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繁忙期に申込書と口約束で入居の約束をしたのにキャンセル!損害金を請求したい!

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:はなちゃんさん
  • 相談日時:2018/04/04(地域:大阪府)
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繁忙期に入居申し込み書と入居の口頭での約束をし、他の入居希望者を複数断った後、10日以上経ってから、キャンセルされた申込者に宅建業法上はともかく、民法上、業務妨害等で損害金を求めることはできますか?
某帝国大学の合格発表後に、たくさんの見学に来られている最中に某不動産業者が電話で申し込むとの連絡が入り、他の希望者を断りました。この時期は確実な申込順とのルールを私は決めているからです。上記のように繁忙期が過ぎた3月下旬に差し掛かったころ、浪人するからキャンセルとの連絡が入りました。4月1日入居に間に合うよう、壁紙や洗いを割高でも手配していましたのに。この繁忙期に私の損害も含め、リフォーム屋さん、不動屋さんも含め延べ何人にも迷惑をかけています。当マンションは、繁忙期にはコスパが良いように設定しているので、いつも満室になり、キャンセル待ちまで出る位です。尤も、繁忙期を過ぎると半年ほど空く時もありますが。3月は3月中に入居したい方と3月中いたい方、リフォーム中物件とで需要と供給が逆転して、供給不足になるのです。
不動産屋さんが申込者にキャンセル料の交渉をしているそうですが。相手が拒否し、難航しているそうです。宅建業法上は、契約書が完成していなければ、キャンセルは無料で可能とのことらしいですが、民法上では、不法行為、営業妨害、損害賠償、責務不履行等種々のことが考えられます。
ご存知だとは、思いますが、地裁等では、訴え方で判決が変わってきます。
宅建業法上は、キャンセルは無料でできたとしても、民法上はどうなのでしょうか?宅建業法と民法とどちらが優先されるのでしょうか?
例えば、税法と民法は別ですが、税務審判所より控訴した場合、地裁や高裁の判断が優先されます。尤も、刑事事件では、刑法と民法では別の問題で、刑法で無罪でも、民事で損害賠償等の判決が出ることはありますが。
もし、民法で争うことができる可能性があるなら訴訟の3要件の1つである「被告が適切か」について、面談したのは不動産業者であるため、私が不動産業者を訴え、不動産業者が申込者を訴えるということになるのでしょうか? 申込者との交渉と約束に関与していない大家の私が申込者を被告にできますか?
物件の所在地の管轄の裁判所に本人訴訟で請求の趣旨で適切な額で提訴すれば、相手は交通費まで払って出頭するはずもないと思われ、弁護士費用もかけて代理人依頼しないと思われます。そうすれば、相手不出頭でほぼこちらの意見が通ると思います。答弁書が郵送されても、出頭しなければ同様に当方の言い分がある程度認められるのでしょうね。相手が管轄裁判所の移行願いを出すとも思えないし、移行が認められるとも限らないと思うのですがどう思われますか?
まず、内容証明を出す方法もありますが、相手が無視すれば何の効果もありません。弁護士から出したら少し対処を考えるかもしれません。また、この場合、裁判所からの支払督促などできるのでしょうか?
モラルを問題にし、私や多くの方に迷惑や労力を含めた損害をかけ、宅建業法上問題がないからといって、申し込み書と約束不履行は、民法では、上記営業妨害等で争える余地があるのではないでしょうか?
こちらの内容は、2018/04/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
その他
東京大家塾合同会社
回答日時:2018/04/04

こんにちは。

J-REC公認不動産コンサルタントで、東京大家塾を主宰している大友哲哉と申します。

今回のことは、他の入居希望を多数断っている…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/04/04

お気持ちはお察しいたします。
おっしゃるとおりで、宅建業法上では違約金などを請求するのは難しいです。契約書が完成していなくとも条件が揃えばキャンセル料の請求はできますが、それなりの手順を踏んで手続を進めておかないといけません。担当した不動産会社のその手順が分からないようですので、その様な手続は行っていないでしょう。もしかすると、申込があった状態で相手からの回答を待って放置していた可能性もあります。

このようなケースでも民法上の損害賠償請求であれば提訴は可能かもしれません。そのためには、キャンセルした申込者があなたに損害を与えたことが明確に分かる証拠が必要です。単に申込をしたのに契約しなかったというだけでは、損害を与えたとはいえないのです。

今回のケースで重要なのは、不動産会社が相手とどの程度まで話を進めていたかです。少なくとも、相手が申込書を出して、それをあなたが承認して、不動産会社が重要事項を説明したぐらいはしていないと、お互いの契約する約束までしたとは言えず損害を与えたとまでにはならない可能性のほうが高いです。

また、裁判所に訴え出たとしても、証拠や内容が弱いと受け付けてもらえないこともあります。支払督促は請求の根拠などを詳しくは調べませんので、出すことは出来るかもしれませんが、少し知恵があれば異議を出すでしょうし、異議が出されればそれなりの証拠をそろえて裁判にするか、取下げるかのどちらかしかありません。
裁判となっても、大きな金額の損害(賃料1年分など)が認められる可能性はきわめて低く、運よく認められても数万円程度かと思います。入居のために費用をかけたといっても、それは修繕であって損害の対象ではないので、おそらくですが、残念ながら、このような訴えは門前払いとなるかと思われます。

それとは別に、間に入った不動産会社は契約を進める努力をせず、放置したことであなたに損害を与えた可能性はあります。申込からキャンセルまでで、あなたと不動産会社、申込人と不動産会社で取り交わしたやり取りの内容によっては、損害賠償を請求できる可能性はありますが、これも簡単ではなく、不動産会社は自社にとって都合の悪いことは隠してしまうでしょうし、不動産会社は申込者を訴えることはまずないと思います。

今回の場合は、仲介業者の怠慢を問題とし、他の入居者の斡旋に努力してもらうなどで事を納め、教訓として今後の入居者募集時には手続の期間を定めるなどなさるほうがよいかと思われます。

余計なお世話かもしれませんが、今後は出来ればしっかりとした知識を持ち、トラブルを回避できる能力を持った不動産会社とお付き合いなさるほうがよいかと思います。
また、自主管理や入居者の募集を複数の業者に任せるなどで、適切なアドバイスを欲しいなどの場合は、公益財団法人不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)が国交省からの委託を受けて行っている試験を持ち登録されている公的な要件を満たした専門家(公認コンサルティングマスター)にコンサルティングを受ける等するのがよいです。この業界には、公の認定ではなく一般社団法人(簡単に設立できます)の資格を公認と称する民間資格のコンサルタントや自称コンサルタントと称する輩も多いので、都合の良い話ばかりする者や会社や店を持たない業者は信用しないでください。

こちらの内容は、2018/04/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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