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入居者が不在時に賃貸物件の水漏れがあった場合のガイドラインについて

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:のりぴーさん
  • 相談日時:2023/03/28(地域:東京都)
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気になった! 663
先日ワンルームの一階の部屋の住人から洗面所とトイレの天井から水漏れがあると連絡がありました。
翌日業者に行ってもらいましたが、2階の入居者が不在で中に入れなかった為、給湯を止めた事、お風呂には修繕するまで入れない事を業者から2階の入居者に電話で伝えてもらいました。
入居者のお休みの都合で立ち入れる日が5日後との事で、水漏れの写真を見てもかなりの水漏れだったので、大家か不動産屋さんの立会で入れないかと不動産屋さんにお願いしましたが、無理との事。仕方なく了承しました。
又その間風呂に入れない保証が必要との事で、不動産屋さんから銭湯かホテルを入居者さんに選んでもらうと言われました。私はお風呂に入れないだけでホテルはおかしいのではとお話ししましたが、こちらも無理との事。結局1日は銭湯、残りはホテルになりました。
ホテル代の上限もお伝えしていなかったので、一泊12500円でした。
水漏れは給湯管の破損で、2時間程の修繕で終わりましたが、そもそも直ぐに部屋に入れてもらえれば銭湯代もホテル代も必要無く、62000円のお家賃にしては出費だったと思います。代金についてはこちらで了承した為、既にお支払いしました。
今回の対応の問題点として、直ぐに部屋に入れず対応が遅くなった事、ホテル代を支払った事を反省し、今後はこの様な対応にならない様、色々調べていてこちらのサイトをみつけました。
お願いしている不動産屋さんには、こちらから水漏れ対応のお願いのガイドラインをお渡ししようと思います。
以下は皆様の回答等を参考させて頂き、私の作ったガイドラインです。
アドバイス等頂ければ幸いです。
それからもう一点質問ですが、今回の様に入居者に立会での入室を断られた場合、修繕が遅れる事で損害が出た時は賠償して致けるのでしょうか。あまりけんか腰にはしたくありませんが、入室の交渉の言葉として損害賠償が使えるかなと思いました。
あわせてアドバイス宜しくお願い致します。
以下、ガイドライン案です。

1. 水漏れについては緊急性が高い為、契約書に記載のある「緊急事務管理」に基づき、建物保持、入居者様の財産を守る為、迅速な対応をお願い致します。
入居者様が迅速に立ち会えない場合には、家主、又は///の方の立ち合いで対応をお願い致します。
又、当事者に連絡がつかない時、やむおえず入居者様に無断で部屋に入室した場合は、それを速やかに入居者に報告する様、お願い致します。
2.お風呂を使用出来なかった時の保証については、基本的には銭湯代を日数分でお支払する対応でお願い致します。
銭湯代の金額についてはその都度ご相談させて頂きます。
又、その際に、
公益)日本賃貸住宅管理協会の「設備等の不具合による賃料減額のガイドライン」
https://www.jpm.jp/pdf/gengakuguide2.3.19.pdf
をご参照願います。
(・風呂が使えない場合、月額賃料の10%を減額、免責3日
・水が出ない場合、月額賃料の30%を減額、免責2日 等)
こちらの内容は、2023/03/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2023/03/28

「ガイドライン」なるものを一方的に作成しても意味はありません。

管理会社との間の合意書にするのであれば法的に管理会社を拘束します。

ですので…

続きを読む
【お礼】
早速ご回答頂きありがとうございました。
完結でわかりやすいご説明をして頂き感謝申し上げます。
のりぴー
【コメント】
申し訳ございません。当方の賃貸契約書を先程確認したら、緊急事務管理との記載は無く、以下の様な記載でした。
本物件への立入権
甲又は乙の代理人は、本物件の保全、~その他建物の管理上必要ある時は、予め乙に通知した上で本物件に立入り、これを点検し適宜の措置を講ずる事ができるものとする。但し、非常緊急の場合等甲が予め乙に通知できない場合は、事後速やかに乙に報告するものとする。
この記載内容でも水漏れの対応は該当すると考えて宜しいでしょうか。
そうであればお教え頂いた様に、合意書の方を考えてみたいと思います。

