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契約終了の日の翌日、家をみにいくと、入居者が住み続けているのを確認しました...

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:すーさんさん
  • 相談日時:2020/06/09(地域:東京都)
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気になった! 756
海外赴任中、サブリース会社に定期借家での物件管理をお願いしていました。

本来は一年前に定期賃借契約が終了するはずだったのですが、入居者の妻が妊娠したからいま引越ししたくない、と頼まれ、主人が人道的に考え、定期借家を一年延長しました。

一年の契約なので、家賃を下げてくれと言われ、ただでさえ格安の家賃をさらにさげました。
(わたしは一時帰国時に滞在するために、契約は延長しないでくれと主人に頼みましたがまぁ入居者もいま大変だろうからとききいれられませんでした)

その半年後、我が家の帰国が決まりましたが、契約期間が終了するまで半年間、我が家は別の場所に借りずまいをし、契約終了を待ちました。

しかし、契約終了の日の翌日、いよいよかと家をみにいくと、入居者が住み続けているのを確認しました。
洗濯物が干されており、テレビの音もきこえ、人の出入りも確認しました。
管理会社に、なぜまだ退去していないのか確認をすると、慌てて入居者に連絡をとり、「まだ引越し先が見つからないので、再契約してもらえないかと言っています」との返事がきました。

契約期日満了に伴う解約予告の通知のお知らせは、半年前に我が家にも相談されましたので了承し、そのとおりに半年前、3か月前、1か月前に入居者に通知は出されたようですら、
管理会社はその点だけは、自分たちはやることをきちんとやってきたとそこだけは強く主張しているのですが、こちらが直接家を見に行って、契約が終了しているのにもかかわらず不法占拠しているのを、私が確認し連絡するまで、それ以外のことを何もしなかったのは明らかに管理会社の善管注意義務違反ではないでしょうか。

確認すると、解約依頼書も入居者から届いていなかったそうです。
憤慨し、翌日も強く訴えたところ、ようやく入居者に対してきちんと働きかけ、ようやく入居者も「すまなかった。これから引越し先をさがす。」といって、管理会社の紹介する物件をみはじめたようですが、「ここは洗濯物干し場が狭いからいやだ」などといい、なかなかすぐ決めない様子です。

入居者は不動産投資会社の社長で、つい最近六本木に飲食店を新規オープンさせており、妻も芸能人と交流があるプロゴルファーです。

SNSで華やかな生活を披露されており、経済力は間違いなくあるとおもわれます。
家賃は滞納されておらず、そういう意味では損害賠償金(家賃の二倍相当の額を、退去日まで日割りで払う)も恐らく滞りなく払われるとは思います。
しかし、こちらから問い詰めるまで何も動かなかった(下品ないい方をすればしらばっくれた)ような人たちですので、なんらかの理由(家を建築中とか)で、それまで居座りをつづけようとしているのであれば、このままずるずるといいのがれをして自分たちに都合のいいときまで居座り続ける可能性もあるのでは?と疑っております。

友人の弁護士にも相談したところ、内容証明や公正証書の作成の準備を管理会社にお願いしておいたほうがよいということだったので、(契約書は公正証書ではつくりませんでした)その旨を管理会社に伝えたところ、こういう相手はいきなり内容証明を送ると開き直るから、まずは説得で動かしましょうとのことだったので、いまは管理会社のいうことを信じて返事をまっています。


長くなりましたが、
1.いつのタイミングで、内容証明の送付や催告書の送付、公正証書の作成依頼と実際の入居者への証書への同意の働きかけ を始めてもらうべきでしょうか?

2.こちらが指摘するまで、不法占拠を認知していなかった管理会社に対し、善管注意義務の不履行として損害賠償金を請求することは可能でしょうか?
管理会社とこちらの契約書には、明け渡しが遅れた場合は損害賠償金を支払う旨の内容はらかかれていますが、それはあくまで明け渡しまで善管注意義務を履行していたことが前提と思いますので、善管注意義務不履行について賠償請求することはできるでしょうか?


