出口戦略のために賃貸管理の見直し!次回の更新で家賃保証契約を続けるか悩んでおり…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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出口戦略のために賃貸管理の見直し!次回の更新で家賃保証契約を続けるか悩んでおり…

出口戦略のために賃貸管理の見直し!次回の更新で家賃保証契約を続けるか悩んでおり…

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ノリピーさん
  • 相談日時:2018/07/16(地域:大阪府)
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大阪市内にワンルームマンションを6件区分所有しております。全て、家賃保証です。これまでは、幸いに大きな損失などなく過ごしております。そろそろ、これらの物件の出口戦略を考えていこうと思い、現在の賃貸管理を見直そうと考えております。
本日は、現在進行形の賃貸管理会社とのやりとりで疑問に思うことがいくつかあり、相談させていただきたいと思いました。
まず、家賃保証をこのまま続けていくべきか、それとも、次の契約更新時に家賃保証を外すか、について検討するため、この6件を家賃保証で管理していただいている賃貸管理会社に、実際の家賃がいくらなのかを尋ねたところ、教えてもらえませんでした。理由は、「全顧客に対する(その)会社の方針」ということです。つまり、第一の疑問は、「賃貸管理会社にオーナーが実際の賃料を教えてもらえないことがあり得るのか?」ということです。ちなみに、他の会社で別の物件の家賃保証をつけたときは、実際の賃料の90%をこちらに振り込む、という契約をしていました。

次に、このようなことや、これまでも不信に感じることが何度かあったこと、さらに、個人的に仲のいい賃貸管理業の方からの勧めもあり、この会社との賃貸管理(正確には、「転貸借を目的とした建物賃貸借契約」)を解約したいと考えました。同契約書中には、「契約期間内でも6か月前までに書面による通知をすることで本契約を解除することができる」と記載されています。違約金などの記載は一切ありません。そのため、半年後に解約したいと申し出たところ「致しかねます」と返信がありました。理由は特に言われていません。この場合、こちらが内容証明付きの文書を送りさえすれば、解約が成り立つのでしょうか?また、所定の解約通知のような書類がないのですが、形式はどのようなものでも構わないのでしょうか?お知恵を拝借できましたら幸甚です。よろしくお願い致します。
こちらの内容は、2018/07/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/07/17

サブリースで6戸を貸しているということですね。
結論から言うと、今の状態での契約解除は難しい(ほぼ無理)です。

賃貸借契約の場合、サブリースでも同じ権利があ…

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【お礼】
御礼が遅くなり、失礼いたしました。また、わかりやすくご説明いただき、ありがとうございます。自分でもいろいろと調べて、転貸借と普通の賃貸借とが同列に扱われていることを理解しました。借地借家法の28条というものと、それに関連する判例が、オーナーにとってとても厳しいものだということがわかりました。是非、サブリースと通常の個人の賃貸とで、扱いを変えてほしいところです。幸い、現状は特に問題はないので、大幅な賃料改定を要求されたときに受け入れず、それに応じなければ解約する、ということを念頭に置いて、しばらく様子を見ようと思います。
ノリピー
こちらの内容は、2018/07/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/07/17

冒頭につきましては契約内容にもよりますが、サブリース会社と入居者の契約につきましてはお客様は契約者ではありませんので、非開示の可能性もあると思います。
また、サブリース会社との契約解除も、いわゆる正当事由が必要となります。
滞納等、信頼関係の破壊がない限り、お客様からの契約解除は困難な可能性が高いと考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
御礼が遅くなり、失礼いたしました。また、わかりやすくご説明いただき、ありがとうございます。自分でもいろいろと調べて、転貸借と普通の賃貸借とが同列に扱われていることを理解しました。実際の家賃貸し手に教える義務がない、というのは、オーナーにとって納得のいかない仕組みですね(まあ、家賃の相場は調べればわかるのですが)。幸い、現状は特に問題はないので、大幅な賃料改定を要求されたときに受け入れず、それに応じなければ解約する、という中長期的な視野に立って、しばらく様子を見ようと思います
ノリピー
こちらの内容は、2018/07/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2018/07/28

普通建物賃貸借であることを前提と致しますが、中途解約又は期間満了時の更新拒絶については、賃貸人がこれを行うときは、正当事由が必要となります。このため、内容証明郵便により中途解約を申し入れても、当然に契約終了の効力を生じるとは限りません。

また、契約によっては、賃貸借契約が終了した時点で入居者があるときは、オーナーが入居者との契約を引き継ぐという条項が入っている場合がありますから、とにかく解約できれば空室にできるとも限りません。(ここは契約書で確認するべき問題です。)

賃貸借契約を当然には解約できなくて、かつ現に家賃保証会社が解約を拒否するということは、家賃保証会社は儲かっている(家賃保証会社の収益事業として成り立っている)ということなのでしょうから、家賃保証会社に対してプレッシャーを与える方法としては、家賃の相場を調べて賃料増額請求を行うことが考えられます。

エンドの入居者の賃料は、契約に定めがなければ、当然にオーナーに開示しなければならないものではありません。

【お礼】
ご丁寧にご回答いただき、ありがとうございました。借地借家法の28条というものと、それに関連する判例が、オーナーにとってとても厳しいものだということがわかりました。是非、サブリースと通常の個人の賃貸とで、扱いを変えてほしいところです。また、サブリース会社が貸し手に実際の賃料を教える義務がない、というのは、オーナーにとって悪しき慣習だと感じます(まあ、家賃の相場は調べればわかりますが)。とりあえず、賃料改定時に下回る内容を提示したら、それを拒否する、そのうえで契約解除に持っていくことを考えます。
ノリピー
こちらの内容は、2018/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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