サブリース契約の更新について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

さくらさん

こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

御相談頂いた物件ですが、収益を確定するという前提で当初購入した
サブリース付の物件ですね。

既に当初の所有者のお父様が亡くなられて購入時のお話がどうだったかは
不明な部分は多いかと思いますが、殆どの新築物件の売主サブリース物件の場合、
当初、収益がサブリースで確定するという営業トークで売却をしていると思いますので、そうした部分を先方にお話しするのは如何でしょうか。
恐らく購入時に「私達がサブリースをするので収益は安定しますので安心して購入をして下さいと。」と言っていると思います。
そのため、サブリース賃料が減額する事により、当初想定をしていた賃料収入が確保できず銀行等の返済等を含めて困ってしまうとお伝え下さい。

責任が現状まで続くかどうかは考え方次第ですが、先方は物件の売却時に相当の利益を享受していると思います。この利益が取りたいがためにサブリース賃料を高めに設定をして売却をして、自分達が都合が悪くなったら、大家さん側にその責任を押し付けるというのは如何なものかと思います。

もしそれでも減額を請求してくるのであれば、現状の市場にある競合物件と比較をしてどの程度違いがあるか等の明確な根拠を示してもらう様にして下さい。

また、サブリース会社どの様な会社は分かりませんが、会社のホームページなどで業務状態等も確認してみて下さい。
サブリース業者はエンドテナントの賃料と大家さんに支払う賃料の差益で商売をしているので、事業が厳しくなると、こうした部分からお話をしてきます。

いざという時にサブリース契約を解除した時の事も想定しておくことも良いかと思います。その時の注意点として、

・現在の稼働率とサブリース会社が受領している賃料
・敷金の取り扱い（サブリース会社から敷金を預かっていないケースが多く、エンドテナントからの敷金をサブリース会社が預かっている場合が多いです。）
・自己管理ができる物件かどうか（管理費、原状回復等の収支も考慮）

無事に解決される事を祈っております。

先方提示のサブリース賃料が相場と比較して安ければ承諾の必要はないと思います。
仮に、先方から解約の申入れがあれば、別の不動産会社に管理をお願いするということも可能です。
別のサブリース業者に見積もりを出してもらうことも参考になると思います。

話に折り合いがつかないのであれば、他社で見積もりをとり妥当性があるのか確認や他社に変更することも検討が必要だと思います。

関与しているオーナさんから相談を受けたり、契約書を見ているる立場から参考意見です。
要は、提示された家賃が妥当かどうかということだと思います。

交渉に入る前に調べておきたいこと
・付近の同程度のアパートの家賃相場
・所有しているアパートの入居者が負担している家賃
・現在、何部屋空いているか

上記はインターネットや不動産屋さんの店頭、現地で調べることができます。

入居者が払う家賃とオーナーさんがもらう家賃との差がサブリース会社の利益、家賃値下リスク料、空室リスク料です。

家賃の差が妥当かどうか納得ができるか上記のデータを基に交渉してみてはどうでしょうか？

また、他社（大手）で見積もりをしてもらうのも参考になります。