長文をお読みいただきありがとうございました。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2020/06/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/06/09

この様な場合は攻めるべきは入居者で、不動産会社ではありません。

> 1.いつのタイミングで、内容証明の送付や催告書の送付、公正証書の作成依頼と実際の入居者への証書へ…

続きを読む
【コメント】
お返事ありがとうございます。
> 1年以内の定期借家契約の場合は、契約が終了する通知(借地借家法第38条4項の終了通知)は不要ですので、本来は不要です。契約満了しても退去しない場合は、その時点でどうするのか大家側が決めるべきことではあります。

とのことですが、存じませんでした。不勉強でした。
ではそれをしてくれたことはありがたいことなのですね。


>管理会社に過失があったと言えるのでしょうか?
契約終了通知も6か月前、3か月前、1か月前に出されていてますから、管理会社としての責任は果たしていると思われます。
その様な通知がなされても入居者が退去しようとしなかった訳ですから、弁護士でもない管理会社はそれ以上のことは出来ません。


借主との契約者であるサブリース・リロケーション管理会社のホームページに、過去のトラブル対応で同じく定期借家での居座りの事例が載っており、そこには
一ヶ月前に通知をしたが退去しなかったため、契約終了翌日に内容証明を送り、返事がなかったので明け渡し訴訟を起こした、という内容がかかれていたため、私たちの件でも同様に動いてくれているものと思っておりました。これは、私たちから退去しない場合に備え前もって指示をだしておかなければならなかったということでしょうか。


実際には私たちの場合では、管理会社が不法占拠している状況を把握していなかったので、(担当者がえっ!確認します。といって借主に電話して初めて不法占拠を把握したようだったので、驚いた次第です。
ちなみに借主は担当者に連絡をもらってから、「契約が切れるのを忘れてました〜再契約できませんかね〜」と返事をしたそうです。)

大家である私たちからは、管理会社から契約は更新せず、契約満期をもって解約でよいかときかれていたので、そのようにつたえてくださいと返事をしました。
そのあとも契約がきれるまでの1ヶ月の中で、その後の進展を確認をしなければいけなかったということですね?借主と賃貸契約を結んでいる貸主である管理会社から連絡が来ないなとは思いながら、信じきって任せっぱなしにしていたのは、お恥ずかしいかぎりです。
反省しております。

しかし、こちらから連絡がなければ、管理会社は私たちに状況を連絡する義務はない。
一ヶ月前に通知を送ったあとは、解約期日をすぎても退去していない状況を把握しなくともよい。
借主に対して連絡もしない、大家にも連絡をしない。
それで管理をしているといえるのか。管理手数料は何のためか。そう思っていたのですが、
そういうものなのですね。


>責めるべき相手を増やす意味はありませんので、入居者に損害賠償や違約金をしっかりと請求して解決を図ってください。

それは借主と賃貸契約を結んでいる貸主である管理会社がきちんと徴収し、大家の私たちに支払ってくれる契約になっていますので、大丈夫だと思いますが、そこもしっかり確認したいと思います。


プロの方の詳しいお返事をいただきまして、本当にありがとうございました。
すーさん
【コメント】
頂いたコメントに対して少し説明します。

> 借主との契約者であるサブリース・リロケーション管理会社のホームページに、過去のトラブル対応で同じく定期借家での居座りの事例が載っており、そこには
一ヶ月前に通知をしたが退去しなかったため、契約終了翌日に内容証明を送り、返事がなかったので明け渡し訴訟を起こした、という内容がかかれていたため、私たちの件でも同様に動いてくれているものと思っておりました。これは、私たちから退去しない場合に備え前もって指示をだしておかなければならなかったということでしょうか。

書かれているケースはサブリース・リロケーション管理会社が所有者ではないが貸主ではあるわけで、管理会社とは地位が異なります。訴訟の提起は、管理会社ではできません。貸主であるあなたか、代理人の弁護士でないと出来ないのです。