のりぴー
【コメント】
漏水事故が起きて漏水を止めないといけない場合は、契約書の「非常・緊急の場合」に該当すると思います。
弁護士秋山直人
【お礼】
早速ご回答頂きありがとうございました。
重ねて御礼申しあげます。
無償でご相談にのって頂き恐縮に存じます。
のりぴー
こちらの内容は、2023/03/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2023/03/29

ガイドラインうんぬんの前に、その管理会社の能力が低すぎです。
水漏れなので、放置すれば被害が拡大するのですから緊急事態である訳です。これをよく説明して、入居者から不在時に立ち入ることを承諾させるべきでした。

少し出来る管理会社ならば、賃借人には修繕容認義務がある(民法第606条2項)ことを説明しますので、よほど問題がある入居者でなければ理解をしてくれます。
それでも不在時の立ち入り拒否をする入居者はいますが、その時は被害が拡大した場合は損害賠償を請求される可能性があることを伝えるくらいは出来ます。そのうえで拒否されて、はじめて「入れません」としないといけません。

銭湯かホテルという選択もおかしいです。
こちらは修繕すると言っているのに、賃借人が修繕をさせないことで風呂が使えないわけですから、これは支払う必要はないと認識しています。


緊急性がない工事であれば、無理やり不在時に立ち入る必要はないので対応は異なりますが、今回のような場合、管理会社は出来るだけ早く修理が入れるよう、入居者に対して丁寧に説明する義務があると考えます。
遅くなれば被害が拡大すること、拒否すればその責任は入居者にも及ぶことなどを説明しないで、ただ入ってよいか悪いかだけを入居者に聞けば、普通は嫌がりますが、事情を理解すれば大抵の人は立ち入りに承諾します。(承諾しない場合は、入居者にも責任の一端があるので損害賠償請求ができるのでは?)

で、一方的に作ったガイドラインを渡しても意味がありませんし、能力がないわけですから何を言っても無駄です。管理を任せる先を考えてみてください。

【お礼】
早速ありがとうございました。回答を拝見しほっと致しました。
お忙しい中お時間をさいて頂き感謝申し上げます。
のりぴー
【コメント】
質問では書ききれませんでしたが、管理会社には定額の管理費はお支払いしていません。例えば入居時、賃貸契約や更新、修繕リフォーム等には管理会社への支払いがその都度発生しますが、クレーム対応や家賃滞納者への督促等は無料でやって頂いていて、それ故に今回の様な不適切な対応をされても強く言いにくいところがありました。
ただ当方では木造ワンルーム1棟、RCのファミリータイプを3棟、全部で50戸を所有しており、スケールメリットはあると思います。
おっしゃるように今回の管理会社の対応は、私もかなり問題があると考え相談させて頂いたのですが、営業の方々は能力があり、常に空室は無く、入居時の審査等もきちんとしていて、他の部署に関しては満足しています。
管理会社を変える事も並行して考えながら、まずは問題のある部署に対して改善を望めないか要望を出してみようと思います。





のりぴー
【コメント】
賃貸物件で不動産会社の営業力はほぼ関係ないです。
都内の場合、管理会社の力というよりも建物の立地が入居率を左右します。
建物ポテンシャルがよければ、しっかりと広告を出し、他の業者にも斡旋依頼をしている会社ならば、どこの会社でも埋まります。
もし、周辺で同程度の他の物件はガラガラなのに、そちらの建物だけ埋まっているとかであれば不動産会社が一括貸し出しなどの営業をしていると考えられますが、駅から遠くても10分以内(5分以内が理想)とか、工場や大きな病院、学校などの人が多く寄る施設の近くである場合は、誰が募集しても入居がある建物ですので、不動産会社を神格化しない方がよいです。
A&P Consulting
【お礼】
早速ご回答頂きありがとうございました。
具体的でわかり易いご説明を頂き感謝申し上げます。
のりぴー
【お礼】
早速ご回答頂きありがとうございました。
具体的でわかり易いご説明を頂き感謝申し上げます。
のりぴー
こちらの内容は、2023/03/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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