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原状回復費の負担割合について管理会社と折り合いが付きません

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:Yoshiさん
  • 相談日時:2021/03/03(地域:埼玉県)
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気になった! 663
はじめまして、貸家のオーナーです。現状回復について相談させて下さい。

7年入居後の退居済みの物件ですが、キッチンのフローリング腐食が酷く、その現状回復費の負担割合について管理会社と折り合いが付きません。

退居時点で築25年(木造)となります。
管理会社への報告を怠って長年浸水を放置したと思われ、腐食がフローリングの90%ほどに及んでいます。

ペット禁止の物件にペットを飼っていたために報告しなかった可能性が高いです(これは想像です)。
他部のフローリングもペットによる爪傷だらけです。

質問の本質ですが、管理会社からは現状回復ガイドラインに沿って考えると、部分張替であれば借り主の費用負担となるが、90%になると全面張替による修復が標準的と見なすため、経過年数から考えると借り主への請求は出来ない、と言われており納得いきません。

全面に及ぶまで故意に放置すれば修復しなくて済むことになります。
ならば90%の部分張替にしてほしいと言ったのですが、それは現実的ではなく借り主に説明がつかないとのことです。

ガイドラインの理解の仕方が間違っているのではないかと思っていますが、そんな不合理、不公平なガイドラインなのでしょうか?

施工費または材料の50%は借り主負担とかの按分の考えが有って良いとではないかと思っています。
ご教授の程よろしくお願いします。
こちらの内容は、2021/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/03/04

国土交通省の原状回復ガイドラインでは,p162で,フローリングについて,「補修は経過年数を考慮しない。(フローリング全体にわたる毀損があり,貼り替える場合は,当該建物の耐用年数で残存価値1円となるよう…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
仰る通り、工賃ぐらいはと思っていたのですが認めて貰えません。
私もクロスの部分の文章で説明しましたが、クロスとフローリングは違うと言われました。「例えば」と書かれているのに理解して貰えません。
水漏れは、漏れた時点では借り主からの連絡は無かったとのことで不明です。
退去時に聞いたそうです。
これ以上管理会社と揉めると、あとは自分で交渉するしか無くなるようなので、諦めようと思っています。
ガイドラインのフローリング全面張替の場合の文章は(2箇所とも)、もっと明確な表現にして欲しいですね。
ご丁寧な回答ありがとうございました。
Yoshi
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2021/03/03

ガイドラインで考えると、木造住宅の場合は建築から22年目で1円の残存価値となるように計算をするので25年では残存価値は1円という事で管理会社は捉えたのでしょう。
部分貼り替えでも、全面でもこの計算は変わりませんので、全面だから請求できないということではありません。でも、よく勉強なさっている管理会社さんだと思います。

ただ・・・・管理会社ならばもう少し違った主張を考えても良かったのかと思います。
フローリング自体の残存価値は1円だとしても、実際に22年経てばフローリングが使えなくなるわけではなく借主の善管注意義務違反によって張替えすることを余儀なくされたわけです。なので、フローリング材等の材料費に関しては㎡あたり1円を除き貸主の負担とするけども、張替えにかかる工事費は借主の負担であるとも主張出来るので、その内容で借主に請求してみても良いのではないかと考えます。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
経年劣化分で材料費は出なくても工賃は頂きたいと思うのですが、ガイドラインの中に二ヶ所ほど出てくる「全面張り替えの場合は、、、」の文言のみで解釈されています。
この中の「考慮」とか、「割合」というところは無視です。1円が目立ちすぎて。
一般個人では諦めるしかありません。
ありがとうございました。
Yoshi
【コメント】
ガイドラインを読み込むと、1円とはならないことが分かりますし、それを示す記載もあります。よく「弁護士に聞いた」と言ってきたり、弁護士から内容証明で1円の価値しかないというような主張の書面が送られてきたりしますが、こちらの主張の根拠を示すと相手の弁護士はたいてい何も言わなくなります。要するに、プロであるのにガイドラインをよく読まず「減価償却して最終的には1円になる」という部分だけを見て主張してきているので、私のような専門のコンサルティング会社に簡単に言い負かされてしまいます。
もっとも、このようなトラブルを専門的に扱っており、多くの裁判にも携わっており、かつ顧客には最高学府の法学部出身の弁護士もおりますので、知識はそれなりにあります。
ご承知でしょうが弁護士にも出来の良し悪しがありますので、「弁護士が言うから正しい」という事は全くないです。むしろ、最近はおかしな主張を平気でする弁護士は増えています。
A&P Consulting
【お礼】
貴重なご助言を再び頂きましてありがとうございます。
私は一般個人の大家ですので知識はほとんど無いのですが、インターネットで検索したり、電話してみたりして、ご回答頂いたお二方様の仰っていることと同じ考えに至り、それが大家、借り主共に納得行く負担だと思っております。実際は、経年劣化を考慮するので借り主の負担はかなり少ないです。
ガイドラインもそのような対処を許容していると考えます。
顧問弁護士の方と直接お話が出来ないので、どういう根拠なのか伺うことが出来ないのと、会社対個人では時間的にも金銭的にも太刀打ち出来そうにない所まで追い込まれました。
残念ですが断念するしか無さそうです。
お二方様共にベストアンサーを差し上げたかったです。
申し訳ありません。
Yoshi
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