売却予定のアパートから立ち退いてくれない！その上、高額な立ち退き料を要求され…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

『立退き料』の問題は古くからあり、中には、借家権の対価として支払うとして
（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）などの
算式を用いて算出する、という方もいましたが、実際にはそうはいきません。
なぜかと言いますと、立退き料は法律にも明確な規定がないからです。
では、なぜこのような立退料が必要なのでしょうか。
『立退き料』は立ち退いてもらう『正当事由』を立退き料を払うことで補完し、
双方の利害の調整をはかるということの意味もあります。
借地借家法では、貸主による更新拒絶または解約の申し入れは、
次の点を考慮して、貸主に『正当事由』があると認められる場合でなければ
することができない、と規定されています。

1． 貸主、借主が建物の使用を必要とする事情
２． 建物賃貸借に関する従前の経過
３． 建物の利用状況
４． 建物の現況
５． 賃貸人の建物明け渡しの条件（借主に対する財産上の給付）の申出

従いまして、裁判ではまず１〜４の事情を踏まえて正当事由の有無を判断します。
そして、正当事由が認められればＯＫです。しかし、双方の事情を比較して
貸主側の事情が不十分であると認められる（正当事由としては不十分）場合でも、
貸主が立退料を提供すれば、正当事由を補完します。
つまり、立退き料は立退きによる借主不利益を貸主が金銭で補償するものです。
例えば―

Ａ．立ち退きによって借主が支払わなければならない移転費用の補償。
（引越費用・ 転居先取得に必要な費用・現在の賃料と転居先の賃料の差額など）
Ｂ．立ち退きによって借主が事実上失う利益の補償
Ｃ．立ち退きにより消滅する利用権の補償

しかし、立退料はこれらすべての補償を含むというわけではなく、
各事例によりどこまでの補償をしたらよいかを個別に判断することになります。
今回の場合、建物老朽化による建て替えなど、一定の正当事由があると
思われますので、全額を補完する必要はないように思えます。
（但し、建物の老朽化、消防署の改善命令は、正当事由の一部にはなりますが、
それだけで立ち退かせるのは難しいです。）

なお、法廷で争うことになった場合、前述の建物の老朽化の度合いもありますが、
今まで入居者が契約を忠実に履行して信頼関係を損ねていないかどうか
といったことも判断されます。
また、代替家屋の提供などで立退料の設定を下げることができる場合・
建て替え後、再入居させる方法もあります。
最後に「正当事由」が揃っているほど『立退き料』は安くなりますが、
例え「正当事由」が完備していても借主が任意に立ち退かない場合は、
裁判、判決、強制執行などと時間と労力を要しますから、
これを回避するために場合により立退料の支払いで
速やかな解決をはかることもあります。

賃貸契約書もない状況ということですが、こちらは相続した時点で、
契約を交わしておくべきだったかと思いますので、この件については、
毎月、家賃の授受をもって契約されているということとしてお話します。
まず、費用を要しない立ち退きには「正当事由」が必要です。
今回のように「土地ごと売却」するので、立ち退いてくださいというのは、
正当事由にあたりませんので、費用の負担は覚悟しておかなければならないと思います。
金額については、先方が弁護士と相談して金額を提示してきている以上
正当性のある目安金額と思いますので、こちらも１度弁護士の方に
相談された方がよろしいかと思います。
例外もあるかと思いますが、長屋などの古くからの借家人に対して
借家権の対価として土地価格から借地・借家権割合を算出して、
これを上限に正当事由の程度を勘案して交渉しているケースもございますので、
１度お調べになられてはどうかと思います。 最後に、利便性のよい土地柄で５万以下の低家賃についてですが、
周辺相場と比較して低家賃が証明できれば、家賃の増額は可能です。

まず、件の弁護士といえども賃借人の主張を
そのまま言ってきます。 ご自身で弁護士を依頼など法的手続を
されることもありますが、 売却のご意思があるようでしたら、一度
不動産屋さんにご相談するのはいかがでしょう？ そのような問題をも含め、立ち退きに関しては
ソコソコ経験があります。