大手建設会社より提案を受けている、福祉施設建設の契約内容に疑問⁈|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 賃貸管理 >不動産会社> 大手建設会社より提案を受けている、福祉施設建設の契約内容に疑問⁈

大手建設会社より提案を受けている、福祉施設建設の契約内容に疑問⁈

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:YSさん
  • 相談日時:2022/03/03(地域:埼玉県)
line
気になった! 580
土地活用に関してご相談させて頂きます。

現在、ある大手建築会社から福祉施設の建設提案を受けております。借り手もすでに候補がいる状況です。

先日、建築提案に伴い借り手との建物賃貸借契約書のひな形を頂きましたが、その下記の中途解約の内容に疑問があり、今回のご相談をさせていただいた次第です。
なお、建物の契約期間は、30年になります。

【中途解約】
1.乙(借主)は、乙の事情により本契約を解約できないもの 
  とします。但し、敷金を違約金とし没収され、かつ、解約 
  日から新借主が決定するまで賃料相当額を甲(貸主)に支
  払うことを約束した場合、解約することができる。

2.乙は、甲との協議の上、解約日までに甲が負担した本物件
  の建築費を甲に一括で支払うことにより、上記1項の義務
  を免れることができるものとします。

つまり、借主は基本解約はできないが、新しい借主が決まるまで利用してない状態でも賃料相当額を支払うか、オーナーが支払った建築費を一括で支払えば解約できるという内容です。
貸主側からすれが、一見とても有利な内容ですが、この条文は有効なものなのでしょうか?

民法では、契約自由の原則はあるとはいえ、公序良俗に反する契約や借地借家法では借主に著しい契約は無効になるという話を聞いたことがあります。
万が一、裁判になった際、無効になってはそもそも意味がないので・・・。

また、新築での場合、表面利回りは6%ですが、これは高い方でしょうか?低いでしょうか?(銀行金利は、1~1.5%を見ています。)

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2022/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/03/03

その契約は定期借家契約になっていますか?
また、家賃の増減についてはどの様な取り決めになっているでしょうか?(特約です)

福祉施設の場合は、行政からの要望で…

続きを読む
こちらの内容は、2022/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/03/03

消費者との契約については消費者契約法が適用されますので,一方的な条項が無効になってしまうリスクはかなりありますが,今回は事業者との定期建物賃貸借契約だろうと思いますので,そのリスクは比較的少ないです。

挙げられている条項が,借地借家法の強行規定にひっかかるということもないと思いますし,公序良俗違反ということもないと思います。

賃貸人にしてみれば,多額の初期投資をして,福祉施設として建物を建築するので,契約期間中の中途解約をされると大きな損害になりますから,それを回避するための条項を設けることには合理的理由があると思います。

こちらの内容は、2022/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
最新回答アドバイザー

PAGE TOP