更新料が未払いの入居者への対応とは?また、周辺物件の平均家賃上昇や消費税の増額などで家賃賃上げしたい!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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更新料が未払いの入居者への対応とは?また、周辺物件の平均家賃上昇や消費税の増額などで家賃賃上げしたい!

更新料が未払いの入居者への対応とは?また、周辺物件の平均家賃上昇や消費税の増額などで家賃賃上げしたい!

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:Hienさん
  • 相談日時:2018/10/16(地域:東京都)
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気になった! 675
両親の代より実家の上を5部屋賃貸をしています。家賃管理費含めは6万円前後の1Kです。
平成23年より入居している女性の方が家賃を上げようと申し出た時から法定更新をしてきました。法定更新1回目は支払われましたが今回2回目の更新料が支払われていません。
契約書には法定更新/合意更新に拘らず支払う旨は記載されています。
①更新料の請求は可能でしょうか?
②また、消費税の増額(5%から8%)、周辺物件の平均家賃、(固定資産税の若干の上昇あり)そのほか水道料などを含んでいるため家賃の賃上げしたいのですが可能でしょうか?
③これらの手続き方法はどのようにしたらよろしいのでしょうか?
④更新料が取れない場合、新家賃に上乗せすることは可能でしょうか?

この方は、独り言が多かったりクレーマ的な素養があり物音がうるさいと直接隣人にいい、隣の居住者が複数人、早い時4ヶ月で退去してゆきました。
また知り合いに法的にも良く知っている方がいる様です。
管理等はしっかり行っています。
しかし更新料を裏ワザ的に支払われないのは許せない気持ちもあります。

お手数ですがよろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/10/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/10/17

①契約書に明記されていれば、更新料の請求は可能です。
②住居用の家賃は非課税のため、基本的に消費税は関係ありません。賃料増額については双方の合意が必要です。法的に進める場合、本件の場合は…

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【コメント】
お返事が遅れてしまい申し訳ございません。
法定更新から2年目の再更新の年なのですが、判例でも見解がわかれているようですね。まずは、支払いを求める裁判を行ってみたいと思います。
賃料の値上げについてですが認められるのはどのような要因が明確になっていればいいのでしょうか?
いずれにせよ、第三者の前で話をした方がいいように感じております。ありがとうございました。
Hien
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/10/16

更新料の契約書における記載方法についてご存知のようなので、ずいぶんお調べになったのではないかと思います。

結論を申し上げると、更新料の請求は可能です(契約書の記載方法に問題が無ければ)。でも、相手が支払わない場合は勝手に無理やり奪うことは出来ません。裁判所を利用して法的に支払わせるしかないです。

次に、番号順に回答します。
①可能です。ただし、支払を拒否される場合は裁判しかないです。
②家賃を上げることは入居者に合意が得られれば出来ます。得られない場合は、裁判所を利用するしかないですが、認められる可能性は低いです。
③更新料は、交渉しても支払ってもらえない場合は、支払期日からの法定利息を加えて訴訟を提起することです。60万円以下なら少額訴訟も可能です。140万円以下なら司法書士でも代理人となれる人がいます。
賃料を上げるには、まず民事調停をして、それが不調ならば訴訟へ移れます。
④出来ません。

弊社でも、公認不動産コンサルタントとしてご質問のような問題に携わることがありますが、訴訟までいく場合は通常契約の解除も併せて行います。そうなると、大家さんも意地でやっているだけで利益にはなりません。費用がかかり過ぎないように、どうにか話し合いで決着をつける道を見つけるのがコンサルタントの腕の見せ所なのです。




【コメント】
早々のお返事ありがとうございます。また、お返事が遅れてしまい申し訳ございません。
法定更新から2年目の再更新の年なのですが、判例でも見解がわかれているようですね。まずは、支払いを求める裁判を行ってみたいと思います。
また、賃料の値上げについてハードルが高いとの表現ですが裁判ではこちらの提示額に関してYES /NOの判決を言い渡されるのか?妥当な金額を言い渡されるのでしょうか?
いずれにせよ、第三者の前で話をした方がいいように感じております。進め方非常に参考になりました。
Hien
【コメント】
更新料の請求は、判例と言うよりも契約書への記載方法で請求できる、出来ないが分かれています。「いかなる更新方法でも・・・」とような記載である場合は初回の法定更新のときはもらえますが、その後は法定更新したわけですので更新はなく更新料は発生しませんが、「更新時もしくは2年毎に更新料として・・・」のような記載方法ならば法定更新をした後でも請求は出来ます。

家賃の値上げは、まず民事調停で話し合わなければいけないので、その時に調停委員(完全に公正ではないです)が間に入ってくれるので、話し合う場はもてます。調停委員は、何とか合意させようと双方に歩み寄るように言う傾向が強いので、自分の主張が受け入れられないと感じてもそのようなものだと思うほうが良いです。それでも話し合いがつかなければ裁判をすることが出来ますが、物価と全く合ってない(年間の家賃合計が固定資産税より安いなど)でないとほぼ無理だと思います。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございました。
契約書の中に、「更新時もしくは2年毎に更新料として・・・」という記載までは無く、
更新時、合意/法定に拘らず更新料を標記の更新料を支払う。となっているため一回目は支払われましたが2回目なのでダメという解釈なのでしょうね。残念ですが契約上は無理なのですね?
色々アドバイスいただきましてありがとうございます。
裁判やるまでもないということとしました。
家賃の値上げの件は、民事調停もあり得るということでこれから検討していきたいと思います。ありがとうございます。
Hien
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/10/17

法定更新があったとのことですが、借地借家法上の法定更新であれば、更新後の契約は期間の定めがないものになります(同法26条1項、2項)。

したがって、法定更新には2回目は本来ありません。初めての法定更新の際に更新料の支払を求めることができるとしても、その後は更新自体がありませんので、更新料の支払を求めることはできないでしょう。

法定更新ではなく、契約上の自動更新条項による更新等であれば、更新料の支払を求めることができるでしょう。契約書の記載を詳しく確認するとよいでしょう。

家賃増額は裁判所での手続となりますが、ハードルは高いです。
新家賃に上乗せするというのも、家賃増額ですので、やはりなかなか難しいです。

【コメント】
お返事が遅れてしまい申し訳ございません。
お答えいただきありがとうございます。
判例でも見解がわかれているようですがやはり難しいですか?まずは、支払いを求める裁判を行ってみたいと思います。これが広がれば大家は泣き寝入りとなり、やりたい放題となる感じがしてしまいます。平等の法律なのかと思えてしまいます。
また機会がありましたらご指導よろしくお願いいたします。
Hien
【コメント】
法定更新か自動更新かという点では確かに解釈が分かれるところはあるかもしれません。
ただ、法定更新が複数回あるとする判断を裁判所に求めるのは難しいと思います。

他の約定更新の場合との公平性から、やや理不尽ということはあるかもしれませんが、更新料制度自体、その根拠に疑問が持たれることもありますので、難しいところです。
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
【お礼】
ありがとうございました。
今後、この入居者様とのお付き合いを考えて行かなければなりませんが、法を逆手にとって得をするのは納得できません。
しかし、契約書の重要性などいろいろ勉強になりました。
Hien
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