契約終了の日の翌日、家をみにいくと、入居者が住み続けているのを確認しました...｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

海外赴任中、サブリース会社に定期借家での物件管理をお願いしていました。

本来は一年前に定期賃借契約が終了するはずだったのですが、入居者の妻が妊娠したからいま引越ししたくない、と頼まれ、主人が人道的に考え、定期借家を一年延長しました。

一年の契約なので、家賃を下げてくれと言われ、ただでさえ格安の家賃をさらにさげました。
(わたしは一時帰国時に滞在するために、契約は延長しないでくれと主人に頼みましたがまぁ入居者もいま大変だろうからとききいれられませんでした)

その半年後、我が家の帰国が決まりましたが、契約期間が終了するまで半年間、我が家は別の場所に借りずまいをし、契約終了を待ちました。

しかし、契約終了の日の翌日、いよいよかと家をみにいくと、入居者が住み続けているのを確認しました。
洗濯物が干されており、テレビの音もきこえ、人の出入りも確認しました。
管理会社に、なぜまだ退去していないのか確認をすると、慌てて入居者に連絡をとり、「まだ引越し先が見つからないので、再契約してもらえないかと言っています」との返事がきました。

契約期日満了に伴う解約予告の通知のお知らせは、半年前に我が家にも相談されましたので了承し、そのとおりに半年前、3か月前、1か月前に入居者に通知は出されたようですら、
管理会社はその点だけは、自分たちはやることをきちんとやってきたとそこだけは強く主張しているのですが、こちらが直接家を見に行って、契約が終了しているのにもかかわらず不法占拠しているのを、私が確認し連絡するまで、それ以外のことを何もしなかったのは明らかに管理会社の善管注意義務違反ではないでしょうか。

確認すると、解約依頼書も入居者から届いていなかったそうです。
憤慨し、翌日も強く訴えたところ、ようやく入居者に対してきちんと働きかけ、ようやく入居者も「すまなかった。これから引越し先をさがす。」といって、管理会社の紹介する物件をみはじめたようですが、「ここは洗濯物干し場が狭いからいやだ」などといい、なかなかすぐ決めない様子です。

入居者は不動産投資会社の社長で、つい最近六本木に飲食店を新規オープンさせており、妻も芸能人と交流があるプロゴルファーです。

SNSで華やかな生活を披露されており、経済力は間違いなくあるとおもわれます。
家賃は滞納されておらず、そういう意味では損害賠償金(家賃の二倍相当の額を、退去日まで日割りで払う)も恐らく滞りなく払われるとは思います。
しかし、こちらから問い詰めるまで何も動かなかった(下品ないい方をすればしらばっくれた)ような人たちですので、なんらかの理由(家を建築中とか)で、それまで居座りをつづけようとしているのであれば、このままずるずるといいのがれをして自分たちに都合のいいときまで居座り続ける可能性もあるのでは？と疑っております。

友人の弁護士にも相談したところ、内容証明や公正証書の作成の準備を管理会社にお願いしておいたほうがよいということだったので、(契約書は公正証書ではつくりませんでした)その旨を管理会社に伝えたところ、こういう相手はいきなり内容証明を送ると開き直るから、まずは説得で動かしましょうとのことだったので、いまは管理会社のいうことを信じて返事をまっています。


長くなりましたが、
1.いつのタイミングで、内容証明の送付や催告書の送付、公正証書の作成依頼と実際の入居者への証書への同意の働きかけ　を始めてもらうべきでしょうか？

2.こちらが指摘するまで、不法占拠を認知していなかった管理会社に対し、善管注意義務の不履行として損害賠償金を請求することは可能でしょうか？
管理会社とこちらの契約書には、明け渡しが遅れた場合は損害賠償金を支払う旨の内容はらかかれていますが、それはあくまで明け渡しまで善管注意義務を履行していたことが前提と思いますので、善管注意義務不履行について賠償請求することはできるでしょうか？


長文をお読みいただきありがとうございました。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

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