オーナーチェンジ物件を購入してすぐ入居者退去で不信感…修繕費は経年劣化で家主負担?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>退去・敷金トラブル>
オーナーチェンジ物件を購入してすぐ入居者退去で不信感…修繕費は経年劣化で家主負担?

オーナーチェンジ物件を購入してすぐ入居者退去で不信感…修繕費は経年劣化で家主負担?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:かーりーさん
  • 相談日時:2019/06/06(地域:神奈川県)
line
気になった! 685
2019年3月に賃貸物件を一部屋購入しました。

購入時に既に中に人が住んでいたので、オーナー物件です。そのため、部屋の中は確認せず購入しました。

購入して1ヶ月程で、退去されると連絡がきました。


入居期間は、6年とちょっとで、

本来でしたら、経年劣化としてほぼ家主負担になる期間かと思います。


しかし、退去後部屋の中を確認すると、壁紙がほとんど剥がれていたり、ガラスにヒビがあったり、キッチンがかなり汚れていたり、正直人が住んでいた事に驚くほどで、6年でこんなに?!と、納得がいきません。


購入してすぐ退去された事への不信感もありまして、本当にすべて負担しなければいけないのかと思ってしまいます。

管理会社は「経年劣化」の一点張りです。


アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いします。
こちらの内容は、2019/06/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/06/06

お話しの状況では経年劣化ではないです。
壁紙は6年では剥がれませんし、ガラスにヒビは入りません。通常の使用以上の汚れも違います。それらは、全て入居者の負担です。

続きを読む

こちらの内容は、2019/06/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/06/07

壁紙についてですが、通常は6年でけて年劣化と言われます。
但し今回の場合まず確認しなくてはいけないのが、壁紙が破れているではなく剥がれているという部分で構造上あるいは施工の不良によって剥がれたのかどうなのかの確認が必要になると思います。
また購入された建物がいつ建てられたのかが不明の為 壁紙自体がいつ頃替えられたのかも判断できません。
ガラスのヒビについてですが、通常は入居者の不注意で割った場合はもちろん入居者負担となります。
この部分も網入りのガラスなど構造上結露などで水分が混入しひびが入る場合もありますので一概に入居者とは言い難い部分があります。
その点も確認が必要です。
キッチンについては汚れの度合いにもよりますが、かなり汚れていても場合でも清掃でとれる場合もありますし錆びや清掃を怠ったための損耗もあります。
また、現在の入居者が入居してからの損耗かどうかなど不明の点も多いので、今回の退去者が入居時にどのような状態の物件に入居したのかによっても判断の基準は変わってきます。
以前のオーナーから管理会社が同じであればそのあたりを知っていることも考えられますので入居時の資料が無いかの確認をして判断されるほうがよいと思います。

こちらの内容は、2019/06/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2019/06/07

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

購入されて1ヶ月程での退去連絡というのはちょっと辛いですね。

しかし退去すると決まった以上、最優先すべきは速やかに新しい入居者を決めることかと存じます。

さて、原状回復についてです。

まずほとんど剥がれている壁紙ですが、壁紙については入居期間を考慮しなければならず、6年経過で残存価値が1円になるような直線で負担割合を定めなければなりません。

本件では入居期間が6年を超えていますので、入居者の故意過失であっても実質の請求は出来なくなります。

ガラスのヒビ割れですが、不可抗力的に発生する熱割れ(ガラスの縁から垂直に伸びたようなヒビが特徴です)の可能性もあります。

管理会社が経年劣化と主張するのであれば、熱割れとして入居者又はオーナー様の加入している火災保険に問い合わせてみてはいかがでしょうか? 熱割れは保険対応になる可能性があります。

キッチンの汚れですが、入居者が通常の清掃を怠っている場合は、善管注意義務違反として入居者に請求できます。

通常の清掃というのは、例えば換気扇やレンジ廻りの油汚れの除去を含みます。

原状回復で入居者と揉めないためには、退去立会い時に、入居者負担の箇所と金額を記載した書面を作成し、その場で支払いを承諾する署名押印を入居者からもらうことが必要です。

いったん退去してしまうと、明らかに過失があってもあれこれ言い訳して承諾を拒むこともあり、結局オーナー様が泣き寝入りすることが多くなります。

そうならないために、退去時にすべて話を付けておくことが大事です。



こちらの内容は、2019/06/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/06/07

国交省のガイドラインに則り精算すれば、特別損耗(借主負担)もあるのではないでしょうか。売主、仲介業者及びその時の管理会社が室内の状態を認識していれば、過剰な負担は売主に対して請求することも可能だと思います。
以前、点検等により入室した履歴がないかどうかも確認なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2019/06/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

退去・敷金トラブルに関する記事を探す

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
賃貸管理 関連記事

PAGE TOP