マンション・アパートの経営で・・・家賃にまつわる相談です。|お悩み大家さん

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マンション・アパートの経営で・・・家賃にまつわる相談です。

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:はたのさん
  • 相談日時:2011/07/20(地域:東京都)
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気になった! 72
築30年以上のマンション、アパートの経営者です。

 ①家賃の更新をしてくれない会社(手紙も出し、口頭でも伝えています)
 ②1年以上家賃滞納者(催促状は出してあります)
 ③滞納はするが時々支払に来る人(怒鳴る人で怖いです)

 仕事を半年前より引継ぎ、賃貸経営は素人です。女性です。
 上記の対応について困っています。

 やはり、弁護士に相談した方がよいのでしょうか。

こちらの内容は、2011/07/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/07/21

失礼ながら文面からして素人さんですね。これからは一層大変になります。覚悟していってください。世間が思っているほど貸主は裕福で楽ではありません。

①について

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【お礼】

谷田工務店 不動産部様

 ご丁寧なアドバイスを頂き、ありがとうございました。
 父が亡くなり、不動産を相続しました。
 賃貸業を引き継ぐとわかっていながら・・勉強不足です。

 ①契約を更新してくれない会社
 
  ⇒7月25日に話し合いに応じて頂きました。
   その会社は私の祖父の代から3箇所の契約をしてくれて
   いる為、「恩」を前に出される話し合いになり、
   更新料2月分の契約を1月分にするように要望され、
   現在検討中です。
 
 ②、③に関してはアドバイス頂いたように動きたいと思います。

 お忙しい中、お時間を頂きありがとうございました。
 感謝しております。

                はたの
  




はたの
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/07/21

弁護士に依頼するとするならば②についてだと思います。
その前に不動産管理会社に管理を依頼することをお勧めいたします。
管理会社を設けることで、プロが入居者の窓口となり、お客様の負担は大幅に軽減されます。
もちろん管理費もかかりますが、空室時の募集や退去時の立会いなど、トータル的に見ればプラスとなるはずです。
管理会社選びは、お客様が実際に足をお運びになって相性があうところにお任せすべきでしょう。

【お礼】

  三京ビル株式会社様

 お忙しい中、アドバイスを頂き
 ありがとうございました。

 ①家賃の更新をしてくれない会社
 
  ⇒7月25日に話し合いに応じて頂きました。
   祖父の代から3個所の契約をしてもらっている為、
   「恩」を全面に出されるような話し合いとなりました。
   契約の更新料も半額にするように希望されており、
   検討中です。

 ②、③はアドバイス頂いたように動きたいと思います。

 不勉強の為、わからない事だらけです。
 お時間を頂きまして感謝しております。
 ありがとうございました。
   
              はたの
   
はたの
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2011/07/21

① 家賃の更新をしてくれない会社(法人)
  家賃の更新とは・・・   更新の手紙を出したのでしょうか?
  どのような事を口頭で伝えたのでしょうか?意味がよくわかりません!

② 1年以上の滞納者
  この件は弁護士さんに相談する事をお勧めします。

③ 滞納はするが時々支払いに来る人(怒鳴る人で怖い)
  管理会社を入れ、集金の管理・その他の事も相談が出来る窓口をつくりましょう!

まず、今の状況からですと、素人さんでは難しいと思いますので、②の弁護士さんに相談
した際に、①もどのように進めればよいのか聞いて見るのもよいかもしれません!
この内容を見ておりますと、管理会社を入れる事が必要です。
まず、地域の不動産会社を数社回り、親切丁寧に対応をしてくれそうな会社を選んでから、
管理費用がいくらかかるのか聞いてお願いする事をお勧めします。頑張って下さい!

【お礼】

  株式会社ハウステーション様1

 はたのです。
 ご丁寧なアドバイスをありがとうございました。

 ①家賃の更新をしてくれない会社
  ⇒契約の更新の事です。ごめんなさい。

  7月25日に先方と話し合いができました。
  契約では2月分の更新料となっていますが、1月分にして欲しいとの
  要望を出されました。
  その会社の社長は外国籍の方で、「長年借りてあげている恩」を語られました。
  こちらの返答は現在保留中です。
  
 ②③についてはアドバイス頂いたようにしたいと思っています。

 貴重なお時間を頂き、ありがとうございました。
 感謝しております。
             はたの

 
はたの
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2011/07/21

① 家賃の更新をしてくれない会社(法人)
  家賃の更新とは・・・   更新の手紙を出したのでしょうか?
  どのような事を口頭で伝えたのでしょうか?意味がよくわかりません!

