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経年劣化の全体工事で店子が休業補償を求めてきた!営業出来ていたのに払うべきなの?

経年劣化の全体工事で店子が休業補償を求めてきた!営業出来ていたのに払うべきなの?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:タチアーナさん
  • 相談日時:2018/03/05(地域:東京都)
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気になった! 315
親が亡くなった新米大家として質問いたします。
戸数34のマンションの店舗部分だけを所有しており、親の代から貸しています。

この度、共有部分の経年劣化(排水管取替)の全体工事が済んだのですが、工事前から「これは大家がおこなった工事だ」「工期中まったく営業できない」と休業補償を執拗に求められております。
実際には工事期間中も6割がた営業できていたのに、工期中のみならず、向こう2ケ月まで顧客を失うと言いがかりをつけられています。

当方は貸家業が不慣れであるも特に落ち度はありません。
一方、店子はこの6年1度たり期限内に賃料を払ったことはなく遅れ遅れ。
両親が運営していた頃も値下げだの更新期間延長だのさんざん無理な要求ばかりした挙句、この始末です。老夫婦が直接運営している物件をわざわざ選んだのではと思うほどの我儘放題でした。

現在弁護士には相談中で、「共有部分の経年劣化は大家の故意過失ではないため休業補償の負担は筋ではない、あくまで見舞金として実際の所得に応じ数万円は包んでもよい。実際に店舗を使用できなかった日割り家賃は返還する」という方向で進めてもらっていますが、相手は納得しないそうで、この先数百万も取られるようになるのか不安でなりません。

ちなみに家賃はわずか10万少々、店子の要求は77万円で、所得を証明する公的書類、とくに青色申告の決算書はいくら言っても出してもらえません。

Q.同じような経験をされた方、または法律専門家の方、このような過去の例がどのような結果になったか、ご教示頂けないでしょうか。
いくら悪質入居者でも、日本の民法は借り手に有利に働くのでしょうか。

次回の弁護士相談日まで一週間もあり、詳細はその時にと言われておりますので、仕事が手につかないほど不安です。
情報をお待ちしております。
こちらの内容は、2018/03/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/03/05

それほど不安にならなくても大丈夫ですよ。
支払うべき金銭がある場合でも、それは実際の損害額程度なので、安心してください。

その店舗はどのような商売をなさって…

続きを読む
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

納税証明書は気づきませんでした。
かねてから求めている過去3年分の青色申告決算書(税務署印のあるもの)ともに、こちらも提出を要求してみます。

店子の業種は整骨院です。
「うちは保健所届け出の医療機関だからトイレと洗面所が占拠された状態では営業ができない」と書面で繰り返しますが、そればらば保健所から休業命令が出るはずですよね。

工事期間は約3週間でした。
もし工事がなければ営業できていたのが120時間、色々調査の結果、実際に営業していたのが78時間と思われます。

当方弁護士によれば、まったく営業できない→短縮営業は可だったと、最近になって変更してきているそうです。

そもそも、共有部分の経年劣化という不可抗力を区分所有大家の責になすりつける自体が因縁ですし、不可抗力に便乗し途方もない金銭を取ろうというのは強要罪になるのではと感じ、警察にも一式持って届け出る予定です。

先方は司法書士、当方は弁護士を立てましたので、直接の連絡は今後おこなわなくて済みます。
ありがとうございます。


タチアーナ
【コメント】
弁護士さんが入っているということであれば、後はお任せするのがよいですので、心配は無用ですね。
整骨院さんだと、過去の売り上げと比較して明らかに落ちている場合だけの補償に加え、営業できなかった日があれば日割の賃料を戻すぐらいでしょう。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございました。
一番早く回答下さった事と、課税証明書の提出という着眼点にBAとさせて頂きます。

課税証明書は早速、当方代理人から先方代理人への回答書に盛り込むとともに、警察にもたかり被害として届け出を致しました。

3/6が当方の弁護士との面談でしたが、店子は退去も考えなくはないといったニュアンスでしたそうで、「これ以上この物件にいたら他の不正もバレてヤバい事になる」とあおる事で合意解除を引き出しましょうと言われております。


タチアーナ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2018/03/06

こんにちは日本AMサービスの堂下です。

早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

既に弁護士さんに頼んでおられるのでしたら、現実的な範囲での話になると思います。
休業補償を求められるのであれば売り上げの規模がわからなければ算定ができないので、
先方の申告書を提出するべきですし、
そもそもそうした裏付けがない場合、77万円の請求をされて来ること自体がおかしなお話です。

