確実かつ迅速でしょう。2月15日の年金入金前に解除することも検討するのがよいかと思います。
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
【コメント】
ご回答ありがとうございます。

現段階では2月半ばの自主退去が嘘だと確定した段階で、弁護士介入案件にしたいと考えています。
私名義の内容証明では賃借人がナメてくることは想像に難くないので、委任弁護士に内容証明の発送から強制執行の断行まで一任したいとも考えています。
退去予定ちょっと前に、もう一度賃借人と話をする予定です。引っ越し準備が全く出来ていなければ、期限前でもその時点で委任する予定です。


悪質家賃滞納者撲滅
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/01/26

明らかな迷惑行為があれば契約解除なさるべきでしょう。
一定額の滞納があれば明渡訴訟はスムーズに手続きできます。
いずれにしましても、弁護士にご相談のうえ明渡をご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
ご回答ありがとうございます。
本文には書き込みしませんでしたが、今年の初回の話し合い時、●動画撮影している●供託通知書にて、何年何月分の家賃をいつ供託したのかが明確になっている、このように証拠がハッキリしているにも関わらず、話し合いし始めの段階では家賃の滞納の事実すら認めない、また、今まで一度も謝罪すらしない、常軌を逸した言動の極めて悪質な賃借人のため、当事者同士の話し合いはこれで最後にしたいと思っています。
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/01/26

東京都港区の弁護士です。

家賃滞納は放置すると,家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので,早急に解除の上,訴訟で明渡を求めるべきです。

明渡訴訟を通じた強制退去が可能です。

手続は,期限付きの催告兼解除通知を配達証明及び特定記録で送付し,解除の効力発生後,訴訟提起して判決を得て,強制執行により明渡の実現を図ることになります。

判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

家賃滞納(供託遅れも含む)の案件は,裁判手続きが比較的早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。

※当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。


参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【コメント】
ご回答ありがとうございます。多分に強制執行の断行まで、3ヵ月では済まないと考えております。以下の理由からです。【理由】契約更新料の件で、10年前に話し合いをしたところ、「裁判を掛けてくれ」「裁判掛けられないんだろう」など、挑発言動を浴びせてきました。立ち退き料の要求もされました。「出すもんだせ」と。当方が「お金ですか」と質問すると「当たり前だろう」と言ってきました。脅迫です。その他、当賃借人とのやりとりは【全て録音テープには入っています】。ただ、録音だけのため、賃借人は木刀を振り回したのです。そして時は経ち、今年の一番初めの話し合いでは、契約更新の話をすると「裁判するなら出廷しますよ」と挑発してきました。今までの言動から、賃借人本人が明け渡し訴訟の裁判も出廷する可能性が多分にあると考えられるからです。後程、先生の事務所のホームページを拝見致します。
悪質家賃滞納者撲滅
こちらの内容は、2018/01/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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