② 1年以上の滞納者
  この件は弁護士さんに相談する事をお勧めします。

③ 滞納はするが時々支払いに来る人(怒鳴る人で怖い)
  管理会社を入れ、集金の管理・その他の事も相談が出来る窓口をつくりましょう!

まず、今の状況からですと、素人さんでは難しいと思いますので、②の弁護士さんに相談
した際に、①もどのように進めればよいのか聞いて見るのもよいかもしれません!
この内容を見ておりますと、管理会社を入れる事が必要です。
まず、地域の不動産会社を数社回り、親切丁寧に対応をしてくれそうな会社を選んでから、
管理費用がいくらかかるのか聞いてお願いする事をお勧めします。頑張って下さい!

こちらの内容は、2011/07/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
司法書士
司法書士M
回答日時:2011/07/28

お答えいたします。

まず①の契約の更新についてですが
借主さんとじっくり交渉することが一番得策だと思います。無用な紛争は逆に高くつきます。
その際、借主さんの主張を丸呑みするのではなく、原則全額支払いを求めていきましょう。一度、金額で妥協するとキリがありません。譲歩の限界は僅かな値引きと分割払い程度にしましょう。

ついで②(及び③)家賃滞納者の問題ですね。
おそらくその借主さんはもう滞納家賃を支払うことはないと思われます。督促しても家賃の一部をたまに支払う程度でしょう。早急に退去の手続きに入ることが経済的に有利です。法的な手続きを踏んでいくと、退去まで最低3~4ヶ月かかります。また、専門家に依頼すると費用もかかります。ですが、今後長期間家賃滞納が続き、収入がない状態が続くことを考慮すると退去手続きは早く始めるべきだと思います。

これはアドバイスですが、はじめての家賃滞納が始まった段階から退去手続きを視野に督促等をしていかなければなりません。一般的に3ヶ月の家賃滞納があれば明渡訴訟で勝訴できます。なるべく家賃滞納期間を短くして経済的損失を少なくすることが大事です。

考えて見てください。今回の事例でもし、滞納の借主さんが5ヶ月の滞納だけで退去していたとしたら、それ以後は新しい借主さんからの家賃収入があります。たとえ一時的に費用がかかっても早急に退去手続きをすることが、家主さんの利益につながるのです。

近くに信頼できる弁護士や司法書士を見つけて、相談することをオススメします。管理を担当してくれる不動産屋さんに相談することもよいですが、家賃滞納の問題に関しては不動産屋さんでは法的手続きに入れません。弁護士・司法書士等と不動産屋さんの両輪がベストです。
賃貸経営にはトラブルがつき物ですので定期的にアドバイスを受けられる専門家を見つけておくことがよいとおもいますよ。


賃貸経営を取り巻く環境は、厳しくなっておりますが、きっちり利益を出している大家さんもたくさんおられます。がんばってください。

司法書士牧野和弘がお答えしました。

【お礼】

牧野和弘様

 はたのです。

 ご丁寧にアドバイス頂きありがとうございます。
 
 昨年父死亡により引継いだ賃貸業です。
 何でもホイホイと口約束をするような性格だった為、
 書面での記録、契約がない物もあり困っています。

 ①家賃の更新をしてくれない会社

  ⇒ 7月25日にその会社の社長と話合いができましたが、
    私の祖父の時代から3個所の部屋を借りて頂いているので
    「恩」を全面に出してくる状態でした。

    3年ごとに更新し家賃2か月分を入れてもらう契約ですが
    世の中の流れからして1か月分でいいだろう、とのこと。
    こちらの返事は保留中です。
    その社長は外国人なのでほとんど一方的な話し合いでした。

 ②、③についてはご提案頂いたように動きたいと思います。


 不動産業を楽観的に考えておりました。  
 いずれ相続するとわかっていながら不動産、賃貸業の勉強もしておらず
 後悔しています。

 貴重なお時間を頂き、ありがとうございました。
 暑い毎日ですが、温かい食べ物を召し上がった方が
 胃腸にいいですよ。
 お体をお大事になさって下さい。
                はたの 
はたの
こちらの内容は、2011/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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