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親から相続したアパートを売却するタイミングは?売却する場合のリフォームや居住者への対応について

親から相続したアパートを売却するタイミングは?売却する場合のリフォームや居住者への対応について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:フランシスさん
  • 相談日時:2018/11/06(地域:兵庫県)
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気になった! 648
母が亡くなり、妹と一棟アパートを相続しました。母は認知症でしたので、実質この10年程は私が管理会社との連絡、リフォームで現地で相談してきたので、アパートのことは理解しているつもりです。

私も妹も関東に住んでいて遠いので、売却を考えています。築38年ですが、駅から近いし家賃が安いのでほぼ満室です。先日34年住んでいた方が引っ越して、リフォームに大変お金がかかりました。居住者の中に住みたい方がおり、そこは埋まるのですが、また居住者の方の部屋がリフォームが必要になります。

相続が一段落したので、そろそろ売却を考えていますが、タイミングがわかりません。引っ越したばかりで売却すると、居住者の方に迷惑がかかる場合があるのでしょうか? またリフォームしないで売却することは可能でしょうか?
その辺りご教授ください。よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/11/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
税理士
加美税理士事務所
回答日時:2018/11/08

フランシスさん、はじめまして。
加美税理士事務所の税理士の加美(かみ)と申します。

小職は税理士ですので、売却の時期と税金の関係のみの回答を申し上げます。<…

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【お礼】
回答ありがとうございました。

取得費の特例について知らなかったので
大変参考になりました。

具体的に詳しく回答してくださったので
ベストアンサーにしました。
ありがとうございました。
フランシス
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/11/07

収益物件の売却は、金利や景気などの動向に左右されます。まだ環境としては悪くはないので、売却のタイミングはお客様の希望を重視なさって良いと思います。
基本的に入居者の権利はそのまま新オーナーに引き継がれますので、入居者の事情はあまり考慮する必要はないでしょう。室内のリフォームについては、現状を新オーナーにきちんと説明すれば問題ありません。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】

すぐの回答をありがとうございました。

管理会社さんからは、入居希望の方がいるのでリフォームしてほしいと言われていますが
義務ではないのですね。

大変参考になりました。ありがとうございました。
フランシス
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【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2018/11/07

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

引っ越したばかりで売却しても特段の問題は生じないと思います。またリフォームしないで売却しても問題ございません。

賃貸物件はオーナーチェンジ物件として売買されますが、よくあるケースですので心配はいりません。

入居者の立場で言えば、前の貸主に預けていた敷金がちゃんと返金されるのか心配になることはあると思います。

ただこれは通常仲介業者が売却後に「賃貸人の地位承継同意著」を売主・買主・借主の三者間で取り交わしますので、売却前に心配する必要はございません。

ご参考になれば幸いです。

【お礼】
早速の回答をありがとうございます。

よくあるケースなのですね。安心しました。
ありがとうございました!
フランシス
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/11/07

ご質問内容から回答しますと、売却しても入居者の迷惑になるようなことはありませんし、リフォームしないで現状のまま売却することは可能です。

アパートの場合、入居者がある状態で売れますので、当然ですがリフォームしなくても売れます。入居者は、売却後も今の契約がそのまま引き継がれますのでオーナーが変わるというだけで全く同じ条件で住み続けられます。
リフォームに関しては、個人が売却をする場合はリフォーム後でも前でもあまり値段は変わりません。なので、無理にリフォームするメリットはほとんどありません。

売却のタイミングを、入居者や建物の状況という意味でお考えならば、満室である今は売り時と言えます。アパートは収益物件ですので、空室があって収益が少ない時より、満室で収益が多いときのほうが売りやすく、比較的高く売れます。

売却のタイミングを「より利益を得やすいとき」という意味でお考えでしたら、情報を全て精査し、総合的な判断が必要です。満室で年間に得られる収益が大きければ他の相続人と共有し利益を分けたほうがよい場合もありますし、今後、維持に大きなお金がかかるのなら売却したほうが利益が多い場合もあります。この様な判断は、専門的な知識が必要です。

ただ、遠方の物件を売るときは特別な注意が必要です。
普通の不動産業者(大小関係なし)に相談しても、上記のような高度な専門的知識が必要なコンサルティングは出来ない、もしくは出来てもレベルが低いことが多く、最終的にアパート買取業者に紹介されておしまいです。この様な高度な判断は、最低でも公認の不動産コンサルティングマスターの資格を有し、遠方でもツテがあるようなところにサポートをもらうのが最善策です。

【お礼】
 すぐの回答をありがとうございました。

確かに、より利益を得やすいとき、という観点から総合的に判断するには
今の管理会社さんでは役不足かもしれません。

ただ空き家の実家のこともあり、管理の負担を減らしたいという点では
近いうちに売却の方がいいのかなと考えています。

ありがとうございました。
フランシス
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【回答会社】
税理士
東京IT会計事務所
回答日時:2018/11/08

東京IT会計事務所と申します。回答させて頂きます。

ご相続で取得した不動産を一定期間内に売却した場合には、税金が安くなる制度がございますので、ご検討されてはいかがでしょうか。

不動産を売却した場合に、売却代金から費用を差引いて利益が残るときは、賃貸による収入とは別に、譲渡による収入にも確定申告が必要となります。
その際に、ご相続から一定期間内の売却である場合には、税法上の特例の適用を受け税金を減らすことが可能となる場合がございます。

不動産の売却は、人生の中でもとりわけ大きな取引となりますので税金も多額になる可能性があります。
売却の際には税金についてもご考慮の上、お手続きを進められることをお勧めいたします。

ご参考になれば幸いです。
不動産・相続に強い税理士事務所
東京IT会計事務所

参考URL:http://tokyoitkaikei.com/services/estate/
【お礼】
回答をありがとうございました。

税金面でのことは知らなかったので
大変参考になりました。

税理士さんに相談してみます。ありがとうございました。
フランシス
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