悪質管理会社との契約トラブルと適切な対処法について、アドバイスをお願いします！｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

　ご相談の内容からすると、管理会社との間で残されている問題は、
①こちらから鍵の返還請求
②温水器の返還請求
③管理会社の請求分の相殺
とお見受けしました。

いずれも前提事実に争いがないか、争いがあるとすれば証拠があるかということが今後の争いや究極裁判を想定すると大切になってきます。

①について、鍵を相手が持ったままになっていることには争いがないかもしれませんので、直ちに返還請求していくべきでしょう。万が一それを拒否する法的な理由があるというのであれば、それを確認し、正当な根拠があるかどうか検討する必要があります。
②についても、基本的に同様ですが、相手が預かったことについて認めない可能性もありますし、資料等があるかどうか確認はしておきましょう。
③については、すでに内容を把握しておられるならもちろん構わないのですが、まずは相手に資料を出させて具体的な中身を提出させてから、その不当性を指摘して否定した方が良いでしょう。今後のことも考えると、先に相手の手の内を出させた方が良いことが多いです。


行政の監督機関へ申し立てて行政指導を求めることは理論上は可能ですが、実際に行政がどこまで動いてくれるか、相手の対応が悪質であることが証拠でも明らかでなければ、なかなか一方の言い分だけでは難しい可能性が高いでしょう。また、行政からの働きかけがあったとしても、それが当然にこちらとの和解につながるとは限らないので注意しましょう。優先順位としては現実的にはあまり高くないと思われます。

すでに内容証明の準備をされているとのことですが、請求内容や法的根拠を明確にしておくことで、管理会社側の対応も変わる可能性があります。今後の対応について、具体的な法的手続きを含めたアドバイスが必要な場合は、弁護士に相談されることをおすすめします。

「その後この部屋の壁紙を張り替えるといい全て剥がし、２ヶ月経った今もそのままです。

この事案が発覚して２ヶ月以内に管理会社は変更しましたが、未だにこの部屋の鍵は渡されず、他には先に購入して預けていた温水器に返還もされていません。」

→原状回復を前の管理会社が業者に発注したが、管理会社を変更されたので、途中で放り投げてしまったといったことでしょうか。別の業者に原状回復工事をやってもらい、その費用を元の管理会社に賠償請求することが考えられるかと思います。

鍵については、所有者側で交換して、その費用を元の管理会社に請求することが考えられるかと思います。

行政機関への申立てはあまり実効性がないと思われるので、やるなら弁護士に依頼して交渉、訴訟でしょう。

管理会社との契約書をご確認ください。
おそらく業務内容として、ご記載の事項の対応が記載されており、それの不履行になっていると思います。

契約の不履行ですから（契約書を確認し違反事項をチェックしておいてください）、それを理由に解除。新しい契約を他社と結ぶ方がよいように思います。

損害賠償は理屈ではできるでしょうが、本件の様な会社は破産寸前だったりします。あまり、そちらを追求するよりは、管理状況を早期に安定させる方向を選ぶ方がよいでしょう。