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スムーズに賃貸借契約を解約する方法!大規模修繕に備えてテナントと契約を解除したい

スムーズに賃貸借契約を解約する方法!大規模修繕に備えてテナントと契約を解除したい

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:vajuraさん
  • 相談日時:2018/04/25(地域:東京都)
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気になった! 677
飲食店との賃貸借契約のスムーズな解約について

現在飲食店と通常の賃貸借契約を結んでおり、今回初めての更新となります。
契約は3年契約です。

今後、大規模修繕等を控えており、次回の更新(3年後)は行わない方針です。
通常の契約であると飲食店の場合、立ち退き時に営業権等を主張して、
高額の費用が発生する場合があると聞いたことがあります。

3年後を見越して、定期借家契約というものがあると個人的に調べましたが、
こちらを利用する上での注意点やスムーズに進められる方策等がございましたら、
アドバイスをお願いいたします。

また、飲食店には契約前から設置してある排気ダクトをそのまま利用して良いと契約時に話をしておりましたが、経年劣化に伴い水漏れが発生し、マンションの一部
内壁に水漏れが発生しています。
当方としては、不要な配管ですが、こちらは今後も利用する店舗側に新しい排気ダクトの設置依頼を行うことは問題ないでしょうか。
※内壁の水漏れの修理は当方で行います。

以上、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/04/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/04/25

現状で普通の賃貸借契約を結んでいる場合、更新時に相手(借主)の承諾なしに定期借家契約に変更することはできません。また、一方的に契約の更新を行わないということもできません。
定期借家契約を…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。

契約について、注意点を踏まえて慎重に協議をしたいと思います。
vajura
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/04/26

大規模修繕による契約解除は法的には難しいと思いますので、あくまでも任意で交渉していくことになると思います。定期借家契約への切替も同様です。
ただ、やらざるを得ない大規模修繕ということでしたら、一定期間の休業をお願いするという形が一般的でしょう。
排気ダクトについて、その所有権が借主に移転していれば、メンテナンスや交換は借主負担で行うことになると考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

慎重に対処したいと思います。

ダクトについても同様に検討いたします。
vajura
こちらの内容は、2018/04/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/04/26

東京都港区の弁護士です。

現在の通常の賃貸借契約では,契約満了時の更新拒絶であっても,正当事由が必要とされるため,大規模修繕目的であっても営業権補償や立退料を提供しなければ解除が認められないのが原則です。

他方,定期借家に切り替えれば,次回期間満了時に,正当事由なくとも期間満了で契約を終了させることが可能となります。

もちろん,更新時に現在の賃貸借契約から定期借家に変更することにつきテナントの同意が条件となりますが,すぐの退去よりは期間的な猶予があるので,同意を得やすいケースもあります。

あとは,近いうちに大規模修繕を予定しているのであれば,現在のテナントが期間途中で入れ替わる場合は,新しいテナントとは必ず定期借家にしておくことを忘れないようにしてください。

※当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

差し迫った話ではなく、猶予があるので、
十分に協議を重ねてトラブルなく終えるよう交渉したいと思います。
vajura
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【回答会社】
その他
東京大家塾合同会社
回答日時:2018/04/26

こんにちは。

J-REC公認不動産コンサルタントで、東京大家塾を主宰している大友哲哉と申します。

大規模修繕は必要なもの。
ですが、営業権の保障は高額になったり
交渉が難航したりと不安ですよね。

私の主宰する東京大家塾でも同様の相談はあります。結論から言うと、おっしゃる通り定期借家契約への切り替えがベストです。

なぜなら、期間満了で契約が終了し、営業権の補償問題にもならないからです。

ですが、普通借家契約からの切り替えで、再契約をしない定期借家契約となりますと、家賃の大幅な減額は避けられないでしょう。とは言っても、いくらになるのかわからない営業権の補償金と、家賃減額による収入減と、比較して後者の方が有利になると思える家賃で話がまとまる方がいいでしょう。

注意点は、定期借家契約に慣れていない不動産会社が多いってところ。本件だけ、定期借家契約に慣れている業者さんにお願いするか、自分でも勉強して、業者さんと協力しながら進めていくのがいいと思います。

定期借家契約を勉強するのに、定期借家推進協議会の冊子が優れていますので紹介します。

参考URL:http://www.teishaku.jp/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

家賃については、相場に比べて相当低く設定しています。

定期に切り替えられるよう、注意点を踏まえて当方の事情を話し協議したいと考えて参ります。

vajura
こちらの内容は、2018/04/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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