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入居者が自然死!修繕費用や空白期間の家賃の支払い請求はできる?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:イーリズムさん
  • 相談日時:2021/03/04(地域:神奈川県)
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気になった! 712
2020年8月に所有する区分マンションのご入居者様が自然死され、数日後に発見されました。

部屋はゴミ屋敷の状態であったこともあり、緊急で異臭などを取り除く清掃は行われ、親族である連帯保証人により支払は済まされました。
しかし、部屋の状態は悪く、床の張替えを含む修繕が必要となりました。
その見積もりが200万円以上かかるため、連帯保証人も資金不足であることもあり、2021年2月末時点においても何の進展もありません。

当方としては、早く次の入居者様の募集をしたいところですが、修繕もされないことには手の打ちどころがありません。
せめてこの空白期間の家賃の支払いはしていただきたいのですが、入居者の死亡時に契約は解消されるため、請求もできておらず、機会損失は膨らむばかりです。

つきましては、入居者死亡後の修繕終了までの家賃請求、および、修繕や物件価値減少に対する補償について、アドバイスいただけますと幸いです。
唯一の救いは、不動産会社様が当方側の身になって一緒に考えてくれることです。
こちらの内容は、2021/03/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/03/04

早急に修繕を行った上で,連帯保証人及び相続人(相続放棄していなければ)に対して訴訟を起こすなどして,原状回復費用や延滞賃料の請求をするということかと思います。

自然死で数…

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【コメント】
ご回答いただきありがとうございます。大変心強いです。

不動産会社の担当者は当方に良い情報だけを提供していたことがわかり、さらに2月末で退職してしまったことが判明しました。その上司が次の担当になり話をすると、原状回復費用は当方が支払いをするという認識を持っており、愕然としました。前担当者は保証人の支払いを待っているという話をしていました。

不動産会社曰く、築20年なので、経年劣化のため保証人には請求できないとのことでしたが、床に穴が開き、壁などもボロボロになるほどの悪い使い方はありえないと、当方から説明しました。現時点において、人が住めるような状況ではありません。

契約解消につきましては、不動産会社が2020年8月末時点で、解約通知書を保証人との間で取り交わしていたことが、今回判明いたしました。特に契約については、何も見当たりません。これについても、まずは原状回復してもらったうえで、当方に返されるのが筋だと認識しており、不動産会社の対応にも憤りを感じます。この空白期間の損失を補償してほしいです。

ひとまず不動産会社と保証人様とで原状回復に向けた協議、また費用が高いため再見積もり、をすることとなっていますが、こちらにも請求されそうで心配です。原状回復していただき、次の募集に向けた付加価値を付ける部分については、当方の負担でも問題ないと考えていますが、原状回復に関する負担は先方と考えています。
イーリズム
【コメント】
連帯保証人は相続人なのでしょうか?

相続人であれば,賃貸借契約終了の合意が有効である可能性が高いですが,相続人でない単なる連帯保証人には,賃貸借契約終了の合意をする権限がありません。その場合,賃貸借契約がまだ継続しているとして,相続人に賃料の請求ができる余地が出てきます。

原状回復費用については,国土交通省の原状回復ガイドラインを良く読んでいただくことをお勧めします。賃借人の故意・過失・善管注意義務違反(タバコのヤニ汚れや,ペットの傷等)が立証できるケースであればまだしも,そうでないと,築年の古い物件で,原状回復費用のうち賃借人に負担させられる部分は少ないのが実際のところです。
弁護士秋山直人
【コメント】
コメントありがとうございます。

保証人様は叔父様で、あまり関わりはなかったようで、誰もいなかったから保証人になった経緯があったとのこと。もうすでに緊急清掃などで80万円ほど支払っているそうですが、不動産会社の説明ではそれすらも非常に心苦しかったとおっしゃっていました。ただこの辺りは同情などできないので、適切に対応したいと思います。

原状回復については、入居者様が死亡されたとき、腰の高さ程度まで部屋の中がごみでいっぱいで、中に入ることもできない状況でした。もちろん約20年の経年劣化もあるとは思いますが、入居者様の過失による部分(床に穴が開いていたり、お風呂やキッチンも交換が必要など)も大きいと説明できますので、今後現地を見ながら交渉していけるように、不動産会社と話しています。
イーリズム
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社アスパ
回答日時:2021/03/04

保証人から解約書は取得されているのでしょうか。
保証人に相続人がいるのかどうか確認をし、相続放棄してなければ、家賃は請求できます。

原状回復費用については、一括が不可ならリフォームローンを組んでもらう、または大家さんが一括で支払い出来るなら、分割支払いでの提案(公正証書などで念書)されてはいかがでしょうか?

自然死で物件価値減少に対する補償の請求は難しいと思います。
ただ次に貸すときの家賃の減額差×1年ぐらいで計算して請求する場合もありますが、裁判では無効だと考えています。

今回を機に、家賃補償保険や家主保険など、室内で亡くなられた場合に原状回復費用や家賃補償などある保険があるので、検討してみてはいかがでしょうか。

【コメント】
コメントありがとうございます。大変心強いです。

契約解消につきましては、不動産会社が2020年8月末時点で、解約通知書を保証人との間で取り交わしていたことが、今回判明いたしました。ただ何に基づいて、どんな効力があるのかは不明です。まずは原状回復してもらったうえで、当方に返されるのが筋だと認識しており、不動産会社の対応にも憤りを感じます。床に穴が開いていて、人が住めるような状態ではありません。この空白期間の損失を補償してほしいです。

ひとまず不動産会社と保証人様とで原状回復に向けた協議、また費用が高いため不動産会社が再見積もりを依頼することとなっていますが、こちらにも請求されそうで心配です。原状回復していただき、次の募集に向けた付加価値を付ける部分については、当方の負担でも問題ないと考えていますが、原状回復に関する負担は先方と考えています。

補償につきましては、おっしゃる通り、火災保険(地震保険)には加入していたものの、最低限の補償のみとしていたことを反省しています。
イーリズム
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