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原状回復費用が高額に⁈入居者からはガイドラインを盾に費用負担を拒否!

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:Ahiruさん
  • 相談日時:2022/11/14(地域:東京都)
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気になった! 734
退去時に無数の画鋲穴と黒カビ ガイドラインを盾に費用負担を拒否されています。

築50年の一戸建(バスルーム・キッチンは10年前取り換え)に
20年住んだ家族がこの春退去しました。
日本最大手の建材会社での法人契約、4人家族でした。
相場より安い家賃でしたが、いわば家のプロ。安心して貸してましたが、
傷だらけにされた上、国土交通省ガイドラインを盾に全く交渉に応じません。

しかし中を見てみると、
木部である壁に無数の画鋲穴(数えたら700近い)、
風通しの良い南角部屋の壁一面と天井にカビ、
フローリングの表面は摩耗で剥がれており、
風呂場は黒カビで真っ黒でした(コーキング等)。
引越しであちこち生生しい傷をつけての退去でした。
とても敷金では足りません(実際傷補修だけで150万かかりました)


M社は、傷があろうが抉れていようが、
「古い家ですからね、経年ですね、請求できません」と
きちんと部屋の傷や汚れを見てくれません。
査定を精算は敷金内に収めるためか、なんでもかんでも「経年のための已む無し」となっていました。

あまり請求が高額にならないようにと、
風呂のコーキング打ち変えや、木部の補修だけでも負担して欲しいとお願いしても、M社は放置、精算を代行するH社も「ガイドラインを著しく逸脱している請求で味方できません」と言ってきました。

釘や画鋲は木部に打たれており、特に釘は特約で禁止してました。
「ガイドラインでは許されている」と突っぱねます。
黒カビだらけにした風呂場は、
「カビなど普通に発生する」と責任を負うつもりが無いようです。
浴槽内には、鋭利な傷も残っており、謝罪の一つもありません。

長年のお付き合いで裁判に持ち込むつもりがなかったのですが
あまりに酷い言われ方をして、このまま泣き寝入りするつもりもありません。

ガイドラインを盾に大家に泣き寝入りさせて終わろうとしている
不動産屋や精算請負のクリーニング業者を頼ることもできません。

国土交通省はガイドラインがどう使われようと知らぬ存ぜぬ。

どうしたらよいでしょうか。

こちらの内容は、2022/11/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/11/14

築50年で20年住まれた・・・・
裁判やってもほぼ勝ち目はありません。
理由は、建物自体の耐用年数がとうに過ぎており、すべて償却しているとされるからです。
<…

続きを読む
【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。
自宅だった分譲の一戸建てを貸していました。

償却が済んでる=価値が無い=修復できないような傷をつけてもよい
という事ではないと思ってました。

家を使い捨てのように考えたことが無かったですし
国土交通省に連絡したら、普通の使い方でできない傷については
修繕費を請求できると言ってもらえましたので。

経年すると「減る・傷む」分については、常に気を配り、何かあれば必ず連絡してくれるようにお願いもしてきましたが
傷みをそのまま放置された雨戸等は、定期的に入れていた庭師から連絡を受け
慌てて頼み込んで修繕させてもらいました。

そして10年前、外壁と屋根、風呂、キッチン全部入れ替えました。
それなのに今回それらもボロボロになっていました。
和室の壁もしっかりついていて、カビがなければ吹付塗装で終わったのですが、
今回カビを出したことで、左官工事で費用がかさみました。

木部や壁など、今は手に入らない素材に被ったダメージは大きいものです。
特に釘(と画鋲)はやめて欲しいと再三お願いしていたので(特約にも載せました)。
それでも、請求ができないのでしょうか。

20年経てば改装はしますし、当然全額等請求していません。
善管注意を払ってくださっていれば、傷つく事も無かった部分の修復・修繕に
150万はかかっているので、その1/3でも持ってもらえないだろうかと
一番無難に、お風呂と木部の修繕に留めて請求を出したのに
「ガイドラインを逸脱」「法廷に持ち込む」という調子です。

家族で戻りたかったけど、このタイミングでも、退出してくださいませんでした。

善管注意義務違反と言える部分も多いけれど、
経年すればどんな住み方で傷めようと、勝手。
裁判にも勝てないんですね。

個人で大家やる人がいなくなりそうですね。残念です。
Ahiru
【コメント】
どの様な特約の書き方がなされているのか分からないので絶対とは言えませんが、特約で賃借人の負担としているものは請求できます。

「ちゃんと掃除をしてくれればカビは生えなかった」という大家さんからの訴えは結構多いのですが、築50年の建物であると断熱も換気も良いとは言えないので、構造上の問題を指摘されるとまず勝てないです。

賃借人が支払うべき原状回復費用はゼロではないけども、裁判すれば確実の大きなマイナスになると思われます。
A&P Consulting
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/11/15

築50年の木造一戸建てで,20年も賃借人が住んだのであれば,賃貸人はその賃料の中から原状回復費用を賄うべきと考えるのが一般的です。

賃料は合計でどれくらい払われているか計算してみてください。

木造家屋の法定耐用年数は22年とされており,築50年であれば建物自体の耐用年数が経過していると考えられます。

「コーキング打ち変えや、木部の補修」については,築50年であれば当然に必要になるものとも考えられ,認められる可能性は低いと思います。

特約で釘打ちを禁止していたにもかかわらず釘打ちしたのであれば,それについては一定の原状回復費用が認められる可能性はありますが,全体として見ると,裁判をしても,ほぼ勝ち目はないという印象です。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。
賃料を頂く事と 修復が難しいような、普通では拵える事の無い傷やカビがつく事は
話が別と考えておりました。

自分も30年賃貸しておりますが、カビや傷をつけるような暮らしはした事が無く、傷みが出れば大家さんに報告して
大事になる前に対処していたので
それが普通だと思っておりました。
築古であれば過剰な劣化を防ぎ大切に暮らすのは
入居者にとってもメリットの多い事だったからです。

貸していた我が家も築50年でも建て直しをせずとも
相場より高めの査定を貰える物件で、ボロ屋はありません。

あと何度か申し上げてますが
風呂とキッチンなどの水場も10年前に入れ替えたばかりです。
変色、錆、黒カビ、浴槽(コーティングステンレス)は使用上の注意が守られておらず
鋭利な傷と研磨跡が残っていました。

このような事になるなら
入居者の良かれと思って環境を良く手入れをするのは
仇になるだけだったのですね。

昭和の頃海外で賃貸しておりましたが
人種差別のある地域でも「日本人は家を綺麗に使うから信用できる」と
競争のある優良物件でも入居ができました。
何年住んでようと不可逆な傷を拵えれば費用請求されます。
バスタブやキッチンは1950年台に入れられたものが
現在まで現役で美しく保たれています。

物件はメインテナンスをきちんとしていれば
築古を理由に資産価値が落ちる事は無く
むしろ経年により増す美しさは新築には無い価値を持ちました。

日本の法律やガイドラインは全く価値観が違うのだと
家は使い捨てなのだと感じています。


とても驚きました。

Ahiru
こちらの内容は、2022/11/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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