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借地権付きアパートをリフォームする場合、地主の承諾は必要?空室が出たらリフォームして入居者募集したい!

借地権付きアパートをリフォームする場合、地主の承諾は必要?空室が出たらリフォームして入居者募集したい!

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:ハルさん
  • 相談日時:2018/12/07(地域:東京都)
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気になった! 581
私は親から相続した借地権付き一棟アパートを所有しています。築年は昭和35年で土地面積56平米建物面積84平米の木造二階建てです。借地権は残り18年です。

相談内容ですが、家賃滞納が見込まれるので、その時に備えて考えている事ですが、空きが出たらリフォームを掛けて、新しく入居者を募集するつもりです。その際、地主に断り無くリフォーム出来るものか不安です。
実態は、増改築と違うリフォームは工務店さんに引き受けてもらえるものでしょうか。教えてください。

また、優良な賃借人と思われない場合に、どう備えていいものかお教えください。
私の経験では、東日本大震災のおりの不具合の修繕を引き受けてくれた工務店さんがいました。その辺の事が分かればよろしくお願いします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/12/07

リフォームの規模にもよると思います。
主要構造部(基礎、柱、壁、屋根等)を修繕する場合は建物の寿命が長くなるため、残りの借地権18年以上もつ事がありえますので、地主の方の承諾が必要かと思…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/12/07

単なる模様替えや設備更新と、保全のための修繕は地主の許可は不要です。許可が必要なのは、増改築の場合のみです。

模様替えなどのリフォームでも、通常の工務店さんは引き受けてくれるとは思いますが、人不足の時代ですので優良な会社であればあるほど、金額的に厳しい工事は断ることが多くなってきています。

現在の賃借人については、契約書をよく確認をして対応を考えるしかありません。
管理会社に相談をするか、管理会社が対応できない場合、管理会社を入れてない場合は出、個人では難しいと思われるようでしたら、公認の不動産コンサルタントに相談してください。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/12/08

大規模な改修や建築基準法の違反行為がない限りは地主への断りは必要ないと思います。
但し、地主さんが近くにおられたり色々な面で話をする機会のある方でしたら一言声をされたほうがよい場合があると考えます。
賃借されてすでに58年経過していますし代がわりされていたりで全く疎遠になっている場合もあるのでそのあたりは臨機応変です。
リフォームに関しては知り合いの方がおられればそちらに頼まれるのが安心でしょうし、管理を委託されている不動産会社等があればそちらに相談されるのも良いと思います。
また、最近では木造等のリフォームに特化した提案をしてくれる会社やNPO等もありますので選択肢は多いと思います。
「優良な賃借人」というのは基準が難しいのですが、近隣に迷惑をかけない方とか、家賃をきちんと支払う方という意味でしょうか
近隣に迷惑をかけるかどうかという判断はとてもむずかしく貸す前に判断はしにくいところです。
家賃滞納については家賃保証会社等が間に入ることによってカバーできると思いいます。

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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/12/08

建て替えや大規模修繕でない限り、承諾は不要です。
例としては、室内のリフォームや外壁塗装程度であれば、問題ない範囲と思料します。

工務店さんが引き受けるかどうかは、工務店さん次第と思いますのでご相談されてみては如何でしょうか。
お知り合いの方がいらっしゃるのであれば、問題ないように思います。

賃借人の備えですが、感情的にならず、淡々と対応することです。
滞納があれば連絡し支払ってもらう。騒音のクレームがあれば注意を促す、など当たり前に対応することが大切です。しかし、あまりにも度がすぎる場合は信頼関係が維持できませんので、退去していただくしかありません。
決して、感情的にはならないでください。

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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/12/10

1.借地契約の内容にもよりますが、一般的には原状回復工事等、建物の維持管理のための工事でしたら地主の承諾は不要です。
2.”工務店さん”という名称だけで判断することは困難です。恐らく技術的には可能でしょうが、コストを考えれば原状回復専門業者に依頼した方がよいでしょう。
3.”優良な賃借人と思われない場合”というのは、お客様が地主から優良と思われないということでしょうか?いずれにしましても、契約内容を遵守していれば優良な賃借人です。あまり深く考える必要はないと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2018/12/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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