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未払い家賃の返済が期日通りに行われなかった場合の対応について

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:twillowさん
  • 相談日時:2022/07/02(地域:北海道)
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気になった! 606
先日こちらで督促状についての個人情報保護法等の質問をし、解決していただいた件でもう一つ質問があります。

ビル経営をしております。2年5ヶ月分、約170万円の家賃を滞納しているテナントが、無断で新店舗に移転し、当ビルを退去することになりました。

残債の支払い等の話し合いはこれからしますが、実はその借り主は同じビル内でもう一店舗借りております。

3年ほど前、その店舗の前借り主が家賃を1年ほど滞納していたので、連帯保証人(以下A)を通じて退去と滞納家賃の完済をお願いしていた所、当方やAに無断で、今回の借り主に経営権の移行をしてしまっていたのです。

看板が付け変わるまで気付きもしませんでした。その時点で今回の借り主には130万ほどの家賃延滞がありましたので、そのようなことは認められないのでAの責任において退去させるよう要請し、了承されていました。

が、今回の借り主が連帯保証人(以下B)を立ててきました。 きちんとした会社の社長で身元もしっかりしていたのと、数度の面談で信頼できる人物だと言うことで賃貸契約をすることに応じました。

しかし契約から4ヶ月経った頃に、Bから連絡があり「連帯保証人を降りたい」とのこと。
借り主が礼儀知らずでいい加減で信頼できなくなったからだそうで、そのとおりだと思いましたがそんなことは認められないので解除には応じておりません。

とりあえず新店舗に関しては保証人に迷惑をかけるなと強く言っていましたので家賃は最悪でも1ヶ月遅れまでで支払っていました。

が、コロナ禍、当然こちらは各種助成金や給付金が出るまで家賃を待っておりました。
しかし、今回の借り主は給付金が出ているのにもかかわらず、両店舗の家賃を半年分滞納、その間、新店舗の契約や改装等をしていました。おそらくそちらにお金を回したものと思います。

長々と書きましたが、今回の借り主が全く信頼に値しない人物であるということを説明したかったのです。

本題になりますが、今回退去することになった店の未払い家賃、おそらく分割返済になると思いますが、その返済が期日通りに行われなかった場合に、今回の借り主との間の信頼関係が崩れた(170万も滞納してる時点で信頼関係も何もないですが)ということでもう一店舗の契約解除を求めること、それを返済計画書に盛り込むこと、借り主が応じない場合連帯保証人に退去を要求することは可能でしょうか。
こちらの内容は、2022/07/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/07/04

既に信頼関係の破壊はあったと思われます。
そうなると、未払い賃料の請求はもちろん、契約解除と退去の要求もできます。

連帯保証人に対しては、未払い賃料などのお…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありません。
借り主の身内にご不幸があったようなので現在まだ残債の支払い計画等のお話もできてない状態です。
とりあえず、現在経営してる店舗の家賃は未払い分含めて回収、正常化しておりますので
喫緊に契約解除は求めないことにしました。
ただし、毎月一日でも遅れた場合、連帯保証人に協力を求めた上で退去してもらう旨は伝えました。

その場合は弁護士に相談の上厳正に対応しようと思います。
twillow
こちらの内容は、2022/07/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/07/03

賃料を半年分も滞納していれば当然契約解除は可能ですし、未払賃料の請求権も当然あり、連帯保証人への請求も可能です。

ただし、連帯保証人に「退去」を請求するというのはおかしいです。「退去」を請求する相手はあくまで賃借人です。

お近くの弁護士に面談の上で相談されることをお勧めします。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありません。
借り主の身内にご不幸があったようなので現在まだ残債の支払い計画等のお話もできてない状態です。
とりあえず、現在経営してる店舗の家賃は未払い分含めて回収、正常化しておりますので
喫緊に契約解除は求めないことにしました。
ただし、毎月一日でも遅れた場合、連帯保証人に協力を求めた上で退去してもらう旨は伝えました。

その場合は弁護士に相談の上厳正に対応しようと思います。
twillow
こちらの内容は、2022/07/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
櫻田本郷法律事務所
回答日時:2022/07/04

東京都港区の弁護士です。


文面を読むに,同一賃借人で,片や「本件店舗」は退去済み(退去予定 滞納家賃残あり)で,同じビル内の「別店舗」はまだ入居中という前提でしょうか?

同一賃借人の2つのテナントの賃貸借契約は一本ですか?それとも2つの別契約に分かれていますか?

一本の賃貸借契約にまとまっているのであれば,1つしかない賃貸借契約の賃料滞納による債務不履行として,全体を解除することも可能です。

他方,それぞれ別々の契約になっている場合,「本件店舗」の滞納家賃の返済計画書の中に,分割不履行の場合には「別店舗」契約も解除することを盛り込むことは,別契約(別店舗)自体に賃料滞納がないのであれば,債務不履行解除の意思表示に不安定な条件をかからしめることになり,合意内容として,法的有効性に疑義が生じる可能性があります。

例えば当該契約の解除意思表示に対する条件であれば,催告期間内の賃料滞納解消がないことを停止条件とする意思表示は実務上一般に行われているので問題ありませんが,別契約(の返済計画)の不履行に解除の意思表示をかからしめることは,法的に問題を孕んでいます。

連帯保証人に退去を認める権限や解除に応じる権限がないことは既存回答のとおりです。

他方,別店舗自体にも賃料滞納が多額あるのであれば,それ自体を理由とする債務不履行解除が当然可能です。

2つの賃貸借契約に分けれている場合は,解除を連動させることは上記のとおり若干法的に注意すべき問題を含んでいますので,きちんと弁護士にみてもらった方がよいかもしれません。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありません。
借り主の身内にご不幸があったようなので現在まだ残債の支払い計画等のお話もできてない状態です。
とりあえず、現在経営してる店舗の家賃は未払い分含めて回収、正常化しておりますので
喫緊に契約解除は求めないことにしました。
ただし、毎月一日でも遅れた場合、連帯保証人に協力を求めた上で退去してもらう旨は伝えました。

その場合は弁護士に相談の上厳正に対応しようと思います。
twillow
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