更新拒否又は、賃料の改定は貸主の判断で可能でしょうか。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

１　更新拒否（更新拒絶）には、大家さん側が建物を使いたい必要性（老朽化による建て替え、自己の事業のための使用など）正当事由が必要です。立退料も考慮されます。これらを総合的に考慮して判断されます（借地借家法２８条）。ですので、単に期限が来たからと言って「拒絶」をしても、認められません。

２　賃料増額は、周辺の相場や経済事情、固定資産税などからみて現状の賃料が不相当な場合に、貸主様のご判断で増額の意思表示をすることができます。これで賃借人が応じればそれでよしですが、争われた場合は、調停、訴訟となり、最終的には訴訟で不動産鑑定士の鑑定が行われ、その鑑定額に沿った額が「増額後の賃料」として決まります（判決または和解）。

３　契約の破棄（解除）は、一般に、契約者当事者間の信頼関係を破壊するほどの契約違反があったかという点で判断されます。事業内容が異なっていたとのことですが、その程度と影響によります。例えば、あまりにも事業内容が違っていて、当初からそれを聞いていた場合は絶対に貸さなかったというような事情など、大家様側に著しい不利益が生じている場合などは、事情によっては、解除できる余地があるかと思いますが、実質的な影響がさほどない場合は、解除は難しいと思われます。

建物賃貸借には普通建物賃貸借と定期建物賃貸借があります。普通建物賃貸借ですと、更新拒絶には正当事由が必要となりますので、更新拒絶が有効と認められるかどうかは具体的な状況によります。定期建物賃貸借ですと、期間の満了により契約は終了しますから、新たな契約を締結しない限り契約を終了させることができます。

賃料の改定は、改定賃料を合意できればそれで可能です。合意ができないときは、賃料増額請求調停や訴訟が必要となります。増額幅は、継続賃料の鑑定が通常行われますから、貸主の思いどおりになるとは限らないです。増額請求をしたところ、返す刀で減額請求を受けるというケースもありますので、相応の備えが望まれます。

事業内容が異なっている点については、契約の目的外利用ということであれば、契約違反として解除することができる余地はあります。明確な基準があるということではありませんが、契約で想定されている事業と、実際の事業がどのように違うかの程度によります。