空室を埋めたい！入居希望者の条件をどこまで通すべき？不動産屋通したくない・保険会社未加入・家賃減額等｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

入居者募集について不動産会社に依頼しているのでしたら、本件も同様に不動産会社にお願いすべきでしょう（今後の入居者募集に支障を来す可能性もございますので）。
一般的には”仲介手数料を支払いたくない”ことがその理由になりますが、それ以外に何かあるようでしたら、将来のトラブルを回避するためにも、なおさら不動産会社に相談なさった方が良いと思います。

こんにちは。
賃貸経営相談室『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

厳しさが増す賃貸経営状況の中で、
店子さんの希望をどこまで聞き入れるのかは
本当に悩ましいところですね。
ご心労お察し致します。

さっそくですが、ご質問に回答させて頂きます。

Q1.不動産屋通すor通さない
→契約後に管理を委託する予定でしたら仲介を入れた方が良いです。
　自主管理なら仲介不要です。
　ですが、問題は別の所にあると思います。
　仲介を入れても『礼金不要』なら、店子さんの実質的な負担増は0円です。
　それなのに何故、仲介を入れたがらないのか？
　不動産のプロとしては『何か別の理由がある？』と疑いの念を抱いてしまいます。
　このような場合、『大家さんは防衛策をとるべきです』と
　石田はアドバイスしています。

Q2.保証会社加入or未加入
→大家さんがOKなら、未加入でも構いません。
　その代わりに、毎月の賃料に5％ほどのデポジットを上乗せして下さい。
　これは条件ではなく、あくまでも店子さんが自由に選べる選択の1つです。
　保証会社を入れてもいいし、デポジットを選んでもいい。
　どちらの場合も、店子さんが困ったときに助けてくれる救世主になりますから
　店子さんにとって、よりメリットの感じられる方を選んで貰うと良いでしょう。
　1年後には家賃の６０％が、2年後には家賃の１２０％が積み立てられます。
　このデポジットは大家さんにとって驚くほどのメリットがあります。

Q3.この方へのサービスは何をするか
→こちらからサービス内容をさらに提示するのではなく、
　返事が無い現状において『返事ができない理由は何か？』を
　まずはきちんと店子さんから聞くことが重要です。
　店子さんからの要望については、必ず『理由』を聞いて、
　大家さん自身がその理由を理解し、納得してから、
　店子さんが求めるサービス内容と、大家さんが譲歩できる条件を
　すり合わせするように進めて下さい。

トランプゲームに例えますと、
こちらから先に手持ちの強いカードを相手に見せるのではなく、
相手のカードの出方を見て、しっかりと状況を見定めて、
勝負をかけるタイミングになってから
クイーンやキングやジョーカーなどを出すようにして下さい。
後出しじゃんけん的なイメージです。

大変かと思いますが最後まで頑張って下さい。
もし今後の進め方でご不安があれば、弊社までいつでもお気軽にご相談下さい。

譲歩する部分と譲歩しない部分をはっきり分けたほうが良いでしょう。
しかし要望が多すぎるように思われます。

今までオーナー様自身で契約をしたことがないのであれば不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。この点は解決のようですね。
保証会社は加入したほうが良いでしょう。審査が通るかで状況も変わるので審査が先になるでしょう。
１１月からの契約であれば10月に先に契約を進めたほうがよいでしょう。
賃料は相場によります。

上記も含め契約を依頼する不動産会社と相談して進めたほうが良いでしょう。

一方的な要望多い入居者には気をつけたほうが良いでしょう。

まこ 様

ご相談は解決しましたか？もし、まだお悩みでしたら...

お任せください。

ご相談についてですが、見方を変えてみてはいかがでしょうか。
プロパティマネジメント(不動産＜財産＞の運用)の視点でアドバイスさせていただきますね。

先ず、保証会社加入に関しましては、大家様の費用ご負担で加入して頂く。但し、保証委託契約では毎年更新料(約10,000円)が必要となりますので、その費用は借主様にご負担していただいてください。恐らく「更新料も払いたくない」との申し出があると思いますが、そこは家賃を下げること(2,000〜5,000円)によりクリアーできるでしょう。

単なる賃料減額は行うべきではないのですが、借主様の事業拡大による増床(貸室面積の増加)の場合、賃料設定にもよりますが、5,000〜10,000円までの減額は一般的です。

以上のご対応により、お話しがまとまりますと、まこ様の“キャッシュフロー”向上(家賃収入増加)につながりますよね。空室がある程度あるという前提でもありますが、貸室の稼働率を上げることが大切です。

また、通常2ＤＫタイプの貸室ですと、3〜5年のサイクルで入退去を繰り返すことが多いですが、事業拡大であれば、5年以上は見込めます。貸室面積が足りないという理由で解約でもされたら大損失ですからね。

現代では、貸室希望者数より空室物件の方が多い状況になっていますので、これからは大事な不動産＜財産＞をいかに上手く運用、活用し“キャッシュフロー”を上げることできるかが重要となります。


追記の④(部屋の取り置き）に関しましては、“フリーレント”を採用して早々にご契約を交わしましょう。。。