退去時の敷金精算について！清掃費を敷金から差し引くことができない場合、費用は貸主負担になりますか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【コメント】
お返事ありがとうございます。
現在まだB不動産との話合い中です。借り主にはまだ請求するところまで至っておりません。

立会い時、特約でクリーニング費用が記載がないと清掃代が請求できない事を知りませんでした。私の知識不足です。
浴室の状態を見て汚いが清掃が入ると思っていたので、入居者にはなぜこんなに汚いのか問いませんでした。
その後B不動産と二人で話をした時に「もめるのもね…敷金全額返金がいいんじゃないですか？」と言われました。
今回、不動産にお願いした理由は初めての退去手続きでどこまでが経年劣化、自然損耗なのか、破損汚損等のラインが自分ではわからないと思いお願いしました。
しかし、不動産は退去手続きにはもめずに終わらせたいという考えで、退去時の借主への問いや指摘箇所は一切ありませんでした。

どうしたらこんなにカビで汚くなるんだろうかと考えました。

立会い時に、借主から壁に設置された浴室乾燥機のリモコンを指しながら、「これ、入居した時から壊れてます。使えなくても困らないので前の大家にも言ってません」といわれました。
浴室乾燥機に換気機能があるので、浴室乾燥機の故障＝換気扇の故障です。

「借主には、設備が壊れたら大家に速やかに報告する義務があります。それを4年間放置して、日々の掃除も怠った為こんなにカビがはえた、借主の過失、善管注意義務違反ですよね」と不動産に言いました。
しかし、不動産の返事は「換気扇なくても大丈夫だったんじゃないですか。（浴室には窓があるから）」「大家さんの意見は正当ですけど、なかなか借主は払ってくれるかどうか、相談はできますけど、半分か何割か…実際裁判等になっても…」と返事です。
本来なら前の大家が浴室乾燥機の修理をすべきところ私が修理をしなければならなくなった事、借主の過失による汚れまで私が負担をするのはおかしい、もめるのが嫌だから泣き寝入りはしたくないと思いB不動産に請求するようお願いしました。
浴室クリーニング代＋清掃ではとれない部分があればその補修、それでも無理ならドア・ドア枠の交換を請求するよう伝えました。
B不動産の請求の計算の説明で「6年でほぼ0、入居年数が4年なので、計算してもあまりとれませんよ」と話てましたが、計算方法についてはよくわかりません。私の聞き間違えかもしれません。
補修部分や最終ドア、ドア枠交換になった場合、設備の償却期間が6年という事でしょうか？
一般的な請求の計算方法を教えていただけますでしょうか。
宜しくお願いいたします。

あと外壁屋根の塗装工事を3月に行いました。この借主（浴室の問題と同じ借主）の部屋には専用のルーフバルコニーがついており、塗装工事の方から「バルコニーの床に80センチの亀裂が入ってます。亀裂の横の床一部は水が入って足で踏むとベコベコしてます。雨漏りしてませんか？」と言われました。
言われて下の部屋を探して見ると、押入れのドアを閉めた時にあたる柱に雨漏りの跡がありました。
バルコニー床の亀裂は、借主のリビングの窓からも見えますし、洗濯竿の横にあるので、日々目にする場所にあります。
借主に亀裂について話しましたが、気づきませんと返答。
専用バルコニーは、枯れ葉等が詰まったりしてドレンから雨漏りすることもあるし、借主には清掃等管理、注意する義務があります。

私としては、80センチもの亀裂に気づかない？？と信じられません。確かに亀裂は、経年劣化によるもので私が負担するべきものです。しかし、専用部分である為借主には管理、注意する義務があると思い、不動産に、バルコニー床の補修部分の費用も負担するようお願いしました。
このバルコニーの床も敷金精算から請求することはできるのでしょうか？
もし、請求できるのであればこの計算方法等教えていただけでますでしょうか？

敷金は本来全額返還すべきものだということはわかっております。ただ自分は大家としてきちんと義務を果たしてきました。借主にもきちんと義務を果たしていただきたいという気持ちです。

長くなり申し訳ありません。宜しくお願い致します。

【コメント】
Ｂという不動産会社は社員レベルが低いのではないかと思われます。
ガイドラインの内容もよくわかっていないようですし、退去時の対処の方法もわかってないように感じます。
浴室の換気扇が壊れていたのに放置したことでカビが生えたのなら善管注意義務違反にも問えます。ルーフバルコニーの損傷も客観的に見て気づかないというのがおかしければ、こちらも善管注意義務違反です。

なによりも、請求することもなく「もめるのもね…敷金全額返金がいいんじゃないですか？」と言ったのなら、その時点で管理を任せるに値しません。
あなたが何としても揉め事は避けたいならば別ですが、原状回復費用の明細を出してあなたが主張する費用分は敷金から留保しても問題なく、相手が不服というのなら、その法的根拠を示してもらえばよいです。

まずは、きちんと根拠を示して請求するものは請求して、相手の出方を見てもよいのではないでしょうか？

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

B不動産から精算書の見積もりを頂きました。
入居年数が4年6かヶ月になるので、現状回復工事費用に対して借り主の負担割合は25％になると説明がありました。

質問があります。
浴室ドア(交換)に対して、借主の負担が25％はわかります。
クリーニング費用や、バルコニーの修理代も25％になっていますが、清掃代や建物の損傷の修理代に対しても、借主の負担額が入居年数と関係するものでしょうか？

度々申し訳ありません。よろしくお願いいたします。