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25年間入居していた部屋の原状回復費用について

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:アリエルさん
  • 相談日時:2024/01/08(地域:東京都)
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気になった! 722
築42年の小さなビルで店子さんは3件です。借地に立っている商業ビルでして1階で商売を営んでおります。

他界した母が主に賃料などを受け持っていたようです。
父も高齢になり色々と難しくなってきました。
不動産屋を通してなかったため、わからないことばかりでご教授いただければと存じます。

今回、ご相談したい1軒が2DKのお部屋の件です。

〇約25年前に母子家庭で3名(母と子供2名兄、妹)で入居開始。
〇最初の6年目までは更新料をいただいていた。
〇いつからか更新料はいただかなくなっていた(亡き母が担当だった為、理由はわかりません恐らく子育てにお金がかかるからとか)
〇娘様も結婚されお母様の別の所へ引越され、約7年前からはご長男様のみの一人世帯となりました。
〇その一人暮らしになったあたりからお家賃を8000円減額。


最近は父も高齢になり色々と難しくなってきました。
私も近くに住んでいるもののパートに出ているため、この度、不動産屋さんに間に入っていただこうと思い(8月)相談したところ「契約者がお母様だし本来ならその長男さんと契約を結びなおさないとダメだよ」と教えていただきました。
そしてその通り契約を結んで頂こうとしたところ、更新料は払いたくないとのご意向で引越しを考えているとのことでした(10月)

そこでご相談なのですが、
その方から先日、退去の申し出があり既に次が決まり約11日後に退去されるとのこと。11日後までの日割りでよいですか?と聞いてきました。
次を探しているとは聞いていましたが、結構急なため、こういった場合は
※本来の1か月分を請求できるものなのか。
※退去時の立会いや原状回復費用等はどうなるのか。
※敷金として25年前にお母様より72500円を預かっているが、それを修繕等に充ててよいのか
※昔の貸室賃貸借契約書には「借主が明渡をする際はルームクリーニング代を支払うものとする」と母の字で記入があります。
※ルームクリーニング代の請求、敷金で修繕しますと伝えてよいのか。

以上を、ご教授いただきたいです。
長文失礼いたしました。
こちらの内容は、2024/01/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2024/01/09

> ※本来の1か月分を請求できるものなのか。
解約についてですが、通常は契約書に「1ヶ月以上前に解約の申し入れをすること」のような記載があるのですが、ありませんか?
これが…

続きを読む
【お礼】
ご回答いただき感謝申し上げます。

> ※本来の1か月分を請求できるものなのか。
用紙が見つかり、日本法令の書式を使用しておりました。
用紙には第11条 賃借人は賃貸人に対して壱か月の予告をもって本契約の解約を申し入れることができます。ただし賃借人は予告に代え壱か月の賃料相当額を賃貸人に支払って即時に解約をすることができます。
とありましたので、ご教授のとおり→
日割りではなく、申し入れをしてきた日から1か月後までの賃料を請求してみます。

> ※退去時の立会いや原状回復費用等はどうなるのか。
おっしゃる通りで、経年劣化部分は大家負担とし、故意過失かどうかですが壁穴と凹み含め4か所は確認し請求予定です。

> ※敷金として25年前にお母様より72500円を預かっているが、それを修繕等に充ててよいのか
勝手には使用せず原状回復費用部分だけを差し引き、正当な金額で請求予定です。

> ※昔の貸室賃貸借契約書には「借主が明渡をする際はルームクリーニング代を支払うものとする」と母の字で記入があります。
争いがある可能性があるのでしょうか。心配です。
借主様のお母様が昔のものを持っていればですが、つい先日、退去されたご子息様にコピーを渡した際は初めて見たといった感じでした。

時代も子の世代に変わり、契約を交わした当人同士も片方が亡くなっていたり高齢など、言った言わないとなるのは避けたいところです。お互い様ですが、子の世代でのやり取りは、とても難しいのが現状です。
25年間のうち約20年間は更新料等を頂かなかった点もあり(母とのやり取りはもうわからないので)経年劣化以外の正当な修繕部分は明確にし請求しようと思っております。
詳細、解りやすくご丁寧にご教授いただきありがとうございました。
またこれ以上の問題が発生した際にはプロの方へ依頼を考えております。
長文失礼いたしました。
アリエル
【コメント】
アリエルさんのような、相続(予定)大家さんは同様のお悩みや困り事が多いです。
時代のせいなのか、すぐに「弁護士を入れて」となさる人がおり、かえってことを大事にしてしまうケースが多々あります。
本来は、管理会社(不動産会社)にそれなりの知識があればよいのですが・・・宅建保有者でも実力差が激しく、例えると原付免許ライダーと大型けん引免許ドライバーぐらいの差があるのが実情で、残念ながら利益を得づらい賃貸管理は前者レベル以下のものが多く、適切に対応できるところがほとんどありません(なので、私たちのようなコンサルタントが存在できるのですが・・・)。

賃貸経営は、息の長い投資でありながら常にリスクがあるビジネスです。
契約などの重要書類や情報を出来る限り早めに精査し、いつでも対処できる準備をなさることをお勧めいたします。
A&P Consulting
【お礼】
A&P consulting 様

