老朽化による定期借家等の契約へ結び直しの注意点を教えてください｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

簡単にお考えなのかもしれませんが、定期借家契約にするのは、借主の合意が必要です。
それも、現在の契約を単に普通借家契約から定期借家契約に切り替えるのは、法的には無効であると判断される可能性が高いです。

書かれている内容から、お住いの方々は、長く借りられているのでは？

現在の法律では、平成１２年３月１日（定期借家権に関する法律の施行日）以前に契約を締結した賃貸借契約は、たとえ当事者間で合意をして契約を解除して、新たに定期借家契約を締結したとしても、同一の当事者間で、同一の建物について定期借家契約を締結することは当分の間（４年程度）はすることができないという制限があります。
もちろん、平成１２年３月１日以降の賃貸借契約（住居用）である場合は、当事者が合意し、普通借家契約を解約して終了した後に、同一の当事者間で、同一の建物で、新たに定期借家契約を締結することは可能です。
ただし、貸主は、借主に、合意解約や定期借家契約の締結を強制することはできません。あくまで任意の合意が必要なので、非常に難しいです。

ご質問のような場合は、好条件をだして、転居してもらえないか交渉する方がよいです。
例えば、１年以内に転居してもらえば、それまで賃料を無料にするとかです。同時に、撤去先を斡旋してあげると効果的です。

もし平成１２年３月１日以前からの居住用建物の普通建物賃貸借契約であれば、そもそも定期借家契約への切替えはできません。

平成１１年借地借家法改正附則３条

第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が，その賃貸借を合意により終了させ，引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には，当分の間，第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は，適用しない。

◆
そうでない場合も、普通建物借家契約から定期借家契約への切替は、借家人にとっては不利ですから、応じるメリットがありません。

借家人から相談された場合、お断りするようアドバイスするケースです。

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もし応じてくれる場合には、事前説明＋事前説明書面の交付、契約終了１年前から６か月前の通知など、借地借家法の定期借家契約に関する要件を遵守する必要があります。

（定期建物賃貸借）
第三十八条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
２（略）
３第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４（略）
５建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
６第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

◆
定期借家への切替に応じてくれない場合には、次回更新時の退去を確約してくれれば、使用貸借契約に切り替えて、次回更新時までの一定期間の賃料を無償にするとか、賃借人にとってもメリットのある提案をすることが考えられます。

普通借家で継続する場合には、老朽化による建替えの必要性があっても、立退料を提供しないと、更新拒絶ができないパターンとなります。

借地借家法（定期建物賃貸借）
第三十八条
1　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。

とされています。書面での合意が必要です。
また続いて以下の通り記載されています。

３第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。



定期期間であること、更新がないこと、定期期間で契約は終了すること、その点を特に注記した書面と説明が必要です。

過去には、説明せずに郵送で署名だけもらった事例で訴訟になった例もあります。きっちり説明しましょう。


なお、老朽化が本当に厳しく、倒壊の恐れがある、リフォームでは対応の限界と言う場合は定期借家でなくても、解約の正当理由となることがあります。状況によってはそちらも考慮すればよいでしょう。

先の皆様が記載されておられますように
定期借家契約に切り替えは難しくなりますので

なかちゃん様の中長期的な目的が
売却なのか維持なのかにもよると思います。

しばらく維持であれば、空き家になった部屋を
改装工事を施してどちらかの方に
新たに定期借家で割安に貸すと言うことも
方法としてはあると思います。