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オーナーチェンジ物件!保証料を大家が負担して入居者と家賃保証会社を契約させられる?

オーナーチェンジ物件!保証料を大家が負担して入居者と家賃保証会社を契約させられる?

解決済み 回答数:4件
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気になった! 687
中古のアパートを購入しました。居室は全部で12室あります。
旧大家さんが個人で管理をされていたため、保証会社と契約をしている入居者は、3室です。
購入に当たり、現入居者さんに対して、改めて保証会社との契約を依頼しましたが、新たにお金がかかるので、多数の入居者さんには断られてしまいました。とはいえ、今後、未入金時などのリスクが懸念されますので、保証会社との契約はしておきたいと考えています。
こういった場合、大家が保証料を負担して、入居者さんを保証会社と契約をさせることはある(できる)ものでしょうか?よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/06/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/06/20

入居者と家賃保証会社を契約させるには入居者が承諾すれば可能です。しかし、承諾なしには出来ません。
賃貸保証会社は、入居者と「賃貸借保証委託契約」を結びます。これは「万が一、入居者が家賃を…

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【コメント】
法的な間違いがあるような回答があったので、追記します。

民法462条を援用しても制限が多く、家賃の場合は借金とは異なり請求するとしても手間が掛かるため、私がいくつかの保証会社から聞いた話しでは入居者との間で契約を必要としています。また、民法474条は、第三者の弁済を制限もしています。
分かりやすく書くと「手続きも含めて、争いになるとややこしくなるから入居者との契約が出来なければ保証しない。」というのが保証会社の原則のようです。
なので、入居者の承諾なしでは保証会社との契約は出来ないとしているのです。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/06/20

一般的ではないと思いますが、保証会社の審査次第では可能ではないでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/06/20

東京都港区の弁護士です。

一部法的に誤った回答があるので,ご参考までに。

家賃の保証会社に限らず,保証契約を結ぶにあたって主債務者(賃借人)の承諾がいるわけでもなく,賃借人の同意がなくても,債権者(賃貸人)と保証人(保証会社)の間で家賃保証契約を締結することは民法上当然可能です。

これは,保証契約は,基本的に債権者のために,保証人が保証債務を負うだけであって,別に債務者(賃借人)に不利益がないからです。
事業でする保証会社は当然保証料が発生しますが,保証料は保証契約の必須の条件ではなく,オーナーの保証料負担で,保証会社と契約することは,債務者賃借人に関係ない話であり,民法上,債権者たるオーナーと保証会社だけで保証契約は当然締結できます。

厳密にいうと求償権の関係で債務者に影響がある場合も実はあるのですが,それも民法で債務者の委託を受けない保証の場合の求償権制限規定(民法462条)が調整しています。

そして,民法462条2項の明文上,保証会社の求償権に制限があるものの,保証契約自体はたとえ「主たる債務者の意思に反して」でも,オーナーと保証会社の間だけで締結可能であることを規定しています。

実務上は,保証会社の求償権に制限があるので,保証料をオーナー負担で保証してくれるかどうかは,法的にはもちろん可能だが各保証会社の審査判断次第,というのが正しい理解です。

保証会社によっては,保証料等の条件次第では,オーナーからの依頼のみで保証契約締結も可能です。








参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
ありがとうございました。勉強になりました。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/06/25

保証会社によって対応が変わりますので保証会社に確認する必要があるでしょう。

こちらの内容は、2018/06/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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