オーナーチェンジ物件購入後に発覚した以前からの設備不具合は誰が対応すべき?換気扇の修理負担|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>
>建物管理 不動産管理>
オーナーチェンジ物件購入後に発覚した以前からの設備不具合は誰が対応すべき?換気扇の修理負担

オーナーチェンジ物件購入後に発覚した以前からの設備不具合は誰が対応すべき?換気扇の修理負担

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:nagaheiさん
  • 相談日時:2019/01/30(地域:神奈川県)
line
気になった! 659
賃貸借契約状態にある区分所有マンションをオーナーチェンジしましたが、賃貸の管理会社を介して借主に所有者変更の連絡をした時に、変更以前(1年ほど前)から換気扇の調子が良くなかったので修理してほしいと連絡を受けました。
賃貸の管理会社がこの不具合を知ったのは、オーナーチェンジの連絡をしたときで、借主は不具合の連絡をしていませんでした。
なお、換気扇は取り付けから20年近く経過しています。

旧所有者は、不具合があったときすぐに連絡をくれていれば対応していたが、所有者が変更になった途端に言われても困ると言っています。

この場合の修理は誰が負担するべきでしょうか。
賃貸借契約における借主の善管注意義務違反なのか、売買契約における瑕疵担保責任なのか、それによっても違うようにも思います。

よろしくお願いします。
こちらの内容は、2019/01/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
回答日時:2019/01/31

nagaheiさん

はじめまして。
サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させて頂きます。

続きを読む
【お礼】
ありがとうございます。
三者で負担することも相談してみます。
nagahei
こちらの内容は、2019/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/01/31

売買契約の内容はどの様になってますか?
瑕疵担保責任は負担しない旨、又は現状渡しが書かれている事が、中古の場合多いです。
早く気づいたとしても、中古の物件を買う際は設備が古い事も考えて買うのが普通です。
買うときに値段交渉すべきだったと思います。

【コメント】
回答、ありがとうございます。
契約書には、瑕疵担保が1ヶ月となっているだけで、現状有姿とは書いてありません。
引き渡しを受けてから1ヶ月未満でのできごとだったので、この場合は誰が負担するのが妥当なのでしょうか。
nagahei
【コメント】
借主に所有者が変わった途端に不備を指摘されても対応に困ると伝えてみてはどうですか?
話のわかる人でしたら、費用の半分ぐらいは払ってくれるかもです。
小澤 慎太郎
【お礼】
なるほど。
話してみます。
ありがとうございました。
nagahei
こちらの内容は、2019/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2019/01/31

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

対象マンションの売買契約書に「瑕疵の責任」についての記載があると思います。

一般的には売主は買主に対して、専有部分の隠れた瑕疵のうち、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障についてのみ責任を負い、それ以外は負わない、という定めが多いです。

つまり上記の定めがあれば、本件不具合について売買契約上の売主(旧所有者)の責任はない、ということになります。また換気扇の調子が良くないのを告げなかっただけで善管注意義務に違反したとするのも無理があります。(告げなかったことで何か被害が発生したのであればべつですが)

現実的には売主に交渉して少し費用負担をお願いしてみるというところでしょうか。

【お礼】
回答ありがとうございます。
何分、初めての購入でしたので、契約書も仲介業者におまかせしてしまいまして、細かな部分を十分に確認しないまま購入してしまったもので・・・
契約書には、瑕疵担保責任の記載はありますが、具体的な定めはありませんでした。
売主に話をしてみます。
nagahei
こちらの内容は、2019/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/01/31

今回の不具合につきまして中古物件を購入する場合にはよくある件だと思います。
20年を経過している設備等は換気扇だけでなく給湯機など急な不具合が出て故障するケースもありますし、今回の様に入居者が不具合があるけれどそのままにして何らかの時に修理依頼が来るというのは想定しなくてはいけない部分になります。
購入後すぐというのは残念ですが、仕方のないケースだと考えます。
今回のようなことが無いようにするには建築後からの管理記録のようなものがあればどの時期にどのようなものを取り替えたかという目安になるので確認しておくことが必要ですし、もしも全くそのようなものが存在しないのであればある程度の不具合を予測して金額交渉することも可能になると思います。
ご自身で将来物件を購入あるいは売られるときにも参考になると思います。

【お礼】
ありがとうございます。
売主に相談してみます。
nagahei
こちらの内容は、2019/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/01/31

そもそもは入居者の告知の遅延に問題がありますが、引渡しの随分前から故障していたことが明らかであったのでしたら、売主負担による解決が望ましいように思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ありがとうございます。
総合的に判断するよう相談します。
nagahei
こちらの内容は、2019/01/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/02/01

いろいろと回答がでていますので法的な解釈などは抜きにして回答しますが、端的にいうと今回は勉強代だと思ってご自信が負担して直すのがよいと思います。

理由は、売主は契約書の記載内容を理由に拒否をするでしょうし、借主も拒否する可能性が非常に大きいです。そうなると仲介した会社なども絡んできて、結果的にあなたは「めんどくさい人」と思われてしまう可能性がぬぐいきれません。そうなると良い物件が出ても優先的には紹介されないなど、目に見えぬ弊害がでるのではないかと思われます。
それと、拒否された場合はどうしますか?裁判で白黒つけますか?その費用のほうが大きいのでは?

今回の件を良い教訓として、今後は、中古には修繕が必要な部分があるかもしれないと思って、その様なリスクも踏まえて検討するようにしましょう。

【お礼】
ありがとうございます。
とりあえず、関係者に相談だけでもしてみます。
nagahei
こちらの内容は、2019/02/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

建物管理・不動産管理に関する記事を探す

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
賃貸経営に影響のあるニュースをピックアップし、弁護士・税理士が解説!
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
賃貸管理 関連記事

PAGE TOP