家賃保証制度を利用出来る会社、条件とは？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

こーさん 様

こんにちは、神田の不動産投資相談室
『株式会社スプレンドキャピタルの山田』と申します。

早速ですが、ご質問を回答させていただきます。


家賃保証会社ですが、
・casa
・リクルートフォレントインシュア
・全保連
・日本賃貸保証
・フォーシーズ　など数十社ございます。


費用につきましては、おおよそ下記のような商品が多いため、
参考になさってください。

▼初期費用(入居時)⇒月額賃料の30～50％

▼更新費用(1年または2年に1回)⇒月額賃料の○○％や、定額制で1～2万円

一般的には入居者負担が多いですが、
私のアパートは、入居促進のため、
初期費用だけは、大家の私が負担いたしました。


また何より重要なのが、保証範囲です。
下記内容は保証会社選定の際に必ず確認してみてください。

▼滞納者などに対して法的手続き（明け渡し訴訟など）はどこまで行っていただけるか？
費用は、保証会社持ちか？オーナー持ちか？

▼夜逃げなどの場合、残置物の処理は行っていただけるか？
費用は、保証会社持ちか？オーナー持ちか？

▼滞納保証は何ヶ月まで対応してくれるのか？


良い入居者さんが早く決まるといいですね！

こーさんさん

はじめまして。
東京賃貸株式会社　管理センターの齊藤と申します。

まず、家賃保証制度のある会社（俗に家賃保証会社）は数多くあります。
入居者募集をする不動産業者にも提携している保証会社があるかと思います。

先にありますように、保証内容が異なりますので、その点十分にご確認いただき、
選択されてはいかがでしょうか？
入居募集を行う業者によっては保証会社指定のケースもありますので、併せて確認が必要になります。

現在、全国的にも家賃保証会社の利用を必須とし、契約条件に盛り込んでいる貸主が9割近くとのデータもあります。
リスク回避の面も考えて、導入されることをオススメします。

はじめまして、回答させていただきます。

家賃保証会社についてとのことですが、状況から考えて空室保証会社についてご検討中と推測致します（家賃保証会社は家賃滞納時に立替払いをしてくれる会社のことで管理会社が選んで入居者に加入を勧めるのが一般的です）。

弊社は空室保証を専門に扱っておりますので弊社の空室保証の条件をお伝えいたします。
１．お支払いする家賃
弊社の空室保証では、家賃相場の80%から、費用相当額25%を控除した金額をオーナー様へ支払います。
ただし、１年目は弊社負担（オーナー様ゼロ円）で空室をリフォームし、資産価値向上の期間に充てるためオーナー様への支払いはなしとさせていただきます。

オーナー様の収益が毎月変動するのを回避するために費用相当額25%を控除しています。通常の空室保証だと費用が発生した場合にはオーナー様の負担となり、この金額が多額になるケースが多く（水周り修繕が出れば5万円以上、入居があった付きは管理会社への支払いで家賃2ヵ月分（10万円以上）など）オーナー様の収益が不安定となる原因となっています。
弊社では費用相当額25%をあらかじめ控除することで、急な修繕等も弊社負担（オーナー様ゼロ円）で対応するため、オーナー様の収入が安定します。

※相場家賃は物件所在地の不動産会社５社から回答を得た金額のうち、最も高いものと最も低いものを除いた３社の回答額の平均を採用しています。こうした第３者の客観的な回答により弊社の主観が入るのを防いでいます。

２．対象となる物件の条件
弊社は中古物件１室からでも利用可能なサービスとなっています。弊社の空室保証は築年数が20年前後の物件を所有するオーナー様の収益最大化のためのサービスですので、１室からでもご利用いただける仕組みとなっています。

一般的な空室保証ですと中古物件は入居付けが難しいため空室保証がなかなか受け入れてもらえず、受け入れられた場合も一棟一括でないと難しいことが多いのがネックなのですが弊社の空室保証ではオーナー様のご都合に合わせて柔軟にご利用いただけます。

一棟一括での空室保証だと、稼働率が80%で一定となってしまうのですが、１室から空室保証が使える場合は、空室に対してのみ空室保証を利用することでより大きな稼働率を生み出すことができます。
例えば７割の入居率の物件の空室についてだけ空室保証を利用した場合は、94%（70%＋30%×80%）の稼働率を達成することができます。
このように元々入居者がいる部屋は高い収益を狙い、空室についてはリスクを抑えて安定収益を狙うことで、賃貸経営のリスクを抑えつつ収益の最大化を目指すことが可能になります。

弊社の空室保証の詳細はホームページからご覧になれますので、お時間のあるときにご一読ください。


また、参考までに他社の空室保証の概要をお伝えいたします。
他社の空室保証では保証家賃は相場家賃の70%から85%程度となることが多く、中古物件は低くなる傾向が強いです。
注意点は相場家賃の算定が各社によって異なるということです。この相場家賃が低く査定されると仮に90%保証であっても受け取れる金額は80%保証の場合より低くなってしまうことがあるため、どうやって相場家賃を算定するのかを事前に確認しておく必要があるかと思います。

家賃保証とは保証会社のことでしょうか？空室保証でしょうか？