賃貸管理の委託料について、一括管理と変更した場合｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

一括管理とは、家賃の立替または保証などは受けられているのでしょうか。管理会社との話し合いによると思いますが、

管理とは
建物維持管理＝日常清掃、建物内外の補修の点検、室内リフォームの見積発注代行
入居者管理＝募集、契約書の作成、入居カギの引渡し、入居時のクレーム対応、退去通知の受付、退去時の立会い、退去時のカギの受取
家賃管理＝入居中の家賃の請求、滞納時の督促、家賃の立替支払いまたは家賃保証

などなど様々な業務がありますが、一番嫌な作業は入居時のクレーム対応と家賃の督促と回収、退去時の原状回復の交渉ですよね。

どのあたりまで、ご自身でされるかということになりますが、一番嫌な部分のみ業務委託されて管理料を引き下げられるというのは、管理会社にとってメリットがあるかどうかということで、判断してくると思います。場合によっては、管理は受けてもらえないかもしれません。
個別にやる部分とやらない部分がありますと管理会社も動きづらいことになります。

例えば、入居者へカギ渡しを行うと入居者は何でも管理会社へ電話してくるようになりますが、入居中のクレームは委託されていないので、家主さんへ直接電話してください。とかの対応になり、入居者はたらい回しにされた感じがします。そんなことを言っていたのに、家賃が少しでも遅れると家賃を支払えと管理会社は言います。でも、振込先は家主さんの口座です。または、家賃の口座へ支払ったのに、家主さんからの連絡が管理会社へ行くのが送れて、管理会社は家賃が未回収だと思い電話して入居者から怒られるケースなど。
また、家賃を督促はするけれども、回収する義務感が無くなり、毎日電話して督促していたのが家主さんから連絡があった時だけ電話して、「また入金しておいてくださいね～」といって、督促はしておきました。というパターンだとか。様々なリスクが発生しやすくなることは念頭においていただいて、業務委託の内容を精査し、本当に自分でやれるのかを判断されたほうが良いでしょう。
一括管理を委託している家主さんは、どれほどの業務がそこへ発生するのかがわからなくなります。一度全部ご自身でやってみられてから、出来るできないを判断するのも大変勉強になります。その時は、毎日毎晩自宅へ入居者から電話がかかってくることもリスクとして考えておいてください。

貸主自身でできないことは殆ど実際はありません。管理委託される貸主の多くは店子と直接は接触したくない、管理委託するものだ、わからないことがあれば困るから、遠方の物件だから等です。遠方なら仕方ないでしょうが、その他は自身でできます。
貸主が思っているほどプロの管理会社は情けないですが少ないです。案外、零細の業者の方が小回りが利いて、融通もありプロが多いです。
客付だけの依頼でもいいくらいです。