また一般的な賃貸借契約書であれば、法定点検やオーナーとしての建物等の維持のための
工事などは、店子は予め承諾した上でとなっていると思います。

そうした文言がなくても、一般的に建物が危険な状態で営業をさせる訳にはいかないので、
オーナーとしてそうした修繕を行うと言うのは当たり前の事で
第三者からみても正当な行動だと思います。


参考URL:http://reibee.japan-am-service.com/
【お礼】
ありがとうございます。

やはり過去3年の公的な所得証明と納税証明書は必須ですね。

「大規模修繕の発注主は管理組合だが、大家が賛成した以上、大家がおこなった工事と同一視できる。そのおかげで云々..」と言われても、
当方は組合34戸のうちの1戸に過ぎませんし、「じゃあうちの号室だけ工事に反対すればよかったんですか?そういうわけにゆかないでしょう?あなた正気ですか?」と反論したく、仰る通り大家としては工事に協力するほかないはずです。
終了後は専有部分の設備や内装も改善し、店子にも益となるのがなぜわからないのでしょうね。


専有部分ならともかく、共有部分の経年劣化(なんせ築43年)は誰の責でもありませんので、
休業補償を払う意思はないですが、相手がきちんと真実の書類を出すかどうかで、
信頼度の指標にしたいと思います。
(再度調べましたら延滞繰り返しが8年前からありましたので、それに加えた退去の事由として)


最後に、余談ですが...、

もう25年も前、親の代にとある店子を入居させたところ、賃貸借契約に背いて正面の造作を勝手に破壊するわ、「財産なんて電話一つで吹っ飛ぶんだぞ」の暴言は吐く、「管理組合がエントランスをオートロックにするそうだからその費用300万円をだしてやれ」とか意味不明な要求をするわ、とても正気とは思えない悪質人間だった事が判明しました。

そこで弁護士を立て退去させようとしたところ、逆に裁判で負け、無駄になった機材費、今後見込まれた収入、相手方弁護士費用など、総額900万円も取られた事がありました。
亡父は裁判官が「店子がかわいそうだから払ってやれ。いくらなら手を打つか」との一点張りで、大家性悪説から出ようとせず、どちらが正しいかを見ようともせず単なるお金の取引だと憤っていました。

このように民法の偏りに直面した経験もあり、これから一体どのような顛末になるのか、恐ろしくてなりませんでした。

ご丁寧な応対ありがとうございました。



タチアーナ
【コメント】
ご返信ありがとうございます。

元々その様な悪質なテナントなのですね、
こういう方は昔はそうしてくれたとか周りがどうとうか
平気で言ってくるので、弁護士をつけて解決に動いたのは
大正解だと思います。

心労だと思いますが、頑張って下さい!
日本AMサービス
【お礼】
ありがとうございます。

25年前の入居者と今の入居者は別人ですが、管理組合などから「あそこの大家は叩けば出る」的な事は吹き込まれているかと思います。

昔の人の人情も裏目に出て、父が何でも言いなりの歴史を作ってしまいましたので。

私の代になった今、たかりは犯罪です! 物件が空いても別に困りません! という強い姿勢を貫いて行こうと思います。


タチアーナ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/03/06

ご相談なさった弁護士の対応で問題ないと思います。
今後、テナントから不当な要求があった場合は毅然とした態度で断るべきでしょう。法的手段に訴えてきた場合は誠実に対応すればよいだけです。
お客様にとって本件はつらく大変なものでしょうが、このようなトラブルは一度は乗り越えなければならないことだと思います。
今後は管理会社に任せること等ご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】

ありがとうございます。

昨日弁護士から、過日の先方との面談結果を聞きました。

まったく営業不可という相手を問い詰めたところ、短縮営業は可能だったと認め、
要求は賃料3ケ月分に下げ、「なんとかお願いします」と代理人・店子ペアが陳情して帰っていったそうです。
文字通りたかりですね。

一度向こうから「要求飲まないなら裁判やりますよ!」と威嚇された際、
私の弁護士が「どうぞ!」と言ったところ、「いや、まあ、そういうわけでは..」と、
明らかに裁判は恐れている様子だったとのこと。

裁判をすればこちらが勝つのはほぼ確かですが、
無駄な出費を抑えるべく、なるべく店子のやましい点をいじる事で圧力をかけ、合意解除に持ってゆければとの事になりました。

両親の代には、弁護士も管理会社も立てなかった事で、どれほどの大金を損したかわかりません。

入居者が代わりましたら、管理会社の導入ももちろん検討したいと思います。

心強いお言葉を本当にありがとうございました。



タチアーナ
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