家賃滞納で保証会社から代位弁済を受け取る形に…立ち退き請求に向け手続きをしたい!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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家賃滞納で保証会社から代位弁済を受け取る形に…立ち退き請求に向け手続きをしたい!

家賃滞納で保証会社から代位弁済を受け取る形に…立ち退き請求に向け手続きをしたい!

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:よりんこさん
  • 相談日時:2018/05/17(地域:大阪府)
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気になった! 633
本年1月分より5月分に至るまで家賃の支払いが止まっている入居者がいます。

請求書を送ったのですが音沙汰がなく、保証会社より代位弁済をしていただく形を取りました。

それ以降毎月、末日までに振込がないのを確認して保証会社より代位弁済を受ける形をとり続けています。

以前の判例で保証会社からの代位弁済は債務者の契約履行には当たらないとの判決文を読んだのですが、これを基に当該入居者に対して、立ち退き請求に向けた手続きを有効に取ることは可能でしょうか。
又、仮に今後は遅延なく支払いますと確約されて和解となった際には、信用の担保としてこれまで契約者より支払われていなかった、5ヶ月分の賃料の支払いを条件にすることに対しては違法性はありますでしょうか。

尚、保証会社からの支払い請求には応じているとの事です。
こちらの内容は、2018/05/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/05/17

結論から言うと、代位弁済を5ヶ月もされているので正当理由があるとして契約の解除はできます。(大阪高裁平成25年11月22日)

ところで、家賃保証会社との契約はどのようにな…

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【コメント】
株式会社三野 北前店 様

 お忙しい中、ご丁寧なご回答を頂きありがとうございました。

仰って頂いた通り、保証会社との契約書の条項に、明け渡し訴訟に伴う費用と賃料弁済に言及した項目がありましたので、どういった手続きをとれば適用されるのか確認の上、契約解除に向けた話し合いを進めていこうと思います。
よりんこ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/05/18

東京都港区の弁護士です。

結論からいうと,お尋ねのケースでも当然解除・明渡請求が可能です。
結果的に保証契約によりオーナー側で家賃が補填されていますが,借主がオーナーに対して家賃支払い義務を果していないことに変わりはなく,保証会社に債務履行しても,それは,保証会社への求償債務という家賃支払債務とは全く別の債務の弁済でしかなく,家賃不払いの債務不履行は免責されないのが原則です。

保証会社の代位弁済はオーナーの損失補填でしかなく,借主の家賃不払債務不履行責任は当然発生します。
約定時期の家賃支払遅滞だけをみても事後的に保証会社が補填しても変更ありません。

裁判実務上は信頼関係不破壊理論からくる例外がないではないですが,お尋ねのケースでは提訴すれば明渡は認容されるでしょう。

当事務所では保証会社経由の家賃滞納明渡案件を多く扱っていますが,保証会社の補填は実際には永久に続くわけではなく,ある一定時点で一旦補填をストップし,明渡請求訴訟完了をもって,再度遅れて補填するケースもあります。

早急に解除明渡請求を検討すべき段階と思います。

和解の条件は自由ですから,お尋ねのような和解条件も可能であり,条件違反があったら即明渡義務を肯定する条項にしておけば,その後再度提訴する必要はなく,直接執行官により明渡強制執行が可能となります。


※当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。







参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【コメント】
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所 様

  お忙しい中、詳しいご説明を頂きありがとうございます。
 
 某法律専門サイトにて、同じご質問をさせて頂いたところ賃貸人から保証会社への求償権の移転を理由に否定的な見解をいただいておりましたので不安に思っておりました。
(先の回答者様が示して頂いている判例にも、その点については判決文では言及されておらず、その為議論の余地は残るとの解説もありました。)

 
 ただ、ご説明の中に上記の事は関係ないとのご見解を頂きましたので契約解除を前提に手続きを進めいていこうと思います。
よりんこ
【コメント】
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所 様

  度々、申し訳ございません。
 もう一点、お知恵をお借りしたいのですが契約解除通知を送付する前に今回の様な場合でも催告をする必要はあるのでしょうか。
 もし必要な場合は、今後の支払いに関して遅延しないことを求めるべきなのか、それともこれまでの遅延分に対して行うべきなのでしょうか。
よりんこ
【コメント】
解除にあたって原則,未納分支払の催告は必要です。

ただし,解除通知と未納分の催告は同じ通知書面(内容証明や特定記録)でできます。

しかし,解除の要件としての通知書の記載事項に不備があると,法的には解除の効力に疑義を生じます。

無難にいくなら催告と解除通知を分ける方が簡単です。

催告と同時に解除通知をするなら,一度弁護士に相談し,代理してもらった方がいいと思います。

賃貸借契約の未納分支払催告兼解除通知は,定型的な内容が多く,後の明渡訴訟にも影響があるので,難しいことをご自身でやって無効となるとかえってややこしくなります。

法的に必要十分な記載があれば,催告書と解除通知の意思表示は1つの通知書で足ります。
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
【お礼】
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所 様

  専門家に相談の上、手続きを進めていこうと思います。

 迅速なお返事を頂き誠にありがとうございました。
よりんこ
【お礼】
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所 様

 先日はお忙しい中、具体的なアドバイスまで頂き誠にありがとうございました。

あの後、催告書をお送りさせて頂いた所、ご契約者のご親族を名乗られる方が訪ねてこられて内容を巡って押し問答になったり等、どうなる事かと思いましたが最終的に、先方より解約通知書の提出を催告期限までにいただくことで合意することが出来ました。

 こういったトラブルは発生しないことが一番いい事だとは思いますが、また何かあった際は宜しくお願い申し上げます。

 
よりんこ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/05/18

そもそも、保証会社がきちんと回収しているのでしたら滞納はなく問題もないように思います。
一般的に、契約解除の際は保証会社から提案があると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
  山京ビル(株) 様

 お返事を頂きありがとうございます。
 
 仰る通り、これまではオーナーの判断により金銭的な補てんはされているので直ちに対応をする必要はないとしておりましたが、1月より発生していた飼い犬による騒音トラブルに関して改善がなされていないと隣室より苦情が寄せられたのが決め手になりました。
 また、上記の件が改善されないのは管理会社とオーナーにも責任があり、貸主の管理責任を問うことと各不動産屋に転居の相談を含めてここの管理はなっていない旨を報告しているとのことでした。

 加えて、滞納者は夜間早朝に関わらず出入りを繰り返しており在宅時間がつかめない、電話は不通になっているなど和解に向けた話し合いも困難な状況です。

 そもそも、家賃保証会社による補てんはあくまで非常手段であり、貸主との何らの合意もなく代位弁済の常態化を以って賃貸借契約の継続を図るのは社会通念上一般的な事ではないと個人的には考えております。
 
よりんこ
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