大手建設会社より提案を受けている、福祉施設建設の契約内容に疑問⁈｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

土地活用に関してご相談させて頂きます。

現在、ある大手建築会社から福祉施設の建設提案を受けております。借り手もすでに候補がいる状況です。

先日、建築提案に伴い借り手との建物賃貸借契約書のひな形を頂きましたが、その下記の中途解約の内容に疑問があり、今回のご相談をさせていただいた次第です。
なお、建物の契約期間は、30年になります。

【中途解約】
１．乙（借主）は、乙の事情により本契約を解約できないもの　
　　とします。但し、敷金を違約金とし没収され、かつ、解約　
　　日から新借主が決定するまで賃料相当額を甲（貸主）に支
　　払うことを約束した場合、解約することができる。

２．乙は、甲との協議の上、解約日までに甲が負担した本物件
　　の建築費を甲に一括で支払うことにより、上記１項の義務
　　を免れることができるものとします。

つまり、借主は基本解約はできないが、新しい借主が決まるまで利用してない状態でも賃料相当額を支払うか、オーナーが支払った建築費を一括で支払えば解約できるという内容です。
貸主側からすれが、一見とても有利な内容ですが、この条文は有効なものなのでしょうか？

民法では、契約自由の原則はあるとはいえ、公序良俗に反する契約や借地借家法では借主に著しい契約は無効になるという話を聞いたことがあります。
万が一、裁判になった際、無効になってはそもそも意味がないので・・・。

また、新築での場合、表面利回りは6％ですが、これは高い方でしょうか？低いでしょうか？（銀行金利は、１～１．５％を見ています。）

よろしくお願いいたします。

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