エアコンの取替えやカメラ付インターフォンなど借主の要望をどこまで対応するべきでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

契約書に取り決めがなければ応じる必要はありません。
ただ、応じないことにより退去してしまう可能性もございます。
例えば、インターホンだけ交換するなどのご提案をなさってはいかがでしょうか。

こゆきさん

　こんちには
　大阪の中崎町法律事務所弁護士高砂健太郎です。
　
　契約書の修繕義務・区分欄をみないと確定的なことは言えません。
　ただ，標準的な契約書を前提にすると，
　エアコン，インターホンは貸主負担かと存じます。（もちろん借主の故意過失によるものは別）

　カーテンレールは微妙なところですが，少なくとも現場を確認してから対応された方がいいです。
　
　「すべてしてあげる」ではなく，ひとまず現場確認をするくせをつけてくださいね
　　修繕するのが当然と思われないためにも大切です。

こゆきさん　様

東京賃貸㈱管理センターの齊藤と申します。
貸主様としては「どこまで入居者の希望を叶えるか」は永遠のテーマですね。
非常に頭を悩ませる事案です。

まずは契約書の確認・譜面点があれば管理会社（自主管理の場合は契約時の媒介業者）へご相談してみてください。


当社の担当するオーナー様の例をいくつかご紹介しますので、ご参考までに。

貸主Ａさん（当社にて管理委託）
借主さんより入居早々にトイレ便座破損していたとの連絡がありました。
ただ、入居時のチェックの際はその報告なし。
チェックシートの記載がないため、修理は借主とし、当社にて修理手配しました。
修理費用は借主100％負担。

貸主Ｂさん（自主管理）
入居後に新規エアコン設置を借主より要求がありました。
こゆきさん様と同様に貸主負担にて新規設置。
その際は設備として設置しましたが、次の入居者では「残置物」として
賃貸借契約を締結しました。

最近は先の回答にありますように、借り手市場であることは確かです。
ただ、オーナー様の収益を最大限に確保できるように
契約条件や、入居後の対応に関しては明確な線引きが必要です。

契約書記載内容が優先されますが、入居後に要求してくる場合
当社では契約書に沿って、線引きをしたうえで毅然としたスタンスで借主対応しています。

少し厳しい言い方にはなりますが・・・
貸主として、クレーゾーンを作らず、「ご自身でここまでは負担する、ここからは一切しない」と
はっきりしたスタンスで構えておくことも必要です。
※その内容を入居時の契約書にしっかり記載しておくこともお忘れなく。


ただ、こゆきさん様のオーナーとしての優しさが見えますね。
入居者としては気持ちよく過ごされていると思います。
今後、そのお気持ちは持たれたまま、ぜひ素敵なオーナー様になっていただければと思います。


もし、お時間ありましたら当社ＨＰ（オーナー向けブログあり）にも遊びにきてください。

こんにちは。

千葉の不動産投資相談室『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。


入居者さんからの要望は、どこまで対応すべきか、判断がとても難しい事も多いですよね。

そのお気持ちわかります。


今回のケースでは、

・エアコンの交換
・モニターフォンへの交換
・階段に手すりを設置
・カーテンレール取付部の修理

の4点のようですが、

（ご気分を害さないで頂きたいのですが）
率直に申し上げますと、
どれもオーナーが負担しなくて良かったと思います。



その理由は簡単です。

それは、

『入居者さんが（多少）クレーマー体質だから』

です。



例えばエアコン。

入居者さん本人が事前に見学してから契約している場合は、
エアコンが古いかどうかは事前に知り得た事です。

見学済みで契約しているにも関わらず
入居早々に『古いから交換して欲しい』というのは
『契約の諸条件を踏み倒す人』です。


『現在の賃料は古いエアコンが設置された状態での賃料』
なのですから、
『賃料はそのままで設備を無償でグレードアップして欲しい』
と言っているワケですね。



また、もし入居者本人が事前見学できなかった場合でも、
オーナー負担でエアコンを交換する必要はありません。

『入居者さん負担で交換してOKです』

と回答するだけです。

そして、下記2点を記した書面にサインを頂いて下さい。
『退去時に故障していた場合は入居者負担でエアコンを撤去する』
『故障していない場合は残置可能。買取り請求権は放棄する』

これだけです。


実は入居早々の時点で、上記の対応をしていれば、
今回の入居者さんの性格がある程度判断することが可能でした。


モニターフォンも、無いことは事前に分かっていることです。

見学していない場合でも、
『現在の賃料は古いエアコン完備、モニターフォンが無い状態での賃料』
なのですから、
『賃料はそのままで複数の設備を無償でグレードアップして欲しい』
と言っている人なのですね。


現実的には、モニターフォンはオーナー負担で交換するケースも多いです。

なので、
『エアコンは負担しない代わりに、モニターフォンは大家が負担するから』
という言い方も出来たわけですね。


階段の手すりはオプション設備ですから、基本的に入居者負担です。

カーテンレール・・・地震かどうか判断できないので、入居者負担です。


判断が微妙なものは、そもそもオーナーが修繕・交換する義務が無いモノ
の場合が多いかと思います。

オーナー負担が明確なモノは、話を聞いたとたん、
『すぐに直さなくちゃ』という気持ちになるものです。


実は、
入居者負担でリフォームをする流れを後押しするかのように
国が新しい政策を打ち出しました。

今まではオーナー負担で修繕・リフォームしていたものが
入居者がオーナーの了承を得て、自分の好みにリフォームできる政策です。

もちろん、買取り請求権はありませんので
オーナーとしては安心です。

築20年を超えると、設備の改修が心配になります。

今回の入居者さんの場合は、今後も改修の要望が出てくると思いますので
『自然故障以外の対応は、全て入居者負担』というスタンスで
ご対応されることをオススメ致します。

はじめまして、回答させていただきます。

オーナー様が負担する箇所についてのルールなどはないため、採算を考慮して決定していくということになります。

カーテンレールの件もこれを断ることはできますが、断った場合には感情的な問題から退去時期が早くなることも考えられます（当初は８年程度入居しようと考えていたのに４年で退去するなど）。
仮に退去が出てしまうと、リフォームや次の入居までの空室期間などで数十万円のコストが発生してしまうこと、戸建ての場合は長期間の入居が期待できることからある程度の修繕等は受けておく方が最終的に得するケースが多いように考えます。

修繕の理由が信用しきれないなどの感情面での葛藤も理解できますが、嘘だったとしても退去理由をつくらないための費用だと考えるのがよいのではないでしょうか。

これがあまりに頻繁でコスト負担が大きくなるようですと、別の方に貸した方がよいということになるため、どれくらいの金額までなら負担するかを事前に明確にしておくとよいかと思います。

4LDKだと内装リフォームをすると50万円程度、空室期間や入居時の広告宣伝費などを考えると退去が出ると70万から100万円の費用負担が考えられるため、１万円以下の修繕であれば無条件に受け入れるというのでも問題はないかと思います。

契約書の内容によりますが必ず負担すべきものはないと思います。
必要性に応じて対応が必要だと思います。

エアコンなどは設備にしないなどさまざまな対応が可能か思いますが全ては総合的にみての
判断になるでしょう。