ペット禁止にも関わらず、ペットを飼育！修繕費用の負担と責任は？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

ペット飼育が禁止で飼育していたのでしたら契約違反に該当しますので、それによってお客様が被った損害は入居者に請求できると思います。
不動産屋さんへは正式に管理を依頼していたのでしょうか？確かに最近は国土交通省のガイドラインに則ることで、原状回復費用の貸主の負担が増大していることは事実です。

まずは現状を写真等で残し、入居者が負担すべき見積を入居者に対し明確に提示し納得してもらうべきだと思います。

正直、２０年も貸していると、ペットが原因なのか老朽化なのか自然損耗の範囲なのか。
完全に分けることは難しいと言わざるを得ません。
しかも相手方が認めない場合は尚更です。

契約違反である事で損害賠償請求。という内容をしっかり文章にして、内容証明にて借主・連帯保証人に通知するべきです。

ペット飼育が禁止で飼育していたのでしたら契約違反に該当しますので、その損害部分については入居者に請求できると思います。
20年と言う期間もありますが、負担する金額について算出できますので入居者負担部分は通常に請求を出せば良いです。

その金額について異議があるあれば次の行動になると思います。

まずは入居者負担部分を明確にすることではないでしょうか。