暖かいアドバイス誠にありがとうございます。
おっしゃる通りでございます。

>原付免許ライダーと大型けん引免許ドライバーぐらいの差があるのが実情で、残念ながら利益を得づらい賃貸管理は前者レベル以下

これは今回の事例を数件の不動産屋に相談した時点ですぐに判りました。
実際のところ大家さん側に立った視点での暖かいアドバイスはないに等しかったです。
それは不動産屋さんの視点ですので、しょうがないことなのでしょうか。

昭和平成と目まぐるしく忙しい時代を駆け巡ってきた親世代も時代なりに生きてきた。
子の世代から~今後は孫の世代はすぐ目の前。
A&P consulting様のおっしゃる通り、すぐに「弁護士さんをいれて」のほうが一瞬は簡単に思えるかもしれませんが、かえって大変になってしまうかもしれませんね。
ご助言ありがとうございます。
この目の前を課題を1つずつ紐解いていくには相当な時間と労力が必要と感じております。

>賃貸経営は、息の長い投資でありながら常にリスクがあるビジネスです。
契約などの重要書類や情報を出来る限り早めに精査し、いつでも対処できる準備・・・

本当にその通りと痛感しております。書類時代だった為、掘り起こしが大変です。
この事例はほんの入り口の一つだと思います。
今回は縁あって大家さん側の立場に寄り添ってくださる不動産コンサル会社様に出会えました。

こちらの「お悩み大家さん」のサイトのほうが遥かに的確なアドバイスをご教授いただけると感じており、運営の方にも感謝申し上げます。
また今後はA&P consulting様のお力をお借りする事もあるかもしれません。
その際はご相談させていただきたいと思っておりますのでよろしくお願いします。
そしてベストアンサーに選ばせていただきます。ありがとうございました。長文失礼いたしました。

アリエル
こちらの内容は、2024/01/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2024/01/09

賃貸借契約書には、「借主が解約する場合、1か月前に予告する」といった規定はないのでしょうか?通常はそのような規定があるため、11日前に言われても、解約予告から30日分の賃料は取るのが通常なのですが、そのような規定がないのであれば、悩ましいところです。

ルームクリーニング代については、「借主が明渡をする際はルームクリーニング代を支払うものとする」との規定が賃貸借契約書にあるようなので、敷金から差し引くことで問題ないと思います。

退去時は通常双方で立ち会って退去時の状況を写真に撮り、原状回復費用については、経年劣化、通常の使用による劣化については賃貸人負担、賃借人に故意・過失・善管注意義務違反・通常の用法と異なる用法による損耗が認められる場合には賃借人負担となります。

もっとも、25年も入居していたとなると、室内の壁・天井クロス等の大半は耐用年数を過ぎているでしょうから、原状回復費用を賃借人に請求することについては、控えめに考えた方が良いと思います。

【お礼】
弁護士 秋山直人様

ご回答いただき誠にありがとうございました。
用紙は日本法令の書式を使用しておりました。
用紙には第11条 賃借人は賃貸人に対して壱か月の予告をもって本契約の解約を申し入れることができます。ただし賃借人は予告に代え壱か月の賃料相当額を賃貸人に支払って即時に解約をすることができます。
(・・・・・・・第17条までありました)
との明記があります。
〇ご本人様には「お母様とうちの母とで昔に交わした契約書がありますのでそれに沿って進めていきます」とお伝えしコピーお渡し済→了承済
〇退去日お申し出があまりにも急のたしめそこは説明し、ご納得していただけるか、こちらの努力次第かもしれません。
〇ルームクリーニング代も値段の明記はないものの「それはお支払します」とのことで了承済
〇正月休み中の出来事で立ち会う間もあまり無く、すでに退去されてしまいましたが、どうやらご近所のようで、壁の穴が3.4か所見つかりましたので、又再来していただくよう確認中
〇25年も住んでいただいてたので経年劣化は大家もちと考えております。

秋山弁護士様のおっしゃる通り、原状回復費用はその壁穴部分くらいしか請求できないと思っております。
ご教授いただき、心配事が少しずつ減っております。
本当にありがとうございました。
アリエル
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2024/01/09

※本来の1か月分を請求できるものなのか。

これは契約次第です。
一般的には入居時は日割り、退去時は月の分お支払いであるとは思いますが。


※退去時の立会いや原状回復費用等はどうなるのか。
※敷金として25年前にお母様より72500円を預かっているが、それを修繕等に充ててよいのか

はい。かまいません。
もっとも、経年変化分は請求できませんし(この部分は賃料に含まれていると考えられます)、契約上明示がないクリーニング代の請求などはできません。



※昔の貸室賃貸借契約書には「借主が明渡をする際はルームクリーニング代を支払うものとする」と母の字で記入があります。
※ルームクリーニング代の請求、敷金で修繕しますと伝えてよいのか。

法的には金額の特定も必要です。それがない場合は強制できませんが、交渉してみることでしょう。


なお、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に、このあたりの記載があります。一度検索されてみてみると参考になるでしょう。

【お礼】
あさがお法律事務所様

ご回答いただきありがとうございます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をみてみました。
わかりやすく参考になりました。

ご教授いただいたように、やはり交渉してみることですね。
普通で考えれば、常識の範囲内のことだと私は思っておりますので(それが通じればですが)双方で納得いくよう努力してみます。
ありがとうございました。
アリエル
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