アパートの部屋の壁に穴！大家の修繕義務は？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

■震災が原因であれば、オーナーに慰謝料請求は無理です。
■壁紙一面程度の張替えであれば、応じてあげるべきかと思います。
■床材の黒ずみはカビている可能性もあります。将来の事を考えて、張替えは検討しても良いかと思います。

まず、保険が適用されるかを確認されては如何ですか？

やるべき事は震災前と同等の状態にする事だと思います。その上でクロスの一部貼り替えで、壁の色がまちまちになる様な事がある様でしたら、その面の全体の貼替えを検討されてもいいかと思います。フローリングの貼り替えも震災と関係がなければ、やらなくて結構ですが、いずれやらなければいけない様でしたら、この機会の貼り替えを検討してもいいかと思います。慰謝料については、震災が原因であれば故意ではありませんので支払う必要は無いと思います。

僭越ながら
入居者様の故意・過失によるもので有れば　入居者負担
震災の影響で有れば　貸主負担となります。

震災の影響で有れば
壁・床材などは、保険会社との兼ね合いにより
保険にて賄えることが可能と思います。
（発生時期経過により、対応可能かは不明です）
（加入保険会社様にお伺いを立ててください。）

床材に関しては、震災の影響のものなのか
通常使用よる故意・過失のものなのかが
重要になると思います。

修繕義務に関しましては
震災によって影響を受けた個所で問題無いと思います。

慰謝料に関しては
貸主様が故意的に何かをされた訳ではないと思いますので
お支払いになる必要はないと思います。

もし必要で有れば
ご迷惑等かけたとして（お見舞いとして）
菓子折り程度と思います。

貸主様のお役に立てれば幸いでございます。

壁と床は分けて考える必要があるでしょう。
原因が判っているものと「気になる」ものを一緒に考えられては困りますからね。
壁については原因が地震とはいえ家主様の負担で修理ということになるでしょう、床については調査してからで良いのではないでしょうか。

回答申し上げます。
まずはお悔やみ申し上げます。
先の東日本大震災では当社も少なからず被害を
受けました。
1.外壁の穴補修について
　　入居者には責任が有りませんので大家さんの負担で
　　修繕してあげて下さい。
2.室内側の壁穴補修について
　　これも入居者さんの責任は無いので大家さんの負担で
　　修繕してあげて下さい。
　　但し修繕して余りにも補修した箇所が目立つ様ならば
　　影響する壁面のみ張り替えてあげて下さい。
　　穴の補修と壁紙の張替えを行った場合費用も穴の
　　あいた所だけ補修するのと影響を受けた壁面を
　　補修しても費用は殆ど変わりません（面積的に
　　一式工事になるので殆ど変わらないでしょう)
3.床の黒いしみについて
　　床のシミは契約時はあったのですか？
　　今回の震災でシミが発生したとは考えられないので
　　入居者が故意につけたのではないかと考えられます
　　何でしみが出来たのか質疑しては如何ですか？
　　又業者立会いで確認すれば震災で出来たシミか否か
　　判断出来ます。
　　震災で出来たと判断されたのであればこれも大家さん
　　負担で修繕してあげて下さい。
　　震災で出来たシミでない事が判明したのであれば借主
　　さんの負担で退室までに直すことの約定を交わしておいた
　　方が良いでしょう。
賃貸物件は大家さんの営利目的で行っている事業です。
賃貸人に対して最低限の生活環境を保証してあげるのは
大家さんの最低限の務めです。
但し何でも賃借人の言う事を聞く必要も有りません。
どうしても気になるのであれば現況の写真を撮って
お住まいの市区町村で無料の法律相談が必ずあります
ので相談するのも良いでしょう。
いずれにせよ賃借人とは争わない様勤めて下さい。
　

壁に穴が開いたことで、怪我をした方がいないのであれば、慰謝料を支払う必要はありません。
クロスは部分的に貼ると、見た目が良くありませんので一面貼り替えるべきです。
床の黒ずみの原因にも依りますが、カビなどの黒ずみですとだんだん広がってしまいますし、カビが原因で入居者の健康状態に関わる場合は、修繕どころではなくなりますので、貼り替えても良いのではないかと思います。

お客様は入居者が通常の生活を送れるレベルまで修繕なされば良いと思います（ピカピカにする必要はありません）。
本件は震災というやむを得ない事情ですので、穴をふさいで一定の範囲のクロスを張り替えれば問題ないでしょう。
慰謝料は必要ありません。もし要求があれば毅然とした態度で断ってください。

壁は大家さん負担で直した方がいいでしょう。生活ができないようなしみでなければ、床材直す必要が無いのではないのでしょうか。
直した場合の金額等を明示して、しっかり話し合う必要があると思います。
入居者さんが納得して頂けるといいですね。