> 実際には私たちの場合では、管理会社が不法占拠している状況を把握していなかったので、(担当者がえっ!確認します。といって借主に電話して初めて不法占拠を把握したようだったので、驚いた次第です。
ちなみに借主は担当者に連絡をもらってから、「契約が切れるのを忘れてました〜再契約できませんかね〜」と返事をしたそうです。)

担当者が、不勉強であったのでしょう。管理に関しては必要な業務は行ったけども、次の仕事に繋がるような気づかいはなかったとは思います。であっても、イコールで管理会社に重大な責任があるとは言えないです。


> 大家である私たちからは、管理会社から契約は更新せず、契約満期をもって解約でよいかときかれていたので、そのようにつたえてくださいと返事をしました。
そのあとも契約がきれるまでの1ヶ月の中で、その後の進展を確認をしなければいけなかったということですね?

契約更新であれば、更新契約がなされなければ業務は完了しませんが、契約終了なので管理会社も(通常とは異なるので)抜けてしまったのかもしれません。これもミスというよりも気遣いが足らなかったのだと思います。あなただけではなく、管理会社も確認の連絡をすれば防げたことかもしません。お互いに


> しかし、こちらから連絡がなければ、管理会社は私たちに状況を連絡する義務はない。一ヶ月前に通知を送ったあとは、解約期日をすぎても退去していない状況を把握しなくともよい。借主に対して連絡もしない、大家にも連絡をしない。
それで管理をしているといえるのか。管理手数料は何のためか。そう思っていたのですが、

管理は管理契約に基づいた業務を行うものです。管理契約にないことは業者側の好意で行っているだけです。管理料が一般的な金額の範囲であるのならば、家賃の確認や入居者から入る設備等の故障連絡への対応、周辺住民からクレームがあった場合の連絡、入退去の通知以外は通常料金外です。なお、一般的な管理料で入居者を強制退去させるまで出来る管理会社はこの世に存在しません。

株式会社三野 北前店
【コメント】
お返事をいただきまして、ありがとうございます。

>書かれているケースはサブリース・リロケーション管理会社が所有者ではないが貸主ではあるわけで、管理会社とは地位が異なります。訴訟の提起は、管理会社ではできません。貸主であるあなたか、代理人の弁護士でないと出来ないのです。

私の説明不足、管理会社というかきかたが間違っていたのでしょうか。申し訳ありません。ご説明させてください。

その前述のサブリース・リロケーション管理会社=いまの私共の物件を管理している管理会社(管理会社といういいかたは間違いでしょうか?)です。

私共は所有者ではありますが、契約はそのリロケーション会社が貸主(甲)となって、現在の入居者(借主.乙)と賃借契約を結んでいます。

その甲のホームページに前述の訴訟の件がかかれていたのです。
明け渡し保証についても明記されています。
今回の件も甲が会社の顧問弁護士に相談してはいるといっていたので、乙に対しては、甲から訴訟を起こすものと考えていました。

以上の状況ですが、こちらも私の解釈が間違っていますでしょうか。知識のない素人で何度も質問をして大変恐縮ですが、ご教授いただきたく存じます。
そのほかのお返事については、仰るとおり、やはりこちらも退去までの状況をまめに確認するべきでした。
今回契約満了日翌日すぐに確認しにいってよかったです。


ありがとうございました。

すーさん
【コメント】
前提が違うのでは話になりません。
違う相談になっていますので、新たに相談し直した方がいいですよ。

あなたとその会社との契約はどうなってますか?
その会社と入居者との契約は?

それらも分からないと何とも言えません。
株式会社三野 北前店
【コメント】
管理会社というかき方がいけなかったのですね。
リロケーション会社と言わないと別物になってしまい、話が違ってくるのですね。紛らわしいかきかたをしてしまい、申し訳ありません。

まだわからないことがありますので、改めて質問しなおさせていただきます。

ありがとうございました。

すーさん
【お礼】
何度もこちらのわかりづらい説明に対し真摯にお返事をくださり、ありがとうございました。
すーさん
こちらの内容は、2020